产城运营战略观察第三十五期：广东林安物流——拐点与抉择，物流地产的领航者

目录

1. 广东林安物流：物流产业的领航者

1.1 林安连锁物流园区分布广，物流地产位列国内第一梯队

1.2 “1+3+1”业务架构，打通物流全产业链

1.3 政府高度认可，位列示范园区

2. 林安物流怎么获得成功的？ 

2.1 缘起木业制造，布局物流地产

2.2 物流产业快速发展，企业享受布局红利 

3. 拐点与抉择

一.

广东林安物流：物流产业的领航者

广东林安物流集团成立于上世纪八十年代，最初是以木业制造为主的企业，经营范围包括木制工艺品、家居建材等，后转入物流产业运营，是一家以现代智慧物流园区运营和管理，以及搭建现代物流信息交易服务平台为主的第四方物流企业。

集团在物联网技术的研发与应用和物流信息网络、物流金融的推广，品牌、运营、物流信息化等方面处于全国领先地位，业界常有“南有林安，北有传化”的说法。

1.1林安连锁物流园区分布广，

物流地产位列国内第一梯队

林安第一个物流园与2004年建于广州，2011年后进行全国化扩张，逐步拓展到长三角与华中地区。因其主要业务集中于华南、华中、华东地区，业内有南林安的说法。

从体量上来看，截止至2017年12月，林安连锁物流园区在国内横跨6省，共计有10个物流园区。园区总建筑面积873.8万方，总规划超过10627亩，入驻大型物流企业2000余家，物流信息户1500余家，每天在物流园内参与经营和流动人口有20000多名，进出大小货车5000余台，货运量每年约5000万吨，与宝湾、宇培等物流地产企业并列为国内民营物流企业第一梯队。

表 – 林安物流园区情况

1.2“1+3+1”业务架构，打通物流全产业链

以物流地产为基石，物流、供应链金融服务为切入口，结合大数据等概念，发展形成“1+3+1”物流产业链业务架构。“1”为林安物流的物流园区业务；“3”为林安自身的物流服务配套“林安速运 + 供应链金融 + 商贸分销”；而最后的这个“1”则为林安的物流数据服务。

“3”为林安自身的物流服务配套“林安速运 + 供应链金融 + 商贸分销”。

设立物流服务企业“林安速运”开展运输业务与其物流园区业务形成直接协同。这点明显区别传统物流地产企业，不管是国内实力最为强劲的普洛斯还是在地方较占优势的宇培(中国物流资产)均为典型的物流地产设施建设者，而非运输业务的服务商；

表 – 林安业务对普洛斯业务对比

涉足供应链金融，在金融板块辅助其物流板块发展。2015年林安物流提出 “互联网+物流+产业+金融”的运营模式，首次将物流板块金融设定为公司的战略业务，并开发了林安支付等相关支付渠道作为业务借口。

图 – 供应链金融的两种模式

林安将其普通物流地产打造为商贸物流城，将展示分销与运输相结合，配合物流数据服务，形成林安物流的物流全产业链闭环。

图 - 林安物流的物流全产业链

 最后的这个“1”则为林安的物流信息交易服务

“1”林安从2007年即涉足物流数据业务，早期在林安在物流数据板块投入了大量的人力物力，其核心是通过数据将物流车主与物流运输需求相匹配，而林安在此担任物流业务的中介者。

这种创新为林安的发展创出了一条新路：“物流信息交易”。林安物流信息交易市场是国内大型物流信息交易市场之一，是国内唯一实行物流信息网上、网下实时交易的市场，信息客户1500多家，每天接待找车的厂商1000多家，找货的司机6000多位。线路遍布全国，一期为北方信息撮合市场；二期为南方信息撮合市场，并编制了中国公路物流运价指数，也使得企业走上了新的发展阶段。

图 – 林安中国公路物理运价指数

1.3政府高度认可，位列示范园区

2012年8月，时任广东省委书记汪洋调研林安物流园，对林安物流园发展模式进行了高度评价，随后国家发改委、国家统计局相继调研林安物流，使得位于广州的林安物流声名鹊起，对其物流园异地复制与开发打下了良好基础。

二.

