南宁解除楼市限购两年，还会重启调控吗

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小探说，过去的八月，南宁地产圈土地市场继续火热，龙光、盛天、融创房企成功圈地；嘉和、恒大、联发、大唐等多家房企开盘热销，似乎“金九银十”旺季提前到来。而国内部分一线、二线城市的土地市场、一手销售房市场热度持续“高烧”，甚至有的城市出现连夜排队、假离婚购房等扎堆场景。楼市新政风雨欲来！合肥、南京、苏州、厦门、武汉等二线城市相继出台调控政策，或限购、或限贷等。或许你会问，作为二线城市之一的南宁，我们会重启限购/限贷吗？小探用心良苦整理本篇推文，希望里面的数据分析和小探观点分享，能帮助到你。

“

关键词：楼市调控，二线城市，地产大数据

【视频：武汉、厦门出台购房新政，二线城市楼市再收紧】

来源东方卫视（2016年9月1日新闻）

『 建议在wifi条件下播放 』

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面对多个二线城市重启楼市限购、购房限贷政策（这些城市各自调控政策的差异，可见南宁地产圈9月2日推送图文第2条正文内）。

同是二线城市的南宁，想必大伙也同小探，特别是对房地产发展“敏感”的朋友，会抛出一系列问题：南宁楼市现在是否过于火热？房价涨幅是否超出预期？南宁是否会重启调控政策等等。

下面，一起来看【南宁楼市调控的前世今生】，南宁解除楼市限购两年里，还经历了哪些调控刺激和房企风云突变？小探划重点，透过权威大数据信息，来看2016年以来南宁房地产市场变化。

（ps：相关数据信息主要来源南宁市住房局政务网公示信息，别看这一张张统计图表看上去很简单，小探可是费心费神校对整理于此，希望能给你有所收获。记得点击图片可自行放大，也方便你长按图片保存下来。）

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南宁解除楼市限购两年里

除了央妈频繁发福利

还有哪些，令你印象深刻

小探也是经历了两年前南宁“突然解除限购”，当时的政策内容大致如下是：

“从2014年10月1日起，南宁市不再将居民家庭拥有住房套数作为购买住房（含商品住房、二手住房）资格审核条件，购房人（含外地户口购房者）在本市范围内购买住房及办理相关合同备案、房屋登记业务时，无需提供居民家庭住房信息查询证明。”

为何当时南宁解除限购呢？此前楼市限购调控主要是抑制投资型购房者扎堆买房，保障本地刚需、刚改购房者基本需求。当时，南宁市住房局接受相关媒体采访时透露，南宁“取限”前后楼市依旧平稳发展，变化不大，不以投资投机性为主供求基本平衡，房价保持稳定。

小探在当时首发微信时，也整理过【南宁限购的前世今生】时间轴，在此再来回顾

南宁限购历程时间轴

　　【1】限购来历：　　2010年4月“新国十条”(《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》)出台后，一些房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定，被称为“限购令”。　　【2】限购出台：　2011年1月26日，被称为我国近几年来“最严厉的楼　　市调控政策”的新“国八条”出台，再次对房地产市场进行调控。同年，南宁市也加入了“限购大军”，2011年2月15日，南宁版住房限购令出台，规定本地居民家庭限购两套住房，外地居民家庭限购一套住房，3月1日起施行，限购时间为1年。　　【3】限购范围：　　南宁版“限购令”规定，南宁户籍家庭在本市六城区内限新购1套商品住房;不能提供1年纳税和社保证明的外地家庭不能在南宁购买商品房。同时划定了限购范围，仙葫、五象新区核心区、龙岗片区、兴宁快环外的部分不在街道办事处管辖之下的区域属“非限区”。　　【4】限购续期：　　限购政策实施满1年后，房产部门发布消息，从2012年3月1日起，南宁市在本市市区范围内继续执行限定居民家庭购房套数政策，而新出的南宁限购令具体内容与2011年基本保持一致，不同之处是2012年新的限购令不设执行截止日期。　　【5】限购升级：　　2013年3月1日，“国五条”细则出台，要求各地完善限购政策。　　【6】非限扩围：　　2013年10月，原本属于限购范围内的南宁奥园、云星·钱隆江南、汇东星城等一带的楼盘，划分至非限区。　　【7】限非限市：　　2014年4月25日，住房局发文称，2014年4月25日起，北海、钦州、防城港、崇左、玉林5城置业南宁，可享受南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。该政策被业界认为是南宁市“限购令”松绑的信号，但并未见具体实施细则出台。　　【8】传限购解除：　　2014年7月16日，网上传言非南宁居民购房无需再提供纳税、社保等相关证明，被业界解读为限购解除。对此，官方表示，南宁仍严格执行限购。　　【9】限购全面解除：　　2014年9月30日南宁住房局发布，2014年10月1日，南宁市宣布全面解除“限购令”。无论本地人还是外地人，不管之前有没有购买过房产，不管有没有社保证明，均可在南宁市购房。

