逆势崛起的新乡市房地产市场
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这个城市熬死了恒大，吓跑了碧桂园！
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近几年恒大，碧桂园在全国三四线城市疯狂布局，攻城掠地，所向披靡。在这座城市却嘎然而止。
2012年恒大地产在这座城市首开项目，直至2015年黯然离场，直至2017年底，再无项目面市。
碧桂园，甚至没有项目涉足该市城区。
曾经有一份真诚的房价，摆在我的面前，我没有珍惜，让我后悔莫及，更令我吐血得是，这份真诚不是一天，也不是一个月，而是整整的3年。
一座曾经在2014，2015，2016连续三年度，位列“中国最低房价十大城市”排行榜的明星城市！
一座截止到2017年初，市区住房均价低于5000的城市！
一座偏安一处，两耳不闻天下事，在2016年全国房价暴涨浪潮中岿然不动的城市！
它，就是New York！中文名：新乡！
2017年末新乡房价最终华丽转身，房价一飞冲天，让人惊叹！
全年新乡平均房价涨幅高达61%，排名河南地市第一位！
根据新乡房管局的数据显示，2017年1-12月份，全市新房销售面积635万㎡，销售金额约312亿元，销售均价4900元/㎡，其中市区住宅销售均价6190元/㎡。
市区住宅销售均价直接从年初的4500元/㎡飙升至6200元/㎡，一年时间猛涨1700元/㎡。
数据来源于新乡市房管局
与此相对应的是，新乡市的经济水平，却处于全省各地级市的中上游位置。
2017年新乡GDP为2384亿元，增速为8.1%，比全省水平高0.3%，排名全省11位，经济保持平稳增长。
众所周知，官方公布出来的房价统计数据，往往滞后于大家的直观认知。偏差多少，谁也说不清！
网上的消息，为了吸引眼球或是出于营销的考虑，常常夸大其词，让人难辨虚实。
网传新乡某楼盘开盘盛况。
到底新乡的房价是不是像网上所说的那样，一年翻了个番?
或者说像视频里所说，一个项目千人疯抢？
经济处于全省中下游水平，房价涨幅却位居首位！
事情的真相到底如何，真实的房产价格又是多少？
纸上得来终觉浅 绝知此事要躬行！
看来小编必须自己亲身调研以后，才能得出真正的第一手资料！
揭开房价暴涨的真相和背后变动的逻辑。
新乡的房价到底是多少？
简要说明一下新乡市的区域概况！
通常意义上的新乡市市区，指的是红旗区，卫滨区，牧野区和凤泉区。
由于产业布局的因素，新乡北部的凤泉区，曾经以工业和建筑建材行业为主，污染较重，远离市中心区域。
因此，牧野区，红旗区，卫滨区才是城里人关注的重点。
从新乡市政府的区域规划，可能会展示的更清晰。
2014年版▲
2017年修订版▲
根据片区特点，分为以下三类
1、老城：卫北片区、中心片区和老城片区，特点是片区内建成度高，增加绿地、设施较为困难，所以要完善设施，改善片区的居住环境
2、新区：东部片区和南部新区：特点是建筑品质环境较好，棚户区数量很少，新区开发强度过大，绿地、设施不足。应关注土地的一级开发，如何有效的整合土地资源；同时进行公共设施完善和空间预留。
3、铁西、凤泉片区：片区建设相对较慢，片区内既有大量的棚户区和城中村，同时又存在较多的空余土地，该片区应关注如何快速改善居民的居住环境，提升城市的建设品质，利用品牌效应补充大型优质设施，带动片区的发展。
但就像郑州一样，城市范围是不断发展扩张的。
又有多少人记得曾经的南干道现在叫金穗大道，东干道现在叫新飞大道，西干道现在叫西华大道，北干道现在叫宏力大道。
对于老新乡人来说，那个区域以内或许才是真正的老城区。
在笔者暗调第一个楼盘的时候，置业小哥就明确的告诉我，目前新乡市区就没有低于7000的房子。
呵呵！经过几天的调研，残酷的事实告诉我，没错！
来看一下各区的实际价格。
牧野区：均价在7000-9000元/平方米。
