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预期转向，企业如何顺变致远？| 2021年1-9月杭州房企TOP20
与8月的全市普热不同，9月杭州不同板块开始呈现热度分化。
据克而瑞新开盘监测，丁桥、华丰、萧山经开区三大板块仍保持较高热度。丁桥的沐春明月公寓、华丰的春和云境轩和萧山经开区的滨涛映月公寓，新近中签率均低于11%，前两盘甚至触发社保排序机制。板块低库存、配套强兑现、大盘、限价3.5W/㎡左右、品牌房企，是这些红盘的共性。
市场预期的转变，是造成板块热度分化的主因。由于房贷政策收紧，加上红盘潮褪去，买方市场开始趋向理性，更多购房者以持币观望取代盲目报名。
四季度，供应端将迎新一轮开闸。西兴的滨汇之都、紫金港的中杭府等准现房项目，以及艮北的合生创展名邸、运河新城的潮和阅江台轩、萧山经开区的望涛月明、崇贤新城的如意云境公寓等热门项目，均入市在即。随着这些热门板块的高关注度项目集中入市，需求端的置业积极性有望回升。
预期的转向，不止见于市场端，还见于房企端。据统计，二批次集中供地房企报名明显分化，多数企业仅关注运河新城、彭埠、萧山市北、新桥等利润空间尚可的地块，其余地块则普遍遇冷，10月土拍冷热不均或成定局。
预期转向下，企业如何顺势应变，守住安全底线，优化经营逻辑，寻求长远发展？克而瑞浙江区域发布《2021年1-9月杭州房企销售TOP20》，解读头部企业的运营之道。
恭喜绿城中国、滨江集团、万科地产荣膺1-9月杭州房企销售流量榜三甲！
恭喜绿城中国、滨江集团、融创中国跻身1-9月杭州房企销售权益榜三强！
恭喜滨江集团、绿城中国、融创中国位列1-9月杭州房企销售全口径榜前三！
流量榜体现企业的品牌力和操盘能力，权益榜体现企业的投资布局眼光及能力，全口径榜体现企业的全面拓展和持续发展能力。本次榜单从流量、权益和全口径三大维度，判断企业在杭州的占位，衡量企业在杭州的适应和深耕能力，以期为企业做出形势判断和战略决策提供借鉴。
*为减少限售政策对榜单数据真实性的影响，从今年开始，杭州房企榜单的统计口径由商品房“备案数据”变更为“已售数据”。
统计口径
◆ 流量榜单：按照操盘划分销售业绩，联合操盘各算一半，以商品房已售数据为准；
◆ 权益榜单：按照股权划分销售业绩，以商品房已售数据为准；
◆ 全口径榜单：所有股权项目业绩100%计入全口径，以商品房已售数据为准；
◆以上榜单统计时间均为2021.1.1-2021.9.27，统计范围均覆盖杭州全市包含富阳、临安。
榜 单 解 读
榜单概述
► 流量头部门槛超580亿，行业集中度进一步提升
流量榜中，首位门槛超过580亿元，TOP3房企门槛达到334亿元，TOP10房企门槛为102亿元，入榜门槛69亿元。TOP3流量金额合计约1495亿元，占TOP20流量总额的45%。
权益榜中，首位门槛超过471亿元，TOP3房企门槛达到305亿元，TOP10房企门槛为93亿元，入榜门槛55亿元。TOP3权益金额合计约1202亿元，占TOP20权益总额的42%。
全口径榜中，首位门槛超过781亿元，TOP3房企门槛达到385亿元，TOP10房企门槛为131亿元，入榜门槛98亿元。TOP3全口径金额合计约1802亿元，占TOP20全口径总额的41%。
在行业发展环境的变更和发展逻辑的重构下，头部集中、强者愈强的格局进一步凸显，优质资源持续向运营效率更高、盈利能力更强的企业倾斜。
► 第一梯队上演追逐战，绿城实现逆市翻盘
位处第一梯队的头部房企，继续以领先的规模增速演绎“大象快跑”。
流量榜中，单月增量前三为：绿城（159亿+）、万科（118亿+）、滨江（94亿+）；
权益榜中，单月增量前三为：绿城（127亿+）、万科（89亿+）、滨江（41亿+）；
