榜 单 发 布
其他
密集调控期，头部房企如何破局？| 2021年1-8月杭州房企TOP20
8月，杭州楼市进入密集调控期，地市、房市相继出台新政。
土地端，“8.26”新规大幅度调整土拍规则，有保有压，对不同房企各有利弊。
下调部分地块起拍价，降低整体溢价率，封顶后竞配建改摇号，可控制实际地价，释放利润空间，提高房企拿地积极性；
限制集团成员参拍同一块地，限制企业参拍宗数，可防止垄断拿地，利于市场良性竞争，利好中小型房企；
严查资金来源，限制各类融资手段，考验房企自有资金实力，负债率低、现金流充沛的企业优势明显。
“8.26”土拍新规以“稳地价、重公平”为出发点，其调控效果将于10月第二次集中供地得到体现。
新房端，“8.5”新政再次抬高购房门槛，“拼社保”、“拼现金”砍掉约30%房票。与此同时，新房供应量翻倍，供求比接近1.3。
表面看，供过于求下，市场热度似乎有所降温。比如，仅滨江观品、星翠澜庭等少量热门楼盘触发社保排序，限售项目也寥寥无几。实际上，市场有超8万张房票竞争1.7万套房源，需求依然旺盛。可见，市场热度仍处于高位，新政对新房市场的影响有待检验。
新政落地后，地市、房市均处于政策效果观察期，若效果未达预期，不排除进一步加码调控的可能性。
密集调控期，企业如何快速调整策略，有效应对政策和市场变化？克而瑞浙江区域发布《2021年1-8月杭州房企销售TOP20》，解读头部企业的运营之道。
恭喜滨江集团、绿城中国、融创中国荣膺1-8月杭州房企销售流量榜、权益榜、全口径榜三甲！
流量榜体现企业的品牌力和操盘能力，权益榜体现企业的投资布局眼光及能力，全口径榜体现企业的全面拓展和持续发展能力。本次榜单从流量、权益和全口径三大维度，判断企业在杭州的占位，衡量企业在杭州的适应和深耕能力，以期为企业做出形势判断和战略决策提供借鉴。
*为减少限售政策对榜单数据真实性的影响，从今年开始，杭州房企榜单的统计口径由商品房“备案数据”变更为“已售数据”。
统计口径
◆ 流量榜单：按照操盘划分销售业绩，联合操盘各算一半，以商品房已售数据为准；
◆ 权益榜单：按照股权划分销售业绩，以商品房已售数据为准；
◆ 全口径榜单：所有股权项目业绩100%计入全口径，以商品房已售数据为准；
◆以上榜单统计时间均为2021.1.1-2021.8.26，统计范围均覆盖杭州全市包含富阳、临安。
榜 单 解 读
榜单概述
► 流量头部门槛超485亿，三强业绩占比超4成
流量榜中，首位门槛超过485亿元，TOP3房企门槛达到282亿元，TOP10房企门槛为90亿元，入榜门槛59亿元。TOP3流量金额合计约1189亿元，占TOP20流量总额的43%。
权益榜中，首位门槛超过384亿元，TOP3房企门槛达到274亿元，TOP10房企门槛为77亿元，入榜门槛49亿元。TOP3权益金额合计约1003亿元，占TOP20权益总额的42%。
全口径榜中，首位门槛超过666亿元，TOP3房企门槛达到350亿元，TOP10房企门槛为112亿元，入榜门槛84亿元。TOP3全口径金额合计约1487亿元，占TOP20全口径总额的41%。
三大榜单中，三强业绩总和占比均超4成，行业呈现“头部集中、强者恒强”的明显趋势。
► 浙系房企占近半数席位，销售规模超5成
流量榜中，浙系占9席，分别为滨江、绿城、德信、祥生、大家、中天美好、中梁、众安、保亿，合计金额1522亿元，占TOP20总金额的55%。
权益榜中，浙系占8席，分别为滨江、绿城、祥生、德信、中梁、中天美好、众安、大家，合计金额1206亿元，占TOP20总金额的50%。
