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土拍立体解析：预期、格局、策略酿变在即，何以解局？
没有最激烈，只有更激烈。
昨日土拍的厮杀还历历在目，今日临安、临平、余杭以及富阳四区的土拍依然火药味十足，出让的25宗地块中，17宗地块拍至自持，自持峰值为40%，华润拿下的未来科技城综合体地块，甚至经历136轮抢夺。
首先来回顾一下今日各区土拍的亮点。
· 临安区：房企信心指数再↑
临安作为杭州远郊区域，土拍起价低，相对利润厚，可操作空间大，致使今日11宗（除人才租赁用地）地块10宗自持，平均自持率高歌猛进至22%，其中本土龙头房企地上土储位于低位，更是将自持峰值拉至40%。
临安即将步入撤市划区年满3年的风口期，是否会限购仍是未知数，但从土拍热度可以看出房企对临安的信心指数极高。
· 临平区、余杭区：非标地块多，区域配套再↑
此批集中供地出让，两区推出地块均较少，且非标地块多，多为TOD、未来社区及大型地标综合体。以余杭区为例，由于供地结构偏向城建补缺升级，以致半数地块由国企及央企摘得。
出让的7宗涉宅地块，4宗拍至自持，包含关注度较高的临平鼎湖未来社区（由中骏以91亿，封底溢价+4%自持摘得）及未来科技城三站综合体地块（由华润以111.6亿元，封顶溢价+4%自持竞得）。
· 富阳区：半数地块拍至自持，宋都土储再↑
富阳区今日共出让6宗涉宅地块，3宗自持，其中杭黄未来社区2宗地块为最热门地块，最终由宋都、华景川&理想国际摘得。
值得一提的是，作为较早进入富阳的杭州本土房企，宋都今日在富阳连拿两宗地块，不仅实现补仓，深耕效应及品牌优势也将进一步放大。
▲杭州首批集中出让地块成交情况（5.7-5.8）
随着第一批土地集中出让落下帷幕，杭州房地产市场预期、行业走势、地产格局、企业策略都在酝酿重大变化。我们尝试从土拍结果和拿地房企两个维度，来归纳市场和行业的新特征，并据此推演未来的新变化和新趋势。
01 土拍维度
高热情高参拍下，推高自持占比
从土拍结果和参拍情况来看，呈现两大新特征：
特征一：自持比例大幅提升，高达9.4%，为近4年历史峰值。
本轮集中供地成功出让55宗涉宅地（不含人才租赁用房），合计体量约741.1万方，成交总价1174.5亿元，平均楼面价15848.4元/㎡，平均溢价率26.1%。其中，41宗地块拍至自持阶段，占比高达75%，平均自持占比约9.4%。
超过9%的自持比例，创近4年新高，2018-2020年平均自持比例分别为3.5%、1.6%、1.6%；同时，这一数值也与历史峰值2017年的10.6%所差无几。自持比例的大幅提升，可见当下土地市场的热度已达沸点。
▲各区土地成交溢价及自持情况
结合各区溢价及自持情况看，主城区及临安区为热点区域，两地自持比例分别为17.1%、21.7%。萧山、余杭、富阳总体自持占比在5-7%，处于中游水平，其中萧山区地块封顶频率最高（仅SKP地块零溢价出让）。钱塘区及富阳区本批次地块总体自持比例位于低位。
特征二：各区关注度冷热不均，钱塘区和主城区地块获房企高参拍。
▲分区单宗地块平均房企参拍数量
根据我们获取的相关信息，综合计算各区地块参拍房企数量，按参拍率的高低可分为以下三个梯队：
梯队一：钱塘区、主城区。
钱塘区房企参拍热情最高，单宗地块平均房企参拍数量达27家，其中下沙凭借传统主城区低门槛优势，其关注度要明显高于大江东。而主城区作为房企争抢要地，单宗地块平均房企参拍数量亦达24家。
梯队二：临平区、萧山区。
临平区本次出让的4宗涉宅地中，未来社区、TOD两宗地块对于参拍率的助力并不大，区域仅凭东湖新城、塘栖两宗地块挤进梯队二，尤其是东湖新城地块，分区后板块利好显现，参拍房企超20家。
萧山区参拍率则呈两级分化，“城乡”关注度不一，焦点集中在钱江世纪城、萧山老城区两大核心区，相较之下，远郊乡镇的整体关注度略显不足。
梯队三：富阳、临安、余杭区。
房企对于这三大城区的关注度平平，参拍率与前两梯队差距较大，仅富阳区单宗地块平均房企参拍数量超过10家。余杭区由于供地量少（3宗）+地块属性影响（2宗未来社区地块），导致参拍率垫底。
