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从未来社区，看大家房产的破局发展新思路
近两年，行业演变趋势加快，房企格局变动加剧，在洗牌与调整愈演愈烈的大背景下，地产企业如何转型破局以锻造穿越周期的能力并实现行稳致远，成为愈发值得关注的问题。
面对新形势新格局，当大多数地产企业还深陷迷茫的时候，大家房产已经就上述问题给出了自己的答案：在丽水大家·未来社区上，大家房产的开创性探索与实践，或就当下企业如何实现突围发展提供了一种新的解题思路。
作为浙江省第一个带方案出让的未来社区项目：丽水大家·未来社区历时三年，在近期迎来83万方超5000套房源全部交付，这也使其成为省内第一批新建类未来社区中率先实现整体交付的项目。
在项目交付前，我们就提前进行了探营，从实地看，当一个具有试验田意义的项目遇上敢于第一个吃螃蟹的大家房产，两者产生了美好的化学反应：
丽水大家·未来社区的落地呈现，将大家房产的产品兑现能力推到了一个新高度，为行业未来社区的建设树立了新样板，更彰显了大家房产的国企担当,体现了企业的创新开拓精神和“独当多面”的能力。
PART 1
从蓝图到现实，未来社区“已来”
众所周知，未来社区作为浙江省推进城市更新的一大创新举措，因其建设的复杂性、高要求以及诸多约束性条件，对房企形成了巨大挑战。
而不惧挑战的大家房产，通过浙江省首批、丽水市首个未来社区项目——丽水大家·未来社区的高兑现交付，真正将未来社区的美好生活从蓝图变为了现实。
·“花园住区”从理想照进现实
当初看丽水大家未来社区的规划方案时，我们对其创新设计的住宅户户带空中花园阳台、引入高线公园打造活力中轴印象深刻。如今实地探营，这两大创新设计均高标准落地。
丽水大家未来社区实景图（滑动查看更多）
如果说空中花园阳台是每户业主的微花园，那么高线公园则是整个社区的大花园，呈现尤为巧妙，相当于恰如其份地在社区内部打造了一条空中慢行景观廊道，廊道之下，发挥的是风雨连廊的作用，并排布了包括社区客厅在内的不少功能性空间，廊道之上，则置入了丰富的运动、社交等场景，可散步、可休闲、可运动。
丽水特色的梯田生态文化也被精巧地融入到了社区景观之中，由于整个社区南北高差超20米，打造了丽水梯田特色的生态水景和阶梯花园，进一步丰富景观的层次性。
漫步于梯田生态水景，穿行于空中景观廊道，举目便可见空中花园阳台，丽水大家·未来社区真正做到了让景观“立”起来，为丽水创造了难得一见的花园式人居氛围。
· 多维配套落地，多方共治现雏形
未来社区一统三化九场景的超前规划理念，在丽水大家·未来社区项目上如何落地呈现，是我们探营的另一个关注点。
从现场看，体量超83万方的丽水大家·未来社区已落地全部业态与场景，尤其是教育、健康、邻里等场景，不仅硬件落地，部分已落实招商甚至前置运营。
· 以教育场景为例，幼托联合体、幸福学堂均已大体呈现，其中，托育所和幸福学堂已经进入装修状态；
· 以健康场景为例，近4000方的医养综合体已落成，且已引进专业第三方机构乐龄家，除开设中西医全科诊疗之外，还配备了56张养老床位；
· 以邻里场景为例，综合型邻里中心大家·未来里，不仅挂牌成立了全省首个社区工作委员会：灵山社区工作委员会，与莲都区图书馆共建的莲城书房也于今年5月完成验收，同时，还入驻了以金逸影城为代表的不少品牌商家。
加之2021年6月就上线运营的未来社区数字化服务平台“花园E家”，未来社区所倡导的“多方共治”在丽水大家·未来社区已初露雏形，随着项目进入实质性的运营阶段，由大家房产开创的美好生活新图景正徐徐展开。
从2019年12月拿下浙江省第一个带方案出让的未来社区地块，到2023年6月率行业之先完成项目的整体交付，整个建设周期虽然受疫情严重干扰，但大家房产展现国企担当，积极响应政府号召，以先行者的姿态，克服重重困难，将畅想一一落地，为未来社区的打造树立了一个全新样板。
PART 2
从探索到实践，未来社区的“大家模式”
在行业从增量发展向存量发展转变的换挡期，房企要想“活得久活得好”，解决复杂问题的能力和开拓创新的能力变得越来越重要。
大家房产在未来社区上的前沿探索，就较好地磨砺并彰显了这两种能力，尤其是其对政府提出的“投建管运一体化”这一未来社区开发新逻辑的创新实践，对行业发展和企业转型均具有借鉴意义。
那么，在未来社区这一新兴领域，摸着石头过河的大家房产，就“投建管运一体化”究竟摸索出了怎样一个具有可持续发展意义的“大家模式”？
如果用一句话总结，那就是在投建管运一体化的“大家模式”中，政府方是丽水大家·未来社区项目的主体，发挥主导作用，而大家房产在其中的角色，是由始至终的统筹者，链接多方资源，打通上下链路，通过构建高效的执行体系，寻求多方共赢的结果。
进一步剖析该模式，我们认为，其有效解决了当前未来社区以及诸多大体量复合业态项目中普遍存在的两大痛点：
未来社区往往包含邻里中心、托育所等多业态的社区公共配套空间，这些配套空间究竟由谁自持由谁运营，对项目的成功与否影响重大。