在调控持续、金融收紧、市场成熟的杭州，运营力、产品力、服务力更强且负债率更低的浙系房企，相较外来企业，拥有更大发展空间和转圜余地。
典型房企
► 龙湖集团
龙湖本月持续发力，再次冲入三榜。流量榜中，以101.49亿元的流量金额位列TOP8，较上月提升3个位次；权益榜同样位居TOP8，1-8月累计实现权益金额98.37亿元；全口径榜中，以129.37亿元的金额位列TOP9。
流量贡献超10亿元的项目有3个，分别为：滨江西兴的滨康天曜城、南部卧城的湘湖原著和三墩板块的龙湖紫金上城。其中，天曜城和紫金上城均为天街综合体，合计贡献业绩超过49亿元；湘湖原著为纯宅产品，单盘业绩亦超30亿元。
从主力销售项目，可以看出龙湖在杭州的发展路径演化。
入杭早期，发挥传统住宅打造优势，前瞻布局潜力发展板块，凭借“九重景观”等产品设计亮点，树立品质住宅标签，配合高效精准营销，在板块拓荒阶段打响品牌，掌握市场话语权，打造多个热销红盘。
深耕阶段，采用“住宅+商业”复合发展模式，于商业配套空缺板块，先后落地7座天街，形成网格化布局，通过后期高质量运营，培育活力商圈，成功树立“天街”IP，带动项目销售流速的同时，亦积蓄了拿地优势。
目前龙湖可售货值充足，续销项目有西兴的天曜城，待售项目有蒋村的中杭府和丰收湖综合体，随着这些货值陆续兑现，龙湖后续排名有望继续提升。
► 新希望地产
同样登上三榜的，还有新希望。流量榜中，以76.25亿元的流量金额位列TOP13，较上月提升1个位次；权益榜更进一步，以52.86亿元的权益金额位列TOP18，较上月提升4个位次；全口径榜中，以98.38亿元的金额跻身TOP15，较上月提升1位。
在杭业绩贡献主要来自三盘：新希望华发锦粼云荟（29亿+）、新希望美的长粼府（27亿+）、新希望锦畔云汀（14亿+）。
不俗的业绩表现，归功于其顺势而为的布局思路、开放兼容的合作态度以及精耕细作的产品打造能力。
布局上，顺应杭州“拥江发展”战略，集中布局萧山市北、萧山经开区、九乔等一江两岸重点发展区域，以区域深耕放大优势；同时，择机布局其他板块，兼顾流量和利润。
合作上，以开放兼容的姿态，与滨江、保利、德信等10余家优秀企业展开合作，汲取行业先进经验，为后续企业合作和独立操盘奠定基础。
产品上，针对杭州厚度充足的改善客群，聚焦打造锦宸、锦粼云荟、长粼府等中高端改善产品，同时注重提升产品的均好性，典型如其与美的合作打造的长粼府，凭借户型、精装、园林三套出色的组合拳，获得改善市场高度认可。
► 中天美好集团
本次榜单中，可以看到中天美好稳中有进的表现：其以73.20亿元排名流量榜TOP15，较上月提升2个位次；以73.44亿元排名权益榜TOP11，较上月提升2个位次。
前瞻布局临安，收割发展红利，通过区域深耕，扩大市场份额，是其上榜的主要原因。
从货值贡献看，临安为其主力供货区域。7个流量贡献过亿的项目中，就有5个位于临安。其中，75万方大盘中天珺府，随着青山湖板块快速成长，项目总货值不断提高，今年已贡献22亿业绩。
在轨道交通沿线，前瞻布局规划利好区域，储备中长期优质货值，让中天美好吃到了深耕临安的第一波红利。同时深入临安城区，布局雅境、启宸、溪珺庭、宸望等项目，扩大临安本土市场份额。
除了重仓临安，中天美好还在环杭择机布局，实现流量和利润的平衡。
其在余杭经开区布局汀洲印月，以精准定位和优质产品，收获刚需外溢红利，单盘贡献业绩超21亿；在萧山市区落子中天云望，凭借高配的精装叠墅、硬核的工艺工法，成为区域改善产品标杆，单盘实现业绩8亿+。
今年，中天美好继续加仓临安，在中心城区补仓两宗宅地，同时拿下新湾商住地，优质土储的补充，将为企业业绩攀升提供助力。
【以上内容仅为个人观点，不代表所在企业观点。】