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博弈胶着期，企业如何蓄力年底冲刺？| 2021年1-10月杭州房企TOP20
多方博弈，10月杭州楼市陷入胶着期。
从政策环境看，有放也有收。一方面，房贷政策松绑，部分银行房贷利率下调至5.8%-6.0%，贷款额度也有所释放；另一方面，房地产税改革试点落地，杭州大概率将被纳入试点城市名单。
从供求关系看，供应承压，需求强劲。10月新房供应承压，月底推盘量略升，且供应集中于周边城区，临平山北（余杭经开区）和萧山南部（萧山南站、南部卧城、新塘）为主要供货区域。成交方面，单价段2.5-3.2W/㎡的承价客群较为厚实，刚需外溢动力足。整体供求比继续下降，从9月的1.83降至本月的1.27。
从房企角度看，适度以价换量，撬动市场需求。在临安、富阳等先行降温的外围区域，部分楼盘启动打折促销。从市场反馈来看，适度的楼盘折扣，足以激活市场需求，购房者买单意愿较强。
虽然现阶段呈现诸多不确定性，但并不影响杭州今年的楼市底色。据克而瑞浙江区域统计，截止目前，杭州新房成交面积已超1800万方，成交均价突破3.2W/㎡，狭义存量仅为2个月。
多方博弈、深度胶着下，企业如何快速突围，放大优势，蓄力年底冲刺？克而瑞浙江区域发布《2021年1-10月杭州房企销售TOP20》，解读头部企业的运营之道。
恭喜滨江集团、绿城中国、万科地产荣膺1-10月杭州房企销售流量榜三甲！
恭喜绿城中国、滨江集团、融创中国跻身1-10月杭州房企销售权益榜三强！
恭喜滨江集团、绿城中国、万科地产位列1-10月杭州房企销售全口径榜前三！
流量榜体现企业的品牌力和操盘能力，权益榜体现企业的投资布局眼光及能力，全口径榜体现企业的全面拓展和持续发展能力。本次榜单从流量、权益和全口径三大维度，判断企业在杭州的占位，衡量企业在杭州的适应和深耕能力，以期为企业做出形势判断和战略决策提供借鉴。
*为减少限售政策对榜单数据真实性的影响，从今年开始，杭州房企榜单的统计口径由商品房“备案数据”变更为“已售数据”。
统计口径
◆ 流量榜单：按照操盘划分销售业绩，联合操盘各算一半，以商品房已售数据为准；
◆ 权益榜单：按照股权划分销售业绩，以商品房已售数据为准；
◆ 全口径榜单：所有股权项目业绩100%计入全口径，以商品房已售数据为准；
◆以上榜单统计时间均为2021.1.1-2021.10.26，统计范围均覆盖杭州全市包含富阳、临安。
榜 单 解 读
榜单概述
► 流量首位门槛超666亿，天花板抬升斜率放缓
流量榜中，首位门槛超过666亿元，TOP3房企门槛达到364亿元，TOP10房企门槛为106亿元，入榜门槛72亿元。TOP3流量金额合计约1630亿元，占TOP20流量总额的45%。
权益榜中，首位门槛超过485亿元，TOP3房企门槛达到321亿元，TOP10房企门槛为96亿元，入榜门槛60亿元。TOP3权益金额合计约1283亿元，占TOP20权益总额的41%。
全口径榜中，首位门槛超过867亿元，TOP3房企门槛达到410亿元，TOP10房企门槛为139亿元，入榜门槛102亿元。TOP3全口径金额合计约1940亿元，占TOP20全口径总额的41%。
三大榜单首位门槛继续抬升，但月度增长斜率放缓。9月，流量、权益、全口径“天花板”分别抬升95亿、87亿和115亿，本月为86亿、14亿和86亿。
► 单月增量聚焦头部阵营，后位企业突破困难
本次榜单中，头部房企单月增量领衔趋势愈加明显。
流量榜中，单月增量前三为：滨江（85亿+）、保利（68亿+）、万科（29亿+）；
权益榜中，单月增量前三为：保利（68亿+）、滨江（50亿+）、万科（24亿+）；
