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2021年Q1杭州写字楼市场报告 | 需求端初见回温，非核心商务区价值凸显
根据CAIC监测显示，2021Q1杭州写字楼市场表现较上季度基本持平，从租赁市场来看，Q1净吸纳量约4.5万㎡；空置率略降，约15.6%；平均租金为3.63元/㎡/天，相对稳定。销售市场方面，全市成交量涨价跌，成交面积约15.9万㎡，环比上涨27.8%，成交均价为20661元/㎡，环比下跌14.6%；萧山、余杭两区本季度成交最为活跃。土地市场方面，商办土拍热度上升，成交总金额创近6年来新高，约185.8亿元。
| CAIC 市场监测（杭州）
市场：随着市政建设逐步完善，非核心区的办公便利性提升，同时其与核心商务区的价值差异也在缩小。非核心区内优质楼宇的陆续交付，将对核心区的楼宇租赁活动带来冲击。
租户：科技、金融行业仍旧是目前租赁市场的主要需求来源。面对大量的市场新增及存量供应，市场主导权正逐步倾斜于租户方。
业主：面对市场上品质项目的陆续入市，业主方仍以多元化订制或提供优惠租赁方案等措施吸引租户。此外，适当提升楼宇内的配套服务也是差异化竞争的措施之一。
板块：短期内各商务区租赁表现情况已稳固，未来各板块品质项目持续入市，非核心商务区的租赁表现也将较以往更为亮眼。
宏观市场
数字经济成为全市经济的新增长点
2020年，杭州全市生产总值（GDP）16106亿元，较上年增长3.9%，高于全省0.3%。三产增加值分别为326亿元、4821亿元和10959亿元。其中第三产业实现增长5%，高于GDP增速1.1个百分点，助力经济增长。
数字经济核心产业持续向好，在推动治理能力现代化的过程中，数字经济成为全市经济的新增长点，2020全年实现增加值4290亿元，增长13.3%，占GDP全年总量的26.6%，较上年提高1.9%。
核心区租赁面临冲击
2021年一季度杭州办公市场表现较上季度基本持平，非核心商务区内优质办公楼宇陆续入市，杭州城市交通的持续完善，商业落点的布局范围扩大，全市距核心区域链接更趋紧密，非核心区的价值将被体现，租户选择面扩大，对核心商务区内楼宇的租赁活动带来冲击。
▌产业资源为驱使商务区租赁需求的主要动能
从租赁热度来看，未来科技城短期内依旧是整个市场租赁的热点区域，产业的定向导入加之公共建设的持续推进，未来科技城商务区租赁活跃度强劲。
从空置率情况来看，武林商务区因滨绿大厦的招商启动，空置率略降至15.6%；环翼城入市，东部商务区空置率上升至23.4%；快手租赁EFC澳洲中心整幢办公楼宇，商务区内优质资源的导入，区域内定向产业规划，商务区的发展潜力可期值持续凸显。
据 CAIC 资产数据库监测显示，2021年一季度杭州办公销售市场全市成交15.93万㎡，环比上涨27.76%；萧山、余杭区为本季度凸出成交区域，成交面积分别为5.82万㎡和3万㎡；一季度上城区、西湖区办公成交均价均站上3万元/㎡。
2021 年一季度杭州写字楼市场主要供应集中在萧山区，主要供应项目均集中在钱江世纪城核心地块的华润亚奥城、钱江大观、科尔博亚时代中心；全市成交均价为20661元/㎡，环比下跌14.56%，其中核心区成交均价为22521元/㎡，环比下跌14.1%。
2021年Q1，共成交40宗商办用地，总成交面积为71.14万平方米，占整个土地市场成交量的25%。商办土地成交面积对比2020年Q1同比上涨了92.8%，较2020年Q4环比上涨6.2%。商办用地的成交金额为185.77亿元，环比上涨206%，占整个土地市场成交额的25.3%。
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2021年杭州办公市场预计将有110万㎡新增供应，2022年及未来将新增供应约446万㎡，多数项目主要落点在各个核心商务区内。
基于目前国内疫情影响逐渐趋于稳定，整体经济活动逐步复苏，企业的租赁需求得以陆续释放，需求端初见回温。但随着杭州市内基础建设配套（无论商业或公共交通）实现快速且完善的布局，非核心区的新增品质项目将对核心商务区传统优质项目及未来新增供应发起冲击。传统核心商务区内物业可通过调整优惠租赁方案来吸引租户入住，但空置率依旧不可避免会呈现小幅攀升的趋势。