由于市区北侧共产主义渠的存在，市区购房者，绝大多数买房到此为止。在他们的心目中，在向北就是郊区了。
整个区域的房价以去年新开的万达广场和牧野湖为中心，向外递减。
万达广场▲
牧野湖▲
当前这个区域的新开楼盘项目不多，其中亿通开发的两个楼盘人气较高，价格显著。亿通壹世界三期处于前期咨询阶段，以其临近牧野湖的地理位置，预期价格9000元。
区域内值得关注的还有中纺佳苑·颐和铭郡项目，作为中原纱厂家属区棚户区改造项目，实行独特的全款销售方式，一期尾盘价格在6500元左右。作为老城区中心楼盘，地理位置优越，配套完善，对手头富裕人群有一定的吸引力。
中纺佳苑项目工地▲
项目对面的文化宫原址，多少人儿时的乐园！
卫滨区：均价5000-6500元
卫滨区内在售项目极少，特别是位于铁路西的广大区域，长时间经济发展和公共设施建设都极为缓慢。铁路西甚至成为新乡市区内落魄的代名词。
西华大道街景▲
除了新乡西以及附近郊县的地缘客户，估计很难会有其他区域改善人群来这个区域购买。
即使是现房的价格也远远落后于其他区域。
紧邻西华大道天福·兰庭湾最后一期预计价格在6500左右，是为数不多的在售项目。
随着政府铁西新区规划的逐渐落实，以及未来军用机场的搬迁。卫滨区即将迎来自己的时代。
红旗区：5000-10000元/平方米
可能有人会问，单独一个区域，房价为什么会差距这么大？
这要从历史的变迁来慢慢道来。
先把红旗区用两条路分为三个部分。
南三环南和107国道以东
这也是原有的2014版城市规划里，特别规划的南部新区和新东片区。
当然，新的城市规划已经被市区融合，下一篇我们在详细分析原因。
新飞大道以东至107国道部分，新乡人一般称为东区。
曾经的这块区域也是无比荒凉，基建落后。
但随着新乡市政府的搬迁至此，所有的一切发生了翻天覆地的变化！
无论是市政交通还是绿化环境，基础教育还是卫生条件。一切都是高标准，严要求。
东区街道▲
理所当然的，新乡市的最高房价在此诞生也是实至名归。
润华翡翠国际成为了新乡市首个突破万元的项目，无论秒清盘是否夸张，至少我去探盘的时候，被拒之门外，被告知已经售罄。
在红旗区的老城区还有一个楼盘——央棠。也就是开篇视频里所说的千人抢房的项目。
事实上，据我亲自暗访，该项目并没有开盘，处于前期咨询阶段，开盘价根本也没公布。当天的视频是举行促销活动的场景，具体传言是如何流传的，估计只有开发商才知道吧。
不过该项目地处老市区黄金位置，紧邻人民公园和胖东来（大胖）百货。或许价格真的可能过万。
新乡市民心目中的大胖▲
区域内还有目前最热的城中村（马小营）改造项目——国悦城。
开发商是新乡又一城置业有限公司，郑州人民的老朋友了。
即将入市的它，营销策略将会深深的影响整个市场的氛围。
建设中的安置房▲
老城区和东区的不仅仅房价高，甚至新建项目也十分稀缺。
拉低红旗区房价的一个主要原因就是上边所提到的两个新区。
主要是由于原有东区的土地日益紧张，实现城市”东移南扩“的发展方针。
南部新区和新东片区的楼盘也逐步发展起来，不过毕竟隔着两条大路，目前发展较为缓慢，仍需要很长的时间完善各种市政基础，想要生活媲美环内，还需要更长的时间。
位置虽然相对市区差了一些，房价也相对较低，但随着目前各开发商的进驻，建业，恒大，绿都等等，未来将会完成新乡市整体发展的重大战略部署！
通过调研后发现：
1、市区在售项目短缺。
在传统新乡市民心中，中心老城区以及东区的品质项目真的很少。很多项目都处于前期咨询阶段，都在排号蓄客。即使是部分在售项目，也是在平销的尾期，可选户型很少。
2、房价确实已经跳涨调整完成。
部分楼盘已经试探万元价格新高，地段较好的品质楼盘受到购房者的追捧。
少量低价项目，不是位置远离大家心目中的市区范围，就是项目较小，处于尾盘清货阶段。
3、知名开发商的品质楼盘极少
站在全国的视角来看，新乡市知名的房地产开发商不多，品质楼盘数量更少。众多本地中小房地产商开发的项目，滞销严重，甚至是开盘一年以上的项目。