全口径榜中，单月增量前三为：滨江（85亿+）、保利（69亿+）、龙湖（40亿+）。
后位阵营中，除了兴耀凭借17亿的权益增量和28亿的全口径增量，冲入权益、全口径双榜，多数企业单月增量有限，难以实现弯道超车。
典型房企
► 龙湖集团
龙湖本月榜单表现可圈可点。流量榜中，以123.40亿元的流量金额位列TOP7，较上月提升2个位次；权益榜中，以120.12亿元的权益金额位列TOP7，较上月提升2位；全口径榜中，跃升2位至TOP8，实现销售金额172.89亿元。
坚持“商业+住宅”复合型发展，以“天街”IP带动综合体项目销售流速，以精工品质打造板块热销红盘，是其上榜的主要原因。
商业方面，以“天街”为抓手，保证高流量的兑现。高流量不仅体现在住宅产品的销售，也表现在酒店式公寓等商业业态的销售上。
今年，仅滨江西兴的滨康天曜城和三墩板块的龙湖紫金上城两大天街综合体，合计贡献业绩就已超过49亿元。
住宅方面，发挥传统住宅打造优势，突出产品设计亮点，树立品质住宅标签，配合高效精准营销，打造板块热销红盘。
南部卧城的低密产品湘湖原著，开盘一年实现清盘，今年贡献流量业绩超过30亿元。蒋村板块的中杭府本月一把梭哈，售出全部房源，单盘实现业绩19亿+。
目前，龙湖继续保持项目快速推进模式。均价5万+的天曜城有望年底前再次领证，为企业业绩攀升提供助力。此外，丰收湖综合体加快推进各项节点，为龙湖提供充足发展后劲。
► 众安集团
本土房企众安本月榜单表现稳中有进：
流量榜中，名次较上月攀升2位，以98.36亿元的流量金额位列TOP12；
权益榜中，名次较上月再升1位，以96.56亿元的权益金额跻身TOP10；
全口径榜中，名次较上月提升1位，以119.45亿元的销售额位居TOP13。
众安稳步进阶的动力，源于其精准前瞻的投拓布局。
一方面，择板块断供之时机，布局需求旺盛且购买力强劲的未来科技城等热门板块；另一方面，以做熟区域之决心，深耕快速发展且本地需求支撑的银湖科技城等新兴板块。
讲究章法的投拓策略，加上杭派精工的产品打磨，为众安制造区域红盘奠定了基础。
例如，其在未来科技城的蒲荷芸邸项目，开盘两次即清盘，最低中签率仅9%，单盘流量销售金额超26亿，为众安在杭业绩主力贡献项目。又如，其在银湖科技城的顺源府项目，历次加推均实现100%去化，最低中签率12%，今年已实现流量销售金额15亿+。
目前众安货值储备充足，续销项目有萧山南站的荷源府和钱江世纪城的杭州国际办公中心潮悦，待售项目有银湖科技城的瑞源邸。随着这些货值相继兑现，众安后续排名有望继续提升。
► 兴耀房产集团
本月榜单中，兴耀为上位最快的黑马，其凭借60.95亿元的权益金额跻身权益榜TOP20，较上月提升11个位次；凭借112.60亿元的销售额位列全口径榜TOP16，较上月提升10个位次。
业绩贡献主要来自3个项目：滨耀学府（16亿+）、兴耀星漫里（10亿+）、枫漫小筑（8亿+）。
其不俗的业绩表现，归功于聚焦深耕的布局策略、适配需求的产品定位以及开放包容的合作姿态。
布局上，笃行区域深耕，以滨江区为原点，东拓萧山区和钱塘区，聚焦萧山经开区、南部卧城、空港新城、江东等板块，扩充优质土储，实现多点开花。今年以来，6盘接力入场，持续产出促进企业稳定增长。
定位上，迎合刚需、刚改客群需求，打造适配产品，主力户型控制在89-136㎡范围，价格基本划定1.8-2.6W/㎡和3.5-3.8W/㎡两个区间。
合作上，以开放的心态面对合作，合作伙伴既有招商、阳光城、旭辉等规模型房企，也有滨江、德信、广宇等浙系房企。通过合作，向优秀企业学习经验，补齐短板。
目前兴耀仍有两个项目在售，分别为衙前镇的樱漫里和空港新城的启岸城，未来可转化一定货值。土储方面，其在钱塘区的青西二路项目，预计最快将于年底面市。
【以上内容仅为个人观点，不代表所在企业观点。】