而投建管运一体化的“大家模式”，作为主体的政府方是社区公共配套空间的产权归属方，即丽水大家未来社区项目所有的社区公共配套空间，邻里中心、托育所、医养综合体等等均由政府回购，回购之后，再委托大家房产进行运营，运营期为十年。
这种运作方式的优势显而易见，丽水政府获得了一定的优质资产，并将运营事宜交由更为专业的大家房产负责，可大大提升运营效率。当然，从中我们也看到，丽水政府勇于担当，以开放包容的姿态与企业加强合作，并释放诚意，让渡了一定优惠。
02 建设和运营的脱节问题
按照传统模式，一般是在项目建成后再委托第三方平台进行运营，这容易导致项目在规划建设之初未就最终的运营需求做考虑，造成后期返工、实际运营效果不佳等诸多问题。
投建管运一体化的提出，虽然有利于规避上述问题，但在实操中如何真正做到却是一大难题。
而投建管运一体化的“大家模式”，由于有了第一个痛点的解决，大家房产既是建设方又是运营方，可全程跟进项目发展，加强统筹与调度。作为丽水大家·未来社区“有且只有”的强力统筹者，大家房产通过专门设立未来社区运营中心，发挥中枢作用，就“投建管运”做通盘考虑，从而做到真正的“一体化”：
一方面，整合内外资源，嵌入大家房产自身商业、物业团队的同时，积极引入市场化的品牌第三方；另一方面，统筹牵头，综合各方的需求与问题，积极做好各方的沟通协商工作，包括对接政府端的相关审批、公益性资源嫁接，解决企业端的前置提资等等，促进各事项的高效落地。
举一个较为典型的例子，项目的亮点配套之一医养综合体，产权归属丽水政府并由大家房产运营，而大家房产又引入了第三方专业机构乐龄家。原本投建管运的割裂和多方沟通的复杂等问题，因为投建管运一体化的“大家模式”而迎刃而解。
· 其一，投建阶段即可做到前置运营。在投建阶段，乐龄家可就医养综合体的运营需求、建造规范及标准等进行前置提资，将相关提资在前期就反馈至项目的设计、建造端，规避建成后再返工的一系列问题，杜绝后顾之忧；
· 其二，未来社区运营中心的沟通调度，相当于设置“专人”进行全流程对接，尤其是就医养类特殊要求与政府相关职能部门进行接洽，效率提升显著。
能有效解决市场常见的两大痛点，正是投建管运一体化“大家模式”的特色所在。从最终的成效看，该模式既权责分明又合作无间，统一各方目标，形成一股合力，达到了事半功倍、多方共赢的结果。
于当地政府而言，丽水大家·未来社区作为丽水第一个未来社区，是丽水的民生工程，是就如何打造未来社区交出的属于丽水的高分答卷；
于当地居民而言，以较高的性价比，享受杭派精工的产品，体验未来社区的全新生活方式，真正实现人民对美好生活的向往；
于市场化的第三方而言，可在优异的营商环境中安心经营，并获取稳定的运营收益；
于大家房产自身而言，经此一役，更是收获颇丰。
丽水大家未来社区实景图（滑动查看更多）
大体量、多业态的未来社区项目，社区服务空间及经营性配套量之大，资源协调范围与复杂程度之大均难以想象，加之作为新兴事物，“前无古人”可鉴，还涉及到开发理念的转变和运作模式的创新。
重重考验之下，创新进取的大家房产越战越勇，不断突破，不仅成功扩展丰富了自身的产品体系，包括开发、运营、服务、资源整合等在内的能力也得到进阶，进而强化企业解决复杂问题的能力和开拓创新的能力。能力的锻造，将筑高企业的护城河，相信不论是在政府端还是在市场端，大家房产的口碑和品牌均跃升了一个量级。
更为重要的是，投建管运一体化的“大家模式”，作为一种可持续发展的模式，值得借鉴和推广。如若大家房产将该模式应用至更多的项目和场景，甚至发展成为企业重要的赛道之一，将助力企业实现质的飞跃。
PART 3
结语
三年前，丽水大家·未来社区项目的出现，具有试验田性质，三年后，随着项目的高兑现交付，当实实在在的样板树立在眼前，则折射出了更为多重的价值。
正如开篇所言，当一个具有试验田意义的项目遇上敢于第一个吃螃蟹的大家房产，两者产生了美好的化学反应，也正是这些美好的化学反应，赋予了企业、行业乃至城市发展特殊的意义。
企业层面，如果说在探营之前，大家房产更多的给我们以国企稳健、低调的印象，那么在探营之后，其形象和能力变得更为多面立体：均衡发展的多面手已经越来越出挑，不管今后面临多复杂的项目，大家房产不仅有能力建设，更有能力运营，也值得给予充分信任；
行业层面，随着房地产行业进入发展的下半场，身处其中的企业都在探寻可持续发展的能力，而大家房产在未来社区上的开创性探索与实践，正好提供了一种思路和启发：坚持做长周期的事，坚持综合能力的深耕，自然就会迎来自己的“清风”，实现真正的厚积薄发；
城市发展层面，跳脱出传统思维，政府越来越倡导发展像未来社区这样的新型城市功能单元，越来越多的复合型项目将不断涌现，相应的，在企业端，是否找到了合理的可持续的运作模式？在丽水大家·未来社区项目上，投建管运一体化的“大家模式”，为更多复合型项目的落地实操，提供了一种便于推广复制的高可行性方案。