2023杭州商业市场年报︱商业销售市场全线上扬，成交价攀升显著

  文 | 克而瑞资管

杭州资管研究团队

根据CAIC监测显示，2023年杭州商业市场各细分领域中，销售市场“一枝独秀”，数据表现趋好。

从土地市场来看，杭州商办土地市场呈现供应量增加，成交量跌落，楼板价下滑的态势。供应面积139.2万㎡，同比上升70.33%，成交面积为119.88万㎡，同比下降10%，成交楼板价为5196元/㎡，同比下降13.06%。

从租赁市场来看， 全市首层平均租金下降0.6%至13.19元/㎡/天。全市空置率攀升3个点至8.35%。核心市级商圈租赁需求不减，武林、湖滨商圈首层租金上浮，商铺空置席位减量。

从销售市场来看，供应、成交、价格全线上扬，供应面积77.72万㎡，较去年上浮1.04%，成交面积68.17万㎡，较上一年增加近20万㎡ ，成交均价为28958元/㎡，较去年拔高近3千元/㎡ 。

| CAIC 市场监测（杭州）

市场：2023年，杭州商办土地市场供应量增加，成交量跌落，楼板价下滑。商办用地供应与成交呈现多区散点式分布，其中，临安区供应、成交均为全年各区第一。

租户：中式餐饮、服装集合、时尚生活为2023年租赁活跃度前三高的业态。新式茶咖饮品、地域菜系及烘焙甜品布局较为踊跃。

业主：2023年杭州十区共17个商业项目入市（含存量改造项目），涉及武林、乔司、城东新城、南部卧城、北部新城、一桥南等板块。

板块：杭州在2023年共开出首店256家，80.5%首店品牌倾向于选址购物中心。杭州中心引入23家城市级首店成为本年首店数量第一的商场。武林湖滨商圈入驻首店数量居前，达94家，其次是滨江商圈，共入驻首店42家，再次是钱江新城商圈，入驻31家。

01 宏观市场

杭州经济运行总体回升向好

根据杭州市统计局公布数据显示，2023年前三季度，杭州GDP达到14438亿元，按可比价格计算，同比增长5.8%；社会消费品零售总额为5473亿元，同比增长4.7%；房地产开发投资增长 6.9%；前三季度城镇居民人均可支配收入65408元，增长5.0%，总体来看经济持续恢复向好，高质量发展动能积蓄增强。

02 土地市场

商办用地供应增加，成交下降

2023年，杭州商办土地市场呈现供应量增加，成交量跌落，楼板价下滑的态势。

全年合计供应85宗商办用地，供应面积为139.2万㎡，同比上升70.33%；合计成交73宗商办用地，成交面积为119.88万㎡，同比下降10%；成交总价为160亿元，楼板价为5196元/㎡，同比下降13.06%。

从行政区来看，2023年杭州商办用地供应与成交呈现多区散点式分布。临安区供应、成交均为全年各区第一，全年供应34.98万㎡，全年成交31.43万㎡；上城区成交单价最高，达到9733元/㎡。

03 租赁市场

核心市级商圈租赁需求不减，副中心商圈市场仍需开拓

▌新增供应：商业密度提升加速，存改项目存在机会

据不完全统计，2023年杭州十区共17个商业项目入市（含存量改造项目），合计为129.03万㎡。其中第4季度有7个商业项目进入市场，商业面积70.44万㎡，占2023全年商业面积的55%。

17个入市商业项目，涉及武林、乔司、城东新城、南部卧城、北部新城、一桥南等板块。其中，遥望X27以数实融合的形式建设全国首家线上线下24小时营业的商业综合体；湖滨88、时光里、天空藤集、玉鸟集、湘湖越界及吉祥里街区开启沉浸漫游式消费体验的先驱力。

▌全市首层平均租金跌幅0.6%，空置率攀升

2023年年底杭州全市存量为1954.26万㎡，市级核心商圈存量为385.6万㎡。整体看，全市首层租金出现下降，空置率有所攀升。

· 全市首层平均租金下降0.6%至13.19元/㎡/天，商业设施增加及提升是致使租金有所调整的主要原因。

· 全市空置率攀升3个点至8.35%，招商引资策略转变，以及规划设施、规模布局的调整，在一定程度上提高了空置率。

不过，武林、湖滨商圈内各项目走出了不一样的行情，优化品牌组合精准定位客群之下，首层租金上浮，商铺空置席位减量。

▌中式餐饮、服装集合、时尚生活为本年租赁活跃度前三高的业态

2023年，餐饮品牌迭代焕新过半，其中新式茶咖饮品、地域菜系及烘焙甜品布局较为踊跃。茉莉奶白、兰湘子、可露丽频频出圈。服饰集合方面热度不退，伦敦先锋时尚品牌Mithridate、日式街头风潮牌鼻祖BAPE等纷纷入驻杭城。另外，中高端品质需求持续处于高位，珠宝首饰、美妆香氛等品牌租赁需求有所扩充。

▌首店经济持续发力，数量质量均实现提升

据不完全统计，2023年杭州共开出首店256家，80.5%首店品牌倾向于选址购物中心。杭州中心引入23家城市级首店成为本年首店数量第一的商场。市级商圈引入51.2%的首店。品牌倾向选择37-84㎡与236-383㎡的租赁面积。

首店质量总体呈上升趋势，其中，全国、杭州首店数量占全年的六成，且主要为时尚潮玩家居JulyLion、蛋糕定製PEARIA等优质零售、餐饮品牌。

04 销售市场

商业销售市场供应、成交、价格全线上扬

· 2023年全市销售型商业供应77.72万㎡，较去年上浮1.04%，近至2020年同期水平；总库存为258.93万㎡，去化周期下降至45.6(以12为基准)，去化压力有所改善。

· 2023年全市销售型商业成交量68.17万㎡，较上一年升涨近20万㎡。

· 2023年全市销售型商业成交均价为28958元/㎡，较去年拔高近3千元/㎡。

分区来看，主城八区在2023全年合计供应43.79万㎡、成交42.26万㎡，总体来看供应放量越发谨慎和理性，成交端口呈回升迹象，均价突破三万大关。

富阳临安两区全年供应、成交量为28.23㎡和13.21万㎡，分别占全市的36.31%、19.38%。相较主城八区，富临两区商铺存量积压明显，去化周期为58.4，差值近16。

05 未来供应

至2025年，将迎超500万㎡的新增存供应

据不完全统计，至2025年杭州零售市场预计迎来超535.68万㎡的新增存供应，其中非市级商圈供应量占全市供应的83%。在多重战略机遇挑战下，商业项目仍将持续推进。

· 从项目体量看：小于5万㎡项目占到2024年预计供应总量的37.9%，5-10万㎡项目占比43.1%。中小体量的商业项目还是当前市场上开发运营商主推的类型，以便于随市场变动进行更加精准的差异化迭代；

· 从开发商类型看：浙江本土及知名商业地产开发商积极拓圈，杭州ICON、嘉汇里预计在2024年开业。未来几年内Westlake 66恒隆广场、江河汇综合体、望江新城K11、文晖嘉里中心、世纪城SKP、光环梦中心等旗舰项目都将进入市场。

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