20年等待，五象核心区多块遗留“荒地”，迎来“重生”

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 小探说

“今天南宁又五象新区又卖地了！而且是在五象大桥附近，可观江景地块，网传楼面价过万一平……”这是怎么回事！？原来，7月15日，又有一幅五象新区核心区的历史遗留地块进行了委托拍卖，这不同于招拍挂形式出让，出让的地块的“前世”可追溯到二十年前，且看小探本文带你独家探析。

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今天（2016年7月15日）中午，小探就和媒体小伙伴讨论起五象核心区又有地块成交了，21亩，竞得者是“汉军”（本土房企），圈内也开始热议，不仅仅是因为这又是一次司法委托拍卖标的成交，更是因为网传“增容后计算的楼面地价过万元”而热议。

网传朋友圈大概文段及配图如下：

“一个月前五象新区地块拍出新身价超5字头已成历史，刚刚法院拍卖的地块，汉军以4460万拿下桥边的21亩土地，楼面地价约12523。加上需补缴的增容费用约3.76亿。约每亩2000万。”

在今天傍晚时候，小探的朋友圈就看到“汉军”也正式对外宣传其继“汉军五象一号”项目后再添五象新盘。

这也是汉军早在2003年首个拿地五象的本土房地产企业（汉军集团董事长莫汉军此前接受采访时提到的），

时隔13年后，再度拿地五象新区！或许是，汉军值得喜极而泣的事！

而且离汉军五象一号项目不远，地块的位置：东南至空地，西南至五象汉军一号项目建设用地，西北至龙堤路，东北至五象大桥匝道。（由于公示网上资料，没有显示标的位置图及实地照片等），所以下方地图小探也不敢冒然圈出大概位置。

➤更多这幅地块公告参见（复制链接选择浏览器打开）→ http://t.cn/RtPL76v

拍卖结果网上公示↑↑↑

对于购房者来说，如果这块地“楼面地价真过万一平米”，那更是被惊到的哭晕~

这是要吃土的节奏吗！？

五象新区，未来新南宁，近10年发展时间里，多家世界500强、中国500强、上市公司20强的企业纷纷进驻，大兴土木。特别是五象新区核心区，更是稀缺江景和地铁沿线、前瞻规划路网等优势，目前这里的住宅房价也多在8字头左右，有的面江及小高层住宅甚至过万/平米。

所以，五象核心区再添新盘，也备受业内及购房者关注！

下面这图，是小探上个月用心良苦标注的已进驻五象新区（蟠龙片区、玉洞片区）商品房小区。其中，万科刚与上月强势连拿地4幅，新添两个好地段项目，也被业内看做万科深耕五象新区的升级力作，或造五象新区核心区的居住标杆社区。

互动话题》》》大伙有关注五象新区哪些楼盘呢？

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再回到讨论汉军今日拍下的新地块！

对于网传这块地“楼面地价过万元/平米 ”，不少圈内小伙伴表示质疑，

主要是这块地究竟将增容到多少、能否审批过，这还是拿地后办理土地变更登记等手续流程后才敲定！现在笃定“楼面地价数值”为时过早。

那么，怎样情况下可以增容（提高地块容积率）呢？

相关资料显示，2012年1月5日，南宁市出台《南宁市协议出让土地容积率提高暂行办法》（以下简称《办法》）。

➤当时，相关媒体报道中，提到容积率提高的申请条件↓↓↓

小探看来，目前这块地的身价，只能按所附评估报告的内容仅用作定价（包含了优先扣缴农用地转用报批费用、征地补偿拆迁安置费用、政府相关税费、三通一平等成片土地开发费用及上述费用涉及的税费）来参考；

至于拿地后的一些拍卖费、委托拍卖佣金、办理产权变更（或登记、转户等）及移交过程中（含移交前、后）应缴的有关税款和应交的有关费用的，这一大笔钱若累计在原拍卖地价里，那这计算也有些复杂，相对一般国土局招拍挂成交的楼面地价，能同比吗？大伙觉得呢（ps：虽然小探知道这样说，有些专业难理解，说白了，对于大多数购房者关注地块成交结果，就是地价和房价的牵连，地价高，房价也跟着……）

那么，汉军新拍下地块是有什么公示信息呢，这块地评估楼面地价多少呢？小探试着按这块地的标的号及相关信息，查到了这块的的此前在网上公示拍卖公告及成交结果，可是，就是没能找到关于这块地拍卖材料及评估资料、实地照片公示信息；按网上公示的，这些资料只能是参与申请竞拍的买家向拍卖行索要查阅，所以下面几个截图是小探在网上找到的一些信息，没能找到确切的地块初始容积率和评估楼面地价。

不过，小探参考此前同样司法拍卖和即将本月底司法拍卖两块地，同是五象新区蟠龙片区历史遗留（因原地块所属企业因司法纠纷而“荒置”）地块，这些司法拍卖地块当时的使用年限多为50年（1996年时拿的地为主），“荒置”至今已过去近20年，容积率多为1.6-2.0间，估算楼面地价起始价多在2字头到3字头，这样拿地翻倍总价，加上片区控制规划变动，地块变更容积率自然提高，楼面地价也跟着变动{楼面地价=总价/（实际面积*最高限容积率）}。

