专题丨新技术PK旧方法？房地一体测量到底选谁好？

为赶在今年年底基本完成房地一体发证工作，各地房地一体正在如火如荼地进行中。阳光学院土木工程学院院长欧建良博士带来团队也加入其中，承接了多个房地一体相关的不动产测量项目。

据欧博士介绍，“目前房地一体在全国已经拉开局势去做，当前进度与去年同期的国土三调相比，实际上不算落后。去年这时候，不少省市刚完成招投标工作”。虽然当前房地一体的进展与国土三调相当，但能否在后期冲刺发力，他对此持保留态度，“现在还不能确定”。

▲阳光学院土木工程学院院长欧建良博士

房地一体吃紧，问题仍待解决

2020年已过去近一半，房地一体项目呈现吃紧态势。在欧博士看来，除了疫情这一不可控因素外，在项目实施过程中存在的一些问题阻碍了项目进度，其中一个便是测量中的技术标准不明确。有些地方按照1:2000的地形图标准去做，而有些地方按照1:500的地形图标准去做，如此一来大大增加了工作量。标准的不同导致工作量的差异，欧博士认为，“标准过于严格，干起来太累且成本太高。”他希望相关的业主部门或行政单位提供一套可推行的样本，“要做到面面俱到，这是不现实的，但起码能给作业单位一个参考。”

除了技术标准，时间底线也不可缺少。今年房地一体项目赶进度，参与各方都感受到了压力。欧博士建议，政府应给出一个实在、靠谱的整体进度规划，“在哪个阶段完成百分之多少的进度，有文件明确标明的话，大家心里有底。”同时，他还谈及项目资金保障问题。他以农经权项目为例，说出了自己的担忧，“2014年全面启动的农经权项目，到现在还有开了标后牵扯不清的情况出现，这样会吓唬住后面想做项目的人。”他指出，只有处理好资金问题，才能避免产生负面效应，从而有利于国家项目的推进与质量把控。

呼唤高效作业，无人机航测受青睐

受疫情影响，房地一体测量工作中断了一段时间，使得项目吃紧。“在疫情这种特殊情况下，人海战术已经不适用了。”不能以人多取胜，故高效作业以加快进度显得尤为重要，一向以高效著称的无人机航测作业受到不少单位和团队的青睐。

按传统测绘来做，房地一体项目流程较多且复杂，耗时较长，工作效率不高，经常遇到隐蔽点难以量测、连片房屋难以分辨等问题。而采用无人机做房地一体测量，尤其在山地丘陵地区，无人机测量效率是传统测量的三倍。在山地农村，高度落差大，房顶遮挡物多，但无人机测量房屋边长误差不超过5厘米，精度足以满足要求。此外，欧博士还特别指出无人机航测所衍生的附加价值：数据的可还原性使得采集的数据可被多重利用。利用倾斜摄影测量技术获得多样化的数据成果，能够生产实景三维模型、DOM、点云数据等，房地一体调查的有些内容可以直接从三维模型上获取。用他的话说，“无人机航测有图有真相”，测量过后，如果还有其他部门需要调用数据，无人机航测都能提供。

▲无人机航测获取的房地一体三维模型成果图

无人机的优势在于节省了时间成本和人力成本。按照以往的测绘方式，一个乡镇的房地一体测量至少需要十个人，人工成本居高不下。以建筑物密集区域1:500全要素测图为例，如果使用全站仪，两人一组一个星期只能完成三分之一测图工作。而使用无人机只需两三个人，一个星期就可以完成一到两个乡镇的高精度航拍与建模，降低劳动强度的同时，大大缩减了人力成本。“减少外业人力成本将成为一种趋势”，欧博士认为未来外业更多是交给机器而不是靠人去做，他很看好无人机航测在房地一体的应用前景，而他所在的实验室也在去年引进中海达无人机，为做好包括房地一体在内的测量工作充实了技术力量。

新型测绘+传统测绘，降成本提效率

目前，房地一体使用的测量方法主要有三种。一是全解析法测量，既能够采用传统测绘法，GPS控制测量、全站仪测量界址点，再加上入户测量，也可采用“无人机航测+入户测量”的方式。二是部分解析法，采取实地核查配合房屋丈量的方法，对发生变化的房屋补充开展房屋测量。三是图解法结合实地丈量法，通过实地丈量获取各层房屋及附属设施四周边长，计算房屋建筑面积，利用丈量成果绘制宗地图与房屋平面图，此外，还可利用无人机航测配合实地丈量，在满足精度要求的前提下，开展房屋测量。如此看来，在房地一体测量中，传统测绘方法和无人机航测都发挥了重要的作用。

