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土拍新政只是开始，政策工具箱已经打开，楼市降温成定局？
一是城市发展格局和发展重心有所改变。先有4月的新十区落地，后有6月提出“大杭州、高质量、共富裕”的发展目标，形成从“一核九星”到“优核强星”的发展思路。这一发展逻辑，将推动杭州新一轮板块轮动，加速全市域紧密联系、协同发展。
二是楼市新政密集出台，进一步压缩投机水分。“1.27”新政在原有限售基础上，将中签率低于10%的批次房源纳入限售5年的行列；3月土地端实行“供地两集中”政策；5月-6月个人住房贷款利率经历2次上调等。
目前来看，城市端和政策端的变化，并不影响楼市继续保持高热，尤其是新房市场和土地市场。其中，新房市场整体呈供不应求趋势，供求比创近4年同期新低，且限售版图迅速扩张，热点板块中签率持续走低；土地市场热度达到沸点，房企拍地积极性高，自持频现，外围乡镇地块也以价格优势获得了较高的关注度。
7月的土拍新政，意味着政策工具箱已经打开，下半年楼市能否降温？行业发展会有哪些变化？克而瑞浙江区域发布「2021年杭州房地产市场半年报」，梳理上半年，把脉下半年。今天，我们提取报告的核心内容提前和大家进行分享。（可点击查看大图）
半年大事记
● 事件一：新一轮限售调控启动，进一步压缩投机“水分”
年初，杭州出台“127”新政，在原有基础上要求中签率低于10%的批次限售5年，限售政策升级。影响有三，第一，补丁限售范围，预防高端项目的投机行为；第二，用时间成本摊平新房、二手房的价格差距，稳定市场预期；第三，保障高端人才、刚需置业客群的公平竞争权利。
● 事件二：新十区落定开启新一轮板块轮动
在大杭州一体化发展战略下，新一轮行政区划调整全面落地，一些区域打破壁垒，全面融合，另一些区域一拆为二，独立发展。行政归属和辖区范围的变化，带来功能定位、空间布局、产业配套、基础设施、公共服务等一系列变化，进而带动相关板块价值轮动提升。
● 事件三：发展格局新突破，杭州目标成为“共同富裕示范区城市范例”
在全省发展“共同富裕示范区”的背景下，杭州首当其冲，提出“大杭州、高质量、共富裕”的发展目标，并在“一核九星”的基础上推行“优核强星”、错位协同发展的思路，通过地铁四期路线的变更、共有产权房的推进等具象化政策，达到杭州全市域紧密联动、协同发展的效果。
● 事件四：商墅如“烟花”般绽放后落幕，短暂而热烈
宅地设商墅成为上半年的热议话题之一。对开发商而言，商墅是“双限”时代下的拓利手段，但对于居民来说，规划商墅则占用了原有应享的商业配套和建筑密度，“宅地设商墅”的命运注定只能昙花一现。
● 事件五：两道红线拧紧房地产资金流水，个人住房贷款利率涨至历史高位
“两道红线”于今年正式实施，标志着国家对房价的调控已从实体层面深入至金融和信贷资金层面。其效果直接反映在最近的市场房贷利率上——首套房最高利率6.25%，为近5年至高点。其中，二手房市场受影响波动较大，7月成交量已下降近半，多数房源接受降价挂牌。
行业政策
● 年初全国多地政策收紧，重点集中于长三角地区
21年上半年全国各城市调控政策不断升级，全国层面针对房贷出台“两道红线”，土地端落实“两集中”，全国各城积极响应，同时为遏制火热楼市，规范市场，成都法拍房限购，热点楼盘限售五年，杭州加强限购限售，南京提高购房资格。“房住不炒”决心依然坚定，各城积极响应。
● 浙江省：浙北、浙中多城市频出调控新政
浙江11个地级市政策监管力度各有不同，杭州最强，其次为宁波、绍兴、嘉兴。上半年新政重点布局于分期预售政策、限政策、二手房指导价政策及土地限价政策，以整顿市场过热、投机客扰乱市场等不规范行为。
土地市场
● 杭州第一批土地集中出让已落下帷幕，省内非指标型城市紧跟“潮流”