2014年11月至2016年2月，一年多时间内，全国楼市也经历了多次宏观调控。“央妈”（央行）多次释放“降准”、“降息”福利，以及房贷松绑福利，还有调减房地产交易契税、营业税。（这些调控政策实施的时间轴，可见南宁地产圈9月2日推送图文第4条正文内）

（普及下：降准，就是降低存款准备金，目的是为了投放流通货币；降息是降低银行的贷款利率，目的是鼓励投资、买入产品。对于购房者、开发商等，都是利好消息。）

从融360官网公示房贷信息（2016年8月29日更新数据）显示，贷款5年以上，南宁各大商业银行基准利率为4.90%；南宁市公积金住房贷款基准利率为3.25%。

➤其中，首套住宅商业贷款利率常见批出利率4.90%，最低4.66%（部分银行给出9.5折），首付2成起；

➤二套住宅商业贷款利率5.39%（大部分银行为基准1.1倍），首付4成起；

➤商用房产（写字楼、商铺、公寓等）的利率为5.64%（大部分银行为基准1.1倍），首付5成起。

而公积金住房贷款，首套3.25% (基准)，首付2成起；二套房2成起（已结清），3成起（未结清），组合贷（公积金+商业银行）4成起  。

（南宁市各大银行最新房贷利率，可见南宁地产圈9月2日推送图文第3条正文内）

注：银行利率会因时间、受理地、申请人资信状况等情况有所不同，以上数据仅供参考

南宁除了解除限购、房贷松绑、税费减免等因素，像二孩全面放开、五象新区申请国家新区、北部湾城市群规划等全国范围社会因素、城市地区规划因素等，也一定程度影响了本地人和外地人置业南宁、房企投资南宁与开发项目、南宁房地产市场热度。

而今年南宁市最重磅的调控，莫过于响应全国房地产“去库存”，因城施策。

2016年4月29日，南宁市房地产去库存政策出台，南宁市房地产去库存政策出台，促进房地产市场健康发展。

进入正题，继续阅读下面

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内容略丰富，再次阅读也方便

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南宁楼市进入“去库存下半场”

重启调控，或从长计议

大伙是否还记得，“新市民万元购房补贴”政策是何时正式出台细则的呢？

就在4个月前（今年4月底），随着今年南宁房地产重磅——南宁版去库存放大招，九大方面影响南宁房地产今年走向（了解详情戳→【头条关注】2016年南宁市去库存政策出台!哪些重点内容影响到你，快点看看！），其中，就有“新市民万元购房补贴”细则（新市民购房补贴如何领取，戳→必看 | 2016年南宁市新市民首套购房，如何申请领取购房补助？ ）

从2016年4月29日，南宁市2016年去库存方案出台至今（9月1日），已过去4个月零几天时间，而到今年年底还剩4个月，也就是说，“南宁去库存”现已进入下半场。那么，我们“南宁去库存”上半场的成绩如何呢？

我们一起来看下面两张截图，分别是今年4月28日和8月31日，时隔126天（4个月零几天），南宁市新建商品房库存量公示（数据来自南宁市住房保障局政务网）：

▼截止2016年4月28日数据，南宁市新建商品房累计可售62866套，  6784247.68平方米（约679万平米）。

▼截止2016年8月31日数据，南宁市新建商品房累计可售57441套，  6298395.19平方米（约630万平米）。库存最多的三个户型区间（60平米以下、80-90平米中小户型，120-140平米改善户型），和此前相同。

126天（4个月零几天），

南宁房地产去库存

485852.49平米（约49万平米）！

去库存了5425套房！

平均去库存了 121463.1225平米！

平均每月去库存约 1356套房！

平均去库存了 约90平米/套房！

那么，

每个月约1400套的去库存速度，

是要去库存多少个月？

达到怎样的库存量，才算平衡呢？

这问题，有点“烧脑”

小探也一时没能估算出来，

（以下发散联想仅为小探个人观点，不代表本公众号好观点，

仅此分享，请勿断章取义）

因为，这还牵涉到房地产市场的供求比

供应量和成交量，

随着房地产建设、房产交易都是动态的。

如果你是调控房地产决策者，你能应对这“烧脑”问题

调个合理吗？

面对南宁“去库存上半场”颇有成效（具体下面大数据图表，小探一一划重点），接下来到年底的下半场（2017年是否继续实施去库存政策，我们还要等待市住房局官方回复，在此不做过多篇幅），以下互动投票，仅为圈粉间观点互动交流（投上你真诚而宝贵的观点~）↓↓↓