02 房企维度
民企成为大赢家，行业格局呈现“多强鼎立”
从拿地房企来看，呈现四大新特征：
特征一：国企及央企谨慎出手，民企成大赢家。
不同于在其他城市重金拿地，国企及央企在杭州则选择谨慎出手，仅在主城、余杭、临平及富阳拿地，摘地占比低至11%。其低调的表现，一方面是恪守利润底线的需要，杭州低利润的大环境与其诉求不相匹配；另一方面，集中供地的初衷即稳预期、稳地价，国字及央字背景的加持，使其不适合贴上“高溢价/高自持拿地”的标签。
相反，更注重流动性的民企，在坚守最低利润的前提下，果断出手流动性较高、去化速度较快的区域和地块，摘地占比达到89%，成为大赢家。
▲杭州各区民企与国央企摘地占比
特征二：头部房企厮杀激烈，行业格局呈现“多强鼎立”。
杭州首批集中供地房企拿地金额TOP10
注：联合拿地的，宗数计入所有房企，建面和金额均分。
从拿地金额来看，头部房企厮杀激烈，本次集中供地或改变杭州地产寡头趋势，形成“多强鼎立”的行业新格局。
具体到企业，呈现“头部集聚、下游离散”的显著特征。
头部阵营：融信借力滨江拿下7宗涉宅地，拿地金额达142.28亿稳居头部位置；融创独自夺下4子以126.95亿紧随其后；华润以111.61亿拿下未来科技城综合体地块名列TOP3，华润地块也是此次土拍唯一一块百亿地块。而此次缺席的绿城在1季度摘地9宗，拿地金额高达135.9亿元，建面约71.3万方，金额及建面均能跻身TOP2。
下游阵营：除头部房企外，其余房企大多只能拿到1宗地块。其中就包含了首入杭城的宝业、华梁等房企，这类房企所竞得的地块基本聚焦于外围板块，处于本次集中供地单宗拿地金额尾部，未来存在曲线进入主城的可能。
特征三：滨融示范联合拿地相互借力，未来合作开发仍为趋势。
本轮集中土拍中，滨江和融信共联合摘牌4宗宅地，互相借力进入彼此未涉足板块。滨江借力进入融信已进驻的萧山科技城，融信则借力滨江进入江湾新城及宁围板块。
受集中供地及杭州土地高标的影响，房企资金压力较以往变大，未来合作开发仍将是行业主流开发模式，包括此次未摘地房企，为了不下牌桌，后期或积极入股项目，驻守杭城。
特征四：传统老城区不再拘泥于深耕策略，其余各区坚持深耕守擂。
在传统老城区，房企不再拘泥于深耕策略。一方面，重新划区加速区域资源共享，地块之间的价值差异壁垒逐渐被打破，房企不再拘泥于深耕某一区域，而是将视野拉伸至非深耕区域；另一方面，老城区宅地供应稀缺且节制，阻碍房企深耕步伐。
在其余各区，深耕守擂仍为房企生存不二法则。如滨江顺应“拥江发展”坚守钱塘江两岸、祥生再次落子大学城北、融创补仓金沙湖及周边板块、德信守住所前宅地，包括在临安，地上、宋都、银城、中天、西房等均再度补仓。
03 土拍规则
“竞品质”代替“竞自持”，大概率参考三种方式
杭州第一批土地集中出让已经落下帷幕，第二批将于6月公告，合计供地3500亩，占全年集中供地计划的33%，预计于7月出让。
值得关注的是，杭州近期发布《2021年省政府工作报告重点工作涉杭任务和市政府工作报告重点工作责任分解的通知》，提出实施建筑质量提升工程，出台“竞地价、竞品质”政策。
从时间节点看，该项新规最早会在第二批集中供地中落地。也就是说，未来的土拍规则将发生重大变化，将由“竞自持”转为“竞品质”。
至于如何“竞品质”，杭州暂未明确细则，参考此前三江汇未来社区地块的出让方式，以及温州、北京等已出台相关土拍细则城市的落地方案，可以推断，“竞品质”在杭州大概率会有三种落地方式：
一是沿用杭州已有的未来社区地块带方案出让的方式，针对热点区域和地块“竞高品质方案”；
二是参考温州，将各项造价成本列入出让合同，设置建筑造价成本下限，并制定最低品质保障需求；
三是效仿北京的“三竞”新规，达到地价上限，竞配建公租房、共有产权比例等，达到配建上限，则竞高品质住宅。
“竞品质”新规意在保证新房品质的同时，引导房企理性竞价。在“房住不炒”大基调下，杭州正在建立更精准、高效、适配的土地供应机制，以保障行业健康平稳发展。
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