杭州于5月浩浩荡荡地结束了第一批集中供地，斩获多个第一，受到全国关注。金华、湖州、嘉兴等非指标性城市也紧跟政策，纷纷开展集中供地工作，积极影响“一地一策”，采用“双限”、“竞配”等多种方式的土地竞价模式。
● 21年集中供地，参拍房企积极性高，自持频现，土地市场热度已达沸点
21年土地溢价率均稳定于26%以上，平均自持比例最高达到16%，集中供地出让于5月，成交面积再创新高；商业占比大幅上升，主城区域的配建公租占比保持上涨趋势，外围区域小幅下降，市本级目前通过发展公租房等方式来解决大城市住房问题。
● 萧山外围乡镇板块大量供地，房企参拍关注度上升
各区关注度冷热不均，钱塘区房企参拍热情程度高涨，其中下沙凭借其配套资源及发展优势，关注度要明显高于大江东。而萧山区作为传统房企的”兵家必争之地“，故单宗地块平均参拍房企数量较多。其中核心区价格较高，萧山外围乡镇以其价格优势，房企关注度高度上涨。
● 杭州第二批集中供地发布，土拍新规实行，试点竞品质+现房销售
7月30日，杭州市规划和自然资源局发布2021年第二批住宅用地集中出让公告，共31宗，面积2873亩。
新房市场
● 上半年市场供不应求，焦虑性购房成为常态
上半年新房整体市场供不应求，为近4年来最低值，政策的持续收紧，在打压市场投机行为的同时，加重了购房置业焦虑；21年初热点项目集中开盘，供应量激增；5月官方数据对已完成销售房源进行了销售状态调整，受此影响，5月成交量骤增。
● 红盘入市受政策影响较大，区域成交两极分化明显
“127新政”后一波热点楼盘集中入市，大幅度消耗市场“无房票”，去化率攀升明显，中签率持续走低；市场供应端以郊区为主导，传统主城项目供应量走低；市场去化端两级分化明显，主城热点项目仍是“一房难求”，富阳、临安近两年扩容明显，入市项目较多，各项目间竞争也较为激烈，仍是常规流摇区。
● 杭州限售版图迅速扩张，热点板块中签率持续走低
对比20年的新盘中签率，可以发现几个特征：一是项目中签率走势受政策利好影响较大，地铁四期规划落地带动了崇贤板块的热度，中签率持续走低，成为目前常规限售板块，瓶窑受云城规划利好影响，从常规流摇转变为中签率持续走低的板块；二是高端改善市场供不应求，如江河鸣翠、晓月澄庐、天曜城等项目均纳入限售范围。
● “双限”之下，高端住宅产品越发稀缺，反促商业大平层发展
2020年是杭州大平层的爆发年，产品供应骤增，成交增至25万方，以占据一线景观资源地段的产品为主，观雲钱塘城成为半年度销量最高的项目。2021市场继续飘红，二三线如之江转塘等多个板块成交发力，半年度成交量已超去年全年水平；成交均价受个案影响较大，2021年上半年整体成交均价41453元/㎡。
趋势预判
● 趋势一：集中供地新模式下，房企作出积极调整，改变原有拿地方式
作为2021年房地产行业的新生事物，“集中供地”从根本上改变了试点城市土地市场的运行逻辑。在第一次集中供地中，部分房企为了缓解在多地铺开拿地的资金压力，以及降低新开拓城市的风险，开始选择与其他房企进行集团层面的战略合作，共享资源，优势互补。
● 趋势二：房企多元化发展
杭州主城区优质地块数量递减，拿地竞争白热化，房企寻求多元化发展，土拍市场涉及老城改造、TOD、未来社区的等多种方式取地，同时在项目打造上注重参与后期运营，寻求多元化发展道路。
● 趋势三：大平层 大发展
商业大平层的兴起是行业发展的一大趋势。商业大平层因不限购、高居住品质等特点，越来越受改善客户的青睐。同时，商业大平层多位于核心地段，且兼顾商业办公和居住属性，投资属性得到加强，匹配高净值客户财产保值或升值的需求。
以上内容节选自
「 2021年杭州房地产市场半年报」
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