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热度超预期！楼面价、楼地价差创新高！杭州2022年三批次集中供地观察
楼市接下来如何发展，土拍是重要的观察窗口。
随着下沙中心区单元地块线下一次性报价结果的公布，杭州三批次集中供地正式落下帷幕。从整体拍地情况看，主要呈现以下几大特点：
· 看成交：成交规模居于杭州集中供地以来的次低位置，成交楼面价和实际楼地价差则创集中供地以来的新高；
· 看热度：整体热度超预期，占比达42%的地块封顶，与此同时，地块成交溢价存在严重的两级分化；
· 看房企：拿地房企构成现“两巨头、三鼎立”局面，以滨江、绿城为代表的本土房企“分食”优质宅地，此外，平台公司“兜底合作”，本地中小房企“逆市拿地”，深耕型国央企则实现“板块补仓”。
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成交规模居于次低位置，成交楼面价创新高
本次集中供地，共成交19宗地块，总建面207.6万方，总出让金430.6亿元，平均溢价率为5.1%。
不论是成交建面还是成交金额，均居于杭州集中供地以来的次低位置，仅高于去年二批次供地（挂牌31宗，终止17宗）。
整理制作：克而瑞浙江区域
虽然量少，但是质优，成交地块集中分布于杭州的一圈层和二圈层区域，这也将此次出让地块的成交楼面价推高至20741元/㎡，创下杭州集中供地以来的新高。
结合库存统计和新开盘去化情况，这些地块未来入市的销售去化风险总体可控：
· 一圈层主要为杭州的核心区域，当前广义去化周期为16个月上下，处于安全阈值，且开盘去化率一直坚挺在100%；
· 二圈层则是核心外延板块，典型如运河新城、勾庄、华丰等区域，该圈层房价在3-3.5w/㎡项目的横向竞争激烈，但得益于21个月左右的广义去化周期和相对稳定的开盘去化率，仍相对安全；
· 三圈层涵盖临安、富阳以及萧山的一些乡镇，该圈层广义去化周期已处于53个月的危险值，开盘去化持续萎靡。此次出让未增加该圈层土地供应，不失为明智之举。
2022年杭州第三批次土拍结果一览表
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封顶地块多，竞价激烈，热度超预期
看完了成交情况，接着从两个维度来衡量此次土拍的热度。
1、封顶地块数量
从本次土拍封顶地块占比来看，共8宗地块进入一次性竞价阶段，封顶宗数占比较二批次上升明显，持平首批次封顶情况。这些封顶地块分布以江湾新城、滨江区府、申花、艮北、金沙湖、闲林板块为主。
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2、一次性报价地块情况
进入一次性报价的8宗地块，均有多家房企进行报价，其中，有3宗地块报价房企超过10家，地块的争夺较为激烈。
在上海、深圳等城市与杭州差不多同期供地，房企资金存在分流的背景下，此次杭州三批次土拍仍呈现封顶地块多，线下一次性报价竞争激烈的情况，热度可谓超预期。
不过，整体热度超预期之下，地块成交溢价两级分化严重，一圈层板块高热，绝大多数地块封顶+一次性报价，二圈层板块以底价“一轮游”竞拍收场。
2022年杭州第三批次土拍各区域/板块成交情况
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由于供地集中于主城核心或次核心区域，导致本此土拍平均实际楼地差上浮较为明显，达到16512元/㎡，也创下了杭州集中供地以来的新高。
但从四堡七堡、牛田单元、华丰等几宗典型的可比地块来看，地块利润水平较此前无明显变化，核心区保持正常利润空间水平，预估利润率在4-8%之间。
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房企参拍热情提高，现“两巨头、三鼎立”
房企相对较高的参拍积极性，一定程度上也说明了此次土拍超预期的热度。
从单宗地块报名数量来看，三批次土拍房企的参拍积极性较二批次明显提高。
三批次平均每宗地块报名房企数量达到6家，已接近今年首轮供地单宗地块的平均报名量，尤其是江湾新城、申花、滨江区府、艮北等热门板块，参拍房企量均在13家以上。
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在拿地房企构成上，则呈现“两巨头、三鼎立”局面。
“两巨头”，即滨江、绿城两大本土房企本次土拍表现抢眼，一次性报价阶段分别竞得3宗优质宅地，并列本轮土拍拿地宗数之最。
“三鼎立”，即平台公司、本土中小房企、大型国央企三股力量争夺其余地块资源。
· 之江城投、杭州地铁为代表的平台公司“兜底合作”，拿下之江度假区及星桥地铁上盖地块。其中，之江城投以120.9亿元的拿地金额，76.6万 ㎡的成交建面，位列本次土拍成交金额、成交建面之最；
· 圣奥、赞成、杰立为代表的杭州本土中小房企敢于“逆市拿地”，基本以底价拿下大学城北、乔司、笕桥涉宅地；
· 保利、招商等大型国央企以“板块补仓”的策略持续深耕杭州市场，涉及华丰、运河新城等板块。
2022年杭州三批次土拍房企拿地情况
随着杭州三批次土拍的结束，今年杭州市区的土地出让金总额约为1812亿元，仅完成去年全年的67%，因此，不排除四季度还有四批次供地的可能。
与此同时，有所提升的房企参拍积极性和超预期的土拍热度，突显了房企对杭州较为乐观的后市预期，加之各区域新政利好的陆续释放，杭州的新房市场或将得到提振。
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