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南宁房地产市场活跃，量价齐升

房企销售额翻番，竞争愈加激烈

据南宁市统计局官网数据显示，2016年1-7月，全市房地产开发投资426.37亿元，同比增长25.17%，拉动全市固定资产投资增长5.26个百分点。商品房销售保持活跃。1-7月，全市商品房销售面积577.54万平方米，同比增长31.74%，增速比上年同期提高15.57个百分点。尤其是从今年南宁市发放购房补贴、调整契税、鼓励开发商让利等方面，积极推进房地产“去库存”。（调控利好政策实施起始月主要集中在3月、5月）

下面，看着小探图表来划重点咯~主要是商品住房大数据！

以下统计图表无特别说明外，数据信息均来源南宁市住房局政务网

▼一手房供求双涨，多次月销售超百万平米

✎从下面图表我们可以看到，2016年1-8月南宁市商品住房（不包括写字楼、商商业用房、保障房、车库车位等），除了4月、6月、8月，其余5个月的供求比（预售和销售）都是销售面积高于供应面积。2月恰逢春节，预售和销售自然相对是一年中最少的。1-8月里，月预售总面积超90万平米有3次，而月销售总面积超100万平米有3次，可见2016年以来南宁市供求双涨，市场热度同比往年都是升温。能否打破去年记录，我们拭目以待。

（补充一下：南宁市统计局于今年2月发布信息称，2015年南宁市房地产开发市场成交量大幅上涨，全年商品房销售面积突破千万平方米，达到1000.73万平方米，同比增长24.69％，创下历年新高。）

✎另外，我们注意到，今年7月份供求比差额有两倍多，为何出现这样情况呢？今年7月预售过少或因此前恰逢高考、雨季高发，部分计划预售的项目工程没能跟上进度等因素影响；而该月有近十个项目公示当月开盘，虽然与同年相比开盘数并没增加太多，但供应量同比上涨不少，加之去库存实施新政后，南宁买房热度稳增，从而导致该月销售持续攀升。

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▼一手房、二手房市场，成交屡创新高

✎从下面图表我们可以看到，2016年1-8月，南宁市一手商品住房和二手商品住房的成交量的趋势线都是稳步上升的。其中，一手房在5月、7月销售总量达到极值，单月销售过万套；而二手房在5月、6月销售总量达到极值，单月销售过2700套。

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▼一手房预售、销售：住房占大头，车位供求均涨占其次，写字楼、商铺均跌

✎2016年1-7月，南宁市（含县，下同）新建商品房（不包含保障房，下同）批准预售面积716.17万平方米，同比增长5.86%，其中商品住房（不包含保障房，下同）512.8万平方米，同比增长7.8%；商业营业用房46.14万平方米，同比下降2.47%；办公楼25.13万平方米，同比下降点击图片，可自行放大查看

↓↓↓47.05%；其他类商品房132.1万平方米，同比增长24.55%，分别属于车库、车位、杂物房等其它用途的房屋。看下图表一目了然，预售占比高低依次为住房、车位、商铺、写字楼。

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✎2016年1-7月，全市新建商品房成交面积763.79万平方米，同比增长35.96%；成交套数82570套，同比增长43.26%，其中住房成交面积664.95万平方米，同比增长35.51%；成交套数63569套，同比增长36.1%；商业营业用房成交面积19.67万平方米，同比下降6.29%；办公楼成交面积18.43万平方米，同比下降4.11%；其他类商品房成交面积60.74万平方米，同比增长96.7%。看下图表一目了然，销售占比高低依次为住房、车位、写字楼、商铺。

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▼一手房各区域房价差过万/平米，6、7字头占主流，破8、破万楼盘增多

✎南宁市住房局发布2016年1—7月，南宁市新建商品住房成交均价为7236.02元/平方米，同比增长7.71%，涨幅稍有扩大。

✎由于南宁市住房局、中国指数研究院、克而瑞信息集团、中国社科院这几个每月固定发布上月房价涨幅情况的数据机构，各自统计方法及提取样本不同，就单个城市房价均价有所差异，但就今年以来的涨幅趋势情况来看，这几家统计的结果大致相同，南宁房价平稳上涨。

✎特别是，今年6-8月以来，受南宁多幅土地拍出新（di）贵（wang）价格，区域内楼盘，南宁市有多个楼盘接着下半年产品升级首推、区域房价看涨形式，陆续涨价开门红。青秀区凤岭北多个楼盘上半年均价没过万/平米，而下半年陆续提价过万/平米。五象新区多幅地块被拍新高地价，近期“五象湖”、“体育中心”热门板块的楼盘房价也是涨幅明显。

房价！房价！

✎从不同价位的成交套数比例来看，6000~7000元/平方米的是主要的成交价位区间，占比约三成，其次为7000~8000元/平方米。

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✎下面图表我们从成交套数上看，五象新区房子、邕武邕宾、壮锦、凤岭北板块房子最抢手；而房价均价上看，东盟商务区、凤岭北、凤岭南、五象新区领头。青秀区、良庆区、江南区仍是热门购房区域。