林安物流怎么获得成功的？

2.1缘起木业制造，布局物流地产

根据公开数据，林安最初是以木业制造为主的企业，经营范围广泛，包括木制工艺品、家居建材等，当时林安的产品销往国内外，在全国各地林安有数百家专卖店、2000多个经销商。林安发出的货物多是木制工艺品或者高端建材，然而经常在运输的过程中出现损坏，给企业造成巨大的损失。

林安是产销一条龙，有自己的生产工厂、销售团队、售后服务团队，但是在物流这一环节却不能把控。在经过了严谨的市场调研分析后，林安集团发现广东省的物流行业有很大的发展空间。在这一背景下，集团决定由原来的木业制造转向多元化经营，发展物流园区，聚集整合物流需求。从2003年开始，林安集团通过政府指导支持，从门外汉开始进入了物流业。

如上内容是林安在接受公开采访时提及的，但在笔者看来，林安选择物流地产可能不止于此，可以说物流需求确实是林安的一个选择物流产业的发展点，但绝不是唯一的发展点。林安的发展轨迹与笔者曾经进行过深研企业五洲国际（五洲国际：一家不像产城运营商的产城运营商）有着惊人的相似之处。

五洲国际与林安物流均为2000年左右做木材、建材生意起家，后转型向地产板块，五洲选择了商业地产，而林安选择了物流地产。相比于看重物流的简单说辞，笔者认为促使林安选择物流地产的因素是复合的，其一与五洲国际一致，对外木材进出口而言，在1998年我国提出了“天保工程”，木材共计从1997你那的3205万m3，降到了1214.5万m3，同时大量的廉价的国外木材进口，伴随着国内木材需求的上升。

由于木材加工为技术难度不高，在这个时间段低廉的原材料价格与旺盛的市场需求出现了大量的乡镇小型木材作坊。这对市场原有企业，即五洲国际与林安产生了巨大的冲击，由于强市场竞争与既有签订的国内木材采购协议等，使得原有木材经营商利润不断被压缩。

而另一方面，在此期间我国土地公开招拍挂制度开始，房地产企业得以规模化扩张，伴随着居民改善居住条件的需求日益旺盛，房地产业快速发展。2004年顺驰以第一家冲击到年销售额100亿的房地产企业横空出世，房地产市场炙手可热。在房地产整体大发展的环境下，商业地产快速发展，在整体销售方面，2003-2017年商业地产销售额的平均增长率为29.63%，价格增长率保持在10%以上。

作为一家实业企业，完成10亿销售额就是一家相对规模不错的企业了，面对如此高增长的房地产市场机遇能否把握机遇？这就是笔者认为五洲国际与林安提出商贸物流城的概念的重要原因之一：看好未来地产市场的整体发展。

2.2物流产业快速发展，企业享受布局红利

随着改革开放的持续推进， 2004-2012年物流产业快速发展，年均增长率在20%以上，林安在物流产业的布局收获了红利。从产业的未来而言，仓储设施总量需求， 取决于下游物流行业的发展，本质是引致需求。

从物流需求的三大环节：原料/制造/流通来看。原料和制造环节主要取决于工业，流通环节主要取决于消费，工业和消费趋势决定物流总量需求增速相对平稳，但工业和消费增速剪刀差、出口与内需增速剪刀差将导致结构变化。

更多的物流业务将通过国内物流进行运输，这将对以公路运输为主的广东林安的业绩带来利好。

三.

拐点与抉择

在同样的时间节点，业务相似的企业五洲国际与林安一个选择了商业地产、一个选择了物流地产。虽然五洲国际在这阶段也建设一些公路港尝试涉足物流地产，但终究是以商业地产为主，在无锡商业地产整体遇冷时，自身执行轻资产尝试规避势必蒙受了一定的损失。

从2017年7月万科收购普洛斯，到12月的普洛斯董事会批准私有化。在中方财团的主导下，普洛斯离中国的市场越来越近。笔者看好物流地产的逻辑非常简单，在未来中国最值钱的一定是资产-生息的资产。在货币持续增长，以维持经济增长的如今，资产的价值不能通过现金流折现法进行衡量，简单的说未来这个资产卖掉有人以保值的价格接盘即可。这其实也是普洛斯在中国赢利的逻辑，普洛斯的利润基本与其营业收入持平，根本创造利润的点在于资产自身的增值。

图- 普洛斯近几年收入利润

选自：亿翰产城研究中心 - 《深度解读 -物流地产界一哥——普洛斯》

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