其他
克而瑞杭州年报 | 24年产品增配成趋势，投资盘交付或挤兑新房
行业深度调整下，23年杭州土地、新房、二手房市场表现不一。土地市场，虽然杭十区供地完成率仅为81%，但全年涉宅用地成交金额仍高达约1780亿元，位居全国第二。新房市场，仅在年初小阳春和10月新政后呈现短暂复苏，市场分化进一步加剧，改善高热，刚需萎靡。二手房市场，3月成交突破万套，但行情持续性不强，全年成交量同比上涨29%。
2024年，政策持续托底之下，杭州楼市会怎么走？购房者信心能否提振？克而瑞浙江区域发布「2023年度杭州房地产市场报告」，总结2023大事件，展望2024新机会。今天，我们摘取报告核心内容与大家进行分享。（可点击查看大图）
2023大事记
● 事件一：房地产“亚运经济”已兑现，后亚运时代政策风向转变
杭州因承办亚运会迎来了城市的发展机遇。近十年间，杭州房地产市场伴随着杭州的城市发展大步向前，跃进国内头部梯队。在后亚运时代，杭州大刀阔斧打开放松性政策，旨在维稳市场，促进市场可持续发展。
● 事件二：10.16新政效果立竿见影，但市场分化加剧，政策效力持续性不强
杭州10.16新政关键点：1.基本放开限购：主城区落户或1个月社保，限购2/1套，其他六区无要求，不限购；2.降首付比例：限购区首套2.5成，非限购区首套2成。据克而瑞动态监测，新政首周案场单盘平均来访量环比提升195%，300-400万级房源走量加快。
● 事件三：二手房短期内实现以价换量，九成法拍房低于评估价
10.16新政实施后，二手房市场反应较快，挂牌量、成交量及带看量都有明显上涨，为短期内的以价换量。法拍房标杆效应减弱，超九成房源成交价低于评估价，多以评估价6-8折成交，其次为8折至评估价。
● 事件四：杭州土拍监管力度回调，将更加考验在杭房企的综合控价能力
杭州目前已恢复“价高者得”的土拍政策，监管力度等级回到2015年9月-2016年6月，为近年来最低。然而，“价高者得”对于房企来说反而是一种挑战，将考验其控制成本、精准定价、挖掘货值等多纬度综合能力。相较之下，在新的竞拍规则之下，民企更有优势。
土地市场
● 杭十区全年成交宅地951万方，揽金1780亿元，全国排名第二
在2023年全国各城市土地出让金排行榜中，杭州位列第二。杭州十区共计成交涉宅用地123宗，建筑面积约951万方，成交金额约1780亿元，成交均价18724元/㎡，综合溢价率9%。
● 杭十区供地完成率81%，二圈层为供地主力，余杭、萧山合计占比45%
2023年杭十区计划出让涉宅用地占地面积563.3万方，较2022年减少约20%；2023年实际已出让454万方，完成率81%；其中余杭、萧山区的土地总成交建筑面积排名靠前，占总成交量的45%。按圈层划分，二圈层仍为供地主力区域，占总成交量的67%。
● 本土房企表现活跃，绿城、滨江、建发拿地金额均超百亿
滨江、绿城两大本地龙头企业持续霸榜，拿地金额均超百亿。杭州土拍市场中，本土房企表现活跃，绿城、滨江、建杭、兴耀、坤和身影频现，共计404亿元，占比Top10的69%，此外，新面孔台州伟星登榜第7位。
新房市场
● 杭十区全年成交商品住宅1100万方，同比上涨5%，千万级房源市占率提升
2023年供应1025万方，成交1100万方，成交规模同比上涨5%；年内新房市场共有两次短暂复苏，分别在年初小阳春及10月新政后，但持续周期较短，且热度分化明显，具体表现为改善市场高热、刚需市场萎靡。与此同时，90㎡以下刚需房源户型面积占比缩小，千万级房源成交占比提升。
● 新开盘：推盘规模同比下降11%，整体去化率56%，下降10个百分点
2023年杭十区共开盘639批次、76631套房源，推盘规模同比下降11%，整体开盘去化率56%，较去年下降10个百分点，开盘节奏放缓，近远郊项目以续销为主。市场寒意从二圈层蔓延至核心，一圈层开盘去化率曲线出现波动；二圈层持温，三圈层持冷，仅个别性价比单盘有较好表现。