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▼南宁一手房仍是刚需为主，房子越大房价越高

✎下面图表我们可以看出，小于90平米的中小户型最为抢手，满足刚需首次购房使用，而90-120平米刚改户型占比也很突出，120-140平米改善户型占第三。

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随着不限购、房贷利好、二孩开放等多重因素影响，家庭结构愈加偏向4-2-2（4个老人、夫妻、二孩），买大一点的房子，再买一套房，也是给刚改、改善户型提供了一定的市场份额。

而大平层、大洋房/别墅户型供应和需求也只是塔尖圈层，占比甚少，而房价也愈加看涨。

▼在南宁购买一手房更偏爱90-120平米刚改户型，房子越大房价越高

✎最近两年多时间里，外来房企继续圈地南宁，或多个城区布局，或深耕一个区域。万科、绿地、恒大、合景、万达、保利、华润、龙光、天誉、大唐等一线品牌房企在南宁继续布局新项目，不断深耕。碧桂园、奥园、君华、融创等房企大鳄也首进南宁，而本土房企嘉和、荣和、建工（大都）、绿港（嘉通）也不断做大做强自己品牌项目。

上图为广西销冠楼盘嘉和城，小区实景拍摄

✎来看下面一份权威榜单对比版，你就知道：2015-2016这一年间，年中南宁单盘销售前十位楼盘的销售业绩，它们的递增及各家房企楼盘排名的变化。嘉和城卖房还是那么猛！换句话而言嘉和城的房子还是那么抢手！连续两年！位居南宁楼市销售榜冠军！去年销售总额创历史的“全国四强”单盘销冠荣誉。这是为什么呢？想必铁杠圈粉，在关注南宁地产圈的同时，也关注到嘉和城多次上头条，大伙可以在其中找到嘉和城热销的秘密。

（注：原榜单信息来源：克而瑞信息集团广西片区）

点击图片，可自行放大查看

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如今，进入“金九银十”，除了各家房企势必在一年之中市场最旺的两个月火力全开，冲业绩抢客大战一触即发！

▼房企拼命圈地集中年？只因供地房子越大房价越高

“面粉涨价，面包还不贵吗？买房要趁早”这本来是南宁地产圈业内人士对一次土地拍卖拍出地价极（di）高（wang）时的口头禅，最近貌似越来越多友仔友女都顺口这类似的话。

二线城市拿地成本相对一线城市低很多，房企扎堆二线城市圈地今年普遍存在。今年南宁土地供应量较往年减少，一些房企急需拿地补仓、开发新项目，一些房企看好南宁市场，继续布局深耕，扎堆抢地，这与两年前地块挂牌出让的平静简直是画风突变。

因为小探现场直击过这几年土拍会，感受颇深。像前两年国土局以挂牌形式出让地块（拍卖形式出让，现场更为抢手激烈），通常都是1幅地仅一家报名，平静收场；如是地块抢手，最多也只是两家或三家同时看中同一幅地，挂牌现场转为价高者得的竞拍，现场也没像今年多幅地块那样激烈，被七八家争抢，而且拍数十轮、上百轮举牌加价，拍出比地块所在区域平均地价的翻倍。

特别是今年5月至今，南宁掀起多轮供地热潮，多块优质地段土地被多家房企大鳄盯上，有的甚至上演数百轮抢地大战，拼价到底的趋势愈来愈激烈，多个地块拍出区域新（di）贵（wang）价格：“凤岭北破7字头、三塘破3字头、经开区破5字头、五象核心区逼近6字头……”，之前破纪录的是地价噢，新建商品房房价销售的成本大部分来自地价，加上税费、建安成本等，几乎是地价的翻倍（由于商品房具体定价受市场调节等因素，开发商最终敲板，这里就不好确定倍数）

可能有的圈粉问，房价成本至少有一大半来自土地，地价上涨也影响房价上涨，难道我们不能像其他城市那样，也调控土地市场么？

答案是，有的。

由于篇幅有限，仅放以南宁国土局官网相关信息链接，你可选择复制下面链接，选择手机浏览器打开即可

《南宁市国土资源局出台十条稳增长、降成本措施》

http://www.nnland.gov.cn/nndt/9145.htm

接近末尾了，顺提下，“金九”南宁土地市场将上演几场抢地大战，南宁国土十条措施是否能减少地价“异常”发生，我们拭目以待（顺提下，九月南宁土拍划重点推文，我们下周奉上，敬请关注）

最后，回归正题

南宁解除楼市限购两年，还会重启调控吗？

小探的看法是

你呢？

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◆图文来源：南宁住房保障局官网、克而瑞信息集团广西片区、网络等， 南宁地产圈综合整理；

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