也是借着17年房价跳涨的契机，完成了胜利大逃亡。户型甚至小区建设严重落后与时代的发展。
跳涨！为什么是2017？
无因不成果！
长期看人口、中期看土地、短期看金融。
2017年新乡房价跳涨的事实，无外乎是内因，外因和诱因几个方面共同导致！
首先看外因：
无需多说，估计已经是众人皆知！
2014年以来，央行共进行了6次降息和6次降准，相对宽松的货币政策，大量的信贷流入了房地产。
在经济下行、货币宽松,土地供应下降以及房地产救市政策的刺激下,中国的房地产市场在2016年深度反弹。
从深圳，北京，一路波及到郑州等二三四线城市。
新乡只不过是被余波殃及而已。
内因：
新乡市区住宅用地，主城区特别是东区住宅用地都大部分都已经建成或者已经开发了，土地成交面积逐年下降，市场供应量急剧减少。
同时新乡市的房价在三四千的范围内，长期稳定达几年之久，不只开发商按耐不住，政府方面估计也是压力巨大！
于是在城镇化进程加快，棚户区改造提速以及政府去库存的政策共同作用下，2016年住房成交数量明显上升，整体呈现供小于求的情况。
2015年12月22日至2016年12月31日，在新乡市区(卫滨区、红旗区、牧野区、凤泉区、高新区、经开区，下同)购买新建普通商品住房(144㎡以下)的各县(市)、区农民(凭居住地乡镇政府或街道办事处出具村民证明，下同)或外来人员，市财政给予150元/㎡的购房补贴。
新乡户籍家庭，2016年1月1日至12月31日前，在新乡市区购买新建普通商品住房(144㎡以下)的，市财政给予实缴契税50%的补贴。
万事俱备，就等待一把火星星燎原了！
诱因：
时针指向2017年，本地的潜在购房者，估计还沉醉在往日的低房价日子里，却没有意识到周边的风暴已起。
年初，郑州开封等地史上最严厉限价限购升级，平原示范区作为外溢人群的风口首当其冲，应声上调，然后市场热了，群众们慌了，羊群效应致使新乡高档小区供需失衡，全城一夜之间风向变了。
在部分外来投资人群的示范效应下，在空等了几年，喜盼解放的开发商的暗示下，周边郊县人群，本地改善群体，年轻刚需购房者，再也无法像以前那样稳坐泰山。
风起了，结果可想而知！
2017年9月，新乡市华天置业的地王之战，真真切切夯实了新乡市的房价上涨趋势！”地王效应“的给人的心理预期，成为了压倒骆驼的最后一根稻草！
要上车吗？
房价已经涨上去了，抱怨是没有用的！再拍大腿也无济于事，万事没有后悔药可吃。那么问题来了，现在还能上车吗？
对于外来投资者来说，完全没有必要。新乡的此轮上涨，无非是全国房价普涨的热点传导。
基于新乡市整体经济发展平稳的前提下，居民收入不存在大幅增长的可能性，新乡本身也不可能吸引更多的外来人口。
不具备再次大涨的基础。
新乡作为一个四线城市，二手房市场变现速度是较为迟缓的，一旦市场趋势平稳，很可能出现有价无市的市场格局。
刚需购房群体，我们一直建议是，无需等待，立刻下手。
最该买房的这部分人，房价上涨后，反而是顾虑重重。原因无非是担心现在买房，未来房价下跌，赔了怎么办？真的是庸人自扰之，想的太多了！
从土地市场的反应来看，2017年底，正商和恒大强势拿地，态度不言而喻。
政策上，政府正在大力推进的城中村安置货币化改造进程，马小营，张庄多个城改项目，目前已经进入全面实施阶段，将会进一步释放天量的市场购买力。
所以，作为本市的刚需购房者，也不用在期待房价的下跌，多看看市场，多比较比较项目。有机会就下手吧，尽量选择有实力的品牌开发商，选择成熟地段的项目。
早上车，早享受吧！
下一篇将会着重介绍各区域的楼盘项目，给大家更多的参考！
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作者：峰回丨审稿：大白丨值班留言：峰回
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