▲中海达多旋翼倾斜摄影系统应用于蚌埠市房地一体项目

无人机航测具有传统测绘所不具备的诸多优点，但欧博士认为无人机航测这一新型测绘技术并不能一劳永逸。对于当前出现的“新型测绘将取代传统测绘”这一说法，他并不认同，“发展新型测绘技术是必须的，但它的目的不是取代传统测绘技术，两者的关系应该是互补的。”新型测绘技术固然有其优势，如在作业效率、成果的全面性及减少外业劳动强度方面都要比传统测绘技术更胜一筹，但“不能指望它解决所有问题。”就拿新型测绘技术之一的无人机航测来说，就有一定的风险和技术壁垒，对植被遮挡、沟坎的测量是硬伤，一些力所不能及的地方还需要其他手段辅助，且目前对于用无人机做1:500地形图的标准还没有出台，导致各地执行标准不一，故“传统测绘技术不能丢”。欧博士建议，包括无人机在内的新型测绘技术和传统测绘技术应搭配起来使用。

那么，什么情况下传统测绘技术更加适用？他指出，应用在新型测绘技术无法测量的地方，按照这个逻辑，可以先用新型测绘技术实施外业工作，遇到无法测量的地方，就该使用传统测绘技术。

批量化作业，促进内外业协调

房地一体调查是内外业一体的测量调查工作，“内外业要协调好，相互配合。”欧博士强调，应通过技术进步尽量减少外业工作量，由内业承担更多重任——通过无人机航测将现场测量工作转化为内部矢量化。“以前工程测量是白天测多少，晚上就画多少，且都是由外业人员来完成，这种形式已经跟不上了。现在只要通过批量化、流程化作业，以及技术的融合，就能提高房地一体的工作效率。”

通过无人机航测建模，即便内业人员没有去过现场测量，也不妨碍绘图——屋前屋后、房屋结构、甚至房屋遮挡的区域也可以看得很清楚。这种方式可取代70%的外业工作量，也就是说，无人机进行倾斜规划和地面控制，倾斜模型生产的绘图成果已达到使用全站仪、GPS成果的70%。在第二次现场调查，将做出来的地形图通过相对测量，完成余下30%的工作量。到后期不动产报告阶段，将面积、收集过来的摸底权属信息，在内业环节以村为单位批量化操作，便可批量生成不动产测量报告。

▲来安县房地一体作业人员在安装中海达多旋翼倾斜摄影系统

将更多工作量转移到内业环节，内业如何更好地完成新增的工作任务？欧博士点明，管理至关重要，“提高管理水平，尤其要把好质检关，加强协作能力。”他还特别指出内业操作时要避免单兵作战，以小组为单位，每组要有一个负责人、质检人员。将一个村的绘图工作交到一个组手上，每人承担一部分工作，各个小组之间也要相互交流。

“内业一定是团队作业，以往的项目基本上是每个人各自负责自己的部分，一旦出现错漏不容易被发现。”欧博士如是说。

做好房地一体，经验和专注很重要

房地一体项目如火如荼进行中，各方正铆足了劲加快进度。谈及如何做好房地一体测量工作，欧博士说，经验积累和坚持专注不可缺少。在他看来，无人机航测也是需要传承、不断积累。“就好比你在河边看着别人游泳，自己不下去游一段时间，那你还属于道听途说的阶段，怎么能做好？”经验在积累的同时也是在打造核心竞争力的过程，有了竞争力才有底气。

关于坚持专注，欧博士的解释是，承担单位一旦承接了项目，就最好不要转包。“现在房地一体的体量都很大，一个地级市下面就有5个亿，自己有能力做多少就接多少，自己拿了项目就老老实实做，如果转给别人，能不能圆满完成不好说，不可控因素很多。这也是招投标里规定不能转包的一个原因。”他还补充道，一旦转包之后项目做不好，经济损失是小事，管控失策是大事。

相比国土三调，房地一体跟老百姓的切身利益关系更紧密，欧博士将此视为空间信息产业走向千家万户的一个机遇，“从前我们只是给规划服务，给管理服务，现在是给老百姓服务。只要我们把房地一体的工作做实做好，空间信息产业将迎来更广阔的应用前景。”

作者/沈雁玲  编辑/何溪

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