全口径榜中，单月增量前三为：绿城（165亿+）、万科（120亿+）、滨江（115亿+）。
在与后位企业不断拉开差距的同时，头部阵营内部也在上演激烈的追逐战。
绿城凭借150多亿的单月流量增量，和120多亿的单月权益增量，登顶流量、权益双榜头部，逆市实现弯道超车。
典型房企
► 招商蛇口
招商继续稳中求进。流量榜中，上升1位至TOP11，实现流量金额98.52亿元；权益榜中，上升3位至TOP10，实现权益金额93.90亿元；全口径榜单中，上升4位，位居TOP8，实现销售额137.97亿元。
具体来看，单盘流量贡献金额超5亿的项目有5个，分别为：拱墅祥符的荣安招商祥宸府、萧山湘北的招商博奥花宸里、萧山经开区的招商闻博花城和花屿观澜里，以及萧山新塘的招商花栖云境里。
以上主力销售项目，显现出招商此次排名上升的三大原因：
布局上，重仓萧山，落子经开区、湘北、新塘等江南岸热点板块和新兴板块，在市场调整期仍然做到快速兑现货值。花宸里、闻博花城、观澜里、云境里4盘合计贡献流量业绩超58亿。
控盘上，不论关键节点的推进，还是销售节奏的把控，都有显著提升。今年1月收入经开区、新塘两宗宅地（即观澜里和云境里），均于8个月内首开，后续两盘将继续支撑招商业绩增长。
产品上，针对市场需求痛点，打造均好性楼盘，提高产品整体竞争力。典型如招商和荣安合作打造的红盘祥宸府，兼顾需求、产品和价格之间的平衡关系，在户型、园区、精装等方面做到均好设计，单盘贡献25亿+业绩。
► 大家房产
大家在本次榜单亦有亮眼表现。以88.69亿元的流量金额，跻身流量榜TOP13；以55.00亿元的权益金额，位列权益榜TOP20；在全口径榜中，则以105.49亿元的金额，位列TOP17。
业绩贡献主要来自3个流量贡献超20亿的项目，分别为：萧山宁围的大家坤和美筑（29亿+）和三盛大家汝悦美境（22亿+），以及拱墅祥符的大家湛景天承美筑（23亿+）。
不受市场波动影响，依然取得卓著成绩，一方面，得益于大家顺应城市发展规律，在投资端进行前瞻布局。
作为2020年新拓项目，汝悦美境、美筑位于宁围，天承美筑处于祥符。两大板块均为热点板块的外延板块，大家在外延板块起势前果断进驻，得以持续收获板块发展利好。
另一方面，归功于大家以需求为导向，坚持在产品端进行迭代优化，持续构筑核心竞争力。
从业主需求出发，基于未来社区的开发和实践经验，大家推出新一代成长型社区模型“美好社区”，让社区能够基于使用场景，反馈并更新进化、自我生长，呈现更具体验感的生活方式。
这一创新社区模型被植入全新产品系“美系”中，作为“美系”代表作的天承美筑、汝悦美境和美筑，中签率持续走低，印证了市场对产品的较高认可度。
► 世茂集团
世茂本月冲入双榜。流量榜中，以74.93亿元的流量金额位列TOP18；权益榜中，以75.99亿元的权益金额跻身TOP14。
世茂持续上榜的关键，在于坚持清晰的投拓战略、产品策略和发展逻辑，在杭州实现流量和利润的平衡。
投拓上，除了招拍挂，世茂还善于通过收并购获取优质土储。临安的低密大盘同人山庄，即为其收购泰禾资产包所获项目，今年单盘贡献业绩已超23亿。
布局上，重仓临安，巩固主城，兼顾流量和利润。一方面，在青山湖科技城和锦南板块分别落子同人山庄、国风源赋，两盘合计业绩贡献逾30亿；另一方面，在笕桥板块布局风颂府，首开100%去化，实现4亿+业绩。
产品上，通过打造差异化产品，更好适配需求，提高市占率。如同人山庄，结合客户需求进行产品定位，创新设计小面积中式合院产品，历次开盘均去化完毕。又如钱塘天誉，凭借动静双会所、全龄段多功能社区等设计，成功打入豪宅市场。
目前世茂可售货值充足，除了同人山庄、国风源赋、风颂府还有足量续销房源之外，部分商业项目也有货值可售。随着这些货值陆续兑现，世茂下月的榜单表现值得期待。
【以上内容仅为个人观点，不代表所在企业观点。】