● 摇号登记户数降至近年来新低，购房逻辑从“倒挂、升值”转向“核心地段、保值”
2023年参与杭十区公证摇号登记户数为17.1万户，为近年来最低值，市场客户池水位持续下降，限购放开未产生扭转局面的效力。客源汇聚于核心板块，如上城区金融城、萧山区钱江世纪城、滨江区一桥南等，购房逻辑从“升值、倒挂、价差”向“核心地段、保值”转变。
● 二手房：年内出现两波行情，成交量同比上涨29%
2023年二手房共成交7.3万套，成交量月度走势呈“微笑曲线”，其中3月成交套数突破万套，300万以下刚需房源为成交主力，行情比肩21年同期。但行情持续性不强，一般在2个月左右出现大幅回落。全年来看，二手房成交量同比上涨29%，消化周期约42个月。
● 非住宅业态：成交规模同比向好，但去化周期普遍偏高
2023年杭州酒店式公寓共成交103万方，规模同比持平，期末狭义存量228万方，去化周期约27个月；商业成交68万方，同比上涨43%，期末狭义存量259万方，去化周期约46个月；写字楼成交103万方，同比上涨21%，期末狭义存量263万方，去化周期约31个月。
开发企业
● 滨江、绿城稳居第一梯队，建发冲入权益榜三甲
2023年房企销售权益榜TOP10房企门槛为82.71亿元。作为本土两大龙头房企，滨江、绿城稳居三榜第一梯队，保持高市占率的同时，与后位企业拉开明显差距。作为今年快速崛起的国企代表，建发冲入权益榜前三甲，其规模和排名的快速攀升，归功于单盘的亮眼表现。
● 建发：已寻得在杭州快速进阶的特色化发展路径
建发今年在杭规模和排名的快速攀升，归功于单盘的亮眼表现。作为建发今年的主推项目，云启之江单盘即贡献流量业绩超168亿。透过云启之江，可以看到建发在杭州快速进阶的特色化发展路径。
● 兴耀：精细化深耕细分市场
兴耀在年度榜单中再创佳绩，成功冲入三榜TOP10。兴耀之所以能交出亮眼成绩单，关键在于其精细化深耕细分市场，根据不同客户需求，打造高适配产品。如在江东、临平经开区针对年轻购房群体，主力打造小面积刚需户型，着重于高颜值设计。
● 大家：布局高价值板块，深耕高品质产品
作为扎根杭州的本土企业，大家在年度榜单中表现优异，成功跻身销售三大榜单。大家在业绩上的亮眼表现，得益于其布局高价值板块、打造高品质产品的深耕战略，如在投拓方面，通过联合拿地或合作开发，锚定高价值板块进行布局等，如颂映传麒府、月赋杭承府等。
2024新趋势
● 趋势一：主城核心供地稳定，外围土储充足按需供应
据《杭州土地储备三年滚动计划》数据，预计主城限购区未来2-3年总供应量年均35-40宗/300-350万方，符合过去历史供应量节奏；而非限购区计划收储地块数量充裕，预计未来政府仍会依据非限购区板块的存量健康度来结构性精准调控供应。
● 趋势二：存在弱区位的项目从产品端发力，增配重回杭州
增配典型案例：丽澜轩位于钱二板块东边缘位置，实际更靠近九堡板块，且无江景优势；芝澜月华轩位于钱二核心位置，但微区位上紧邻高架及加油站等不利因素，因此房企开发阶段重点发力产品力（立面、公区升级）及营销展示（全维实景示范区）。
● 趋势三：投资盘集中交付，或出现反倒挂现象，挤兑新房市场
目前杭州已存在二手房集中抛售的现象，主要集中青山湖科技城、闲林、临平北等原投资客集中的外围板块。而因此类投资盘集中交付，造成通路拥挤引起二手房溢价消失甚至出现反倒挂的情况将持续。按板块内典型项目的挂牌率来看，预计至少将有约8000套房源进入二手房流通池。
以上内容节选自
「2023杭州房地产市场年报」
如需完整版报告，请转发本条微信至朋友圈
并将截图发至孙女士13588482880(微信同号)。
本文所有观点及图片为克而瑞浙江区域原创内容，如需转载请联系克而瑞联系人。版权所有，抄袭必究。
【以上内容仅为个人观点，不代表所在企业观点。】