所以，小探估测，汉军新拿地块若不算增容费及相关，如果按容积率1.6估算，话楼面地价也在2字头范围内。

至于汉军新拿地项目未来会定价如何，虽是更直观江景，目前地块附近的“汉军五象一号”参考均价7500元/平米，但现在也不好估测新地块未来首期开盘价，

互动话题》》》大伙觉得这个新项目预计定价多少呢？

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说到这里，想必不少圈粉还会疑惑“是不是这块地就只能用30年？规划要建低密度住宅区和商业等地块“重生”后的 热点问题？”

此前，4月份曾有两块地同样是“荒地获新生”，小探第一时间，联系咨询了五象新区规划建设管理委员会相关部门工作人员了解到，拿这类地块的房企可办理土地变更登记，以及更改地块规划办理相关报批手续等即可。也就是说，这些已待开发近20年的“荒地”，如竞买人依相关规章顺利完成相关手续和审批通过，将获“新生”，地块的规划条件及土地使用权限也不再担心，同样可以住宅70年、商业50年的土地使用权限。

还有一个大伙比较关心的，开发商会不会“拖延时间开发地块，等周边地价、房价有上升再面市推房源呢？”

小探查阅过最近这几幅通过司法拍卖的地块里附加条件（特别约定）里有提到，相关公示：

所以，在开发商（地块买受人）按附加条件履行情况下，就可避免地块出现闲置。期待一年后，五象核心区又将增添多个新楼盘项目~

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✔最后，小探Po上4月份五象新区核心区同样“重生”地块的位置及相关信息

2016年4月28日上午拍卖地块：

2016年4月28日上午10点，采用现场与网络同步联合拍卖方式，起拍价2亿6435.5万元人民币，有三家竞买人参与竞拍，应价6轮后，最终由10号竞买人拍下这一拍卖标的。（但，该网上并未公示竞得本场拍卖会标的开发商名称），当天云星宣布其五象新区项目“云星钱隆首府”扩容，也就是增加了这新拍到的56402.21平米（折合84.6亩）两宗地块。

➤相关阅读（点击标题即可跳转）→ 【独家】哪家房企捡到宝？二十年前还是一片“荒地”，如今却是五象新区双地铁口旁宝地

☞地块位于五象大道北侧、彩凤路东侧，东邻云星钱隆首府，近邻南宁地铁3号线、4号线（在建）的交汇换乘点。

2016年4月28日下午拍卖地块：

2016年4月28日下午15:30，采用现场与网络同步联合拍卖方式，起拍价1亿831.3万元人民币，有四家竞买人参与竞拍，应价4轮后，最终由8号竞买人拍下这一拍卖标的。（但，该网上并未公示竞得本场拍卖会标的开发商名称），地块总面积为约24000.16平米（折合36.0亩）

☞地块位置位于五象新区五象大道北侧、平乐大道西侧，附近有五象小学、汉军五象一号、江山御景等在建小区。

✔还有，即将于7月29日分别于当天上午及下午司法拍卖的2幅五象新区核心区地块的位置及相关信息。

相关公告页面链接（复制与选择打开即可）：

2016年7月29日上午拍卖公告

通过广西联合产权交易所的交易平台，采用现场与网络同步联合拍卖方式，按现状公开整体拍卖位于南宁市原南蒲公路九公里处，土地证号为：邕国用（1996）字第02700004号，新编宗地号为450108100008GB00305，可处置面积约为12212.38平方米的土地使用权。标的按现状整体拍卖，拍卖参考价2795万元；竞买保证金300万元。

标的展示时间：2016年7月18日到2016年7月27日。

2016年7月29日上午10时在南宁市东葛路76号产业投资大厦二楼广西联合产权交易所拍卖大厅举行拍卖会。

➤更多拍卖公告及地块资料的公示信息，详见→ http://www.gxcq.com.cn/NewShow.aspx?sid=2158

☞新编宗地号为450108100008GB00305这幅地，可处置面积约为12212.4平方米（折合18.319亩），地块位置上看，临近南宁博物馆，以及金源一品、江悦蓝湾、碧水天和等已建小区。

2016年7月29日下午拍卖公告：

通过广西联合产权交易所的交易平台，采用现场与网络同步联合拍卖方式，按现状公开整体拍卖位于南宁市原南蒲公路五公里处，土地证号为邕国用（1999）字第0270023号，新编宗地号450108100008GB00307号，宗地面积约为14863.67平方米，新编宗地号450108100008GB00308号，宗地面积约为9547.35平方米，总面积约为24411.02平方米的土地使用权。拍卖参考价：8954万元，竞买保证金：1000万元。

标的展示时间：2016年7月18日至2016年7月27日。

2016年7月29日15：30时在南宁市东葛路76号产业投资大厦二楼广西联合产权交易所拍卖大厅举行拍卖会。

➤更多拍卖公告及地块资料的公示信息，详见→ http://www.gxcq.com.cn/NewShow.aspx?sid=2154

☞新编宗地号为450108100008GB00305这幅地，总面积约为24411.02平方米（折合36.617亩），地块位置上看，临近盛科城、云星钱隆首府等在建小区。

本文最后一个互动话题》》

以上列举的几幅“重生”地块，你更看好哪个？如果你选择五象新区买房，你会考虑购买以上这些“重生”的五象核心区新楼盘么？

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好了，就和大家分享到这里啦

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图文来源：网络，统筹：良哥， 南宁地产圈原创发布，
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