02 谁辐射力强、谁内部不均衡？
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七大城市群系列研究1，论发展成熟度京津冀输了吗？
中国传统的省域经济，正在向城市群经济转变。
随着城市之间、城市与区域之间空间相互作用、社会经济联系的不断强化，城市群体化效用越来越显著，可以预见的是，在中国未来的经济发展格局中，城市群必将扮演重要角色。
在此背景下，克而瑞特别推出“城市群系列研究”，探究长三角、粤港澳、京津冀、长江中游、成渝、海西、山东半岛7大城市群的发展阶段、经济格局和空间格局，以期对下一步的房地产投资作出合理指导。
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城市群系列研究1
探究7大城市群自身发展阶段，谁可高看一眼？
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01 人口吸引力、经济产值谁最强？
分析7个城市群的经济、人口、土地概况：
论人口吸纳：近5年人口净流入最多的城市群为长三角，人口吸引力较高，尤其是“211”、“985”名校聚集的上海、杭州、南京等城市名列前茅；人口涌入最少的是海西城市群，即使核心城市福州和厦门，城市竞争力也稍弱。
论地均产出：从土地占比和地区生产总值占比来看，粤港澳的地均产出最高，是第二名长三角城市群的2倍之多；地均产出最低的为成渝城市群，仅占粤港澳城市群地均产出的1/7。
论人均产出：粤港澳城市群同样居于首位，其次为长三角城市群；人均产出最少的城市群为成渝城市群。
长三角城市群发展相对较为均衡，形成了以上海为首位核心城市，以苏州、杭州、南京为副中心的多中心结构，核心城市集中度高达56.6%，并且核心城市对周边城市产生了良好的辐射带动力，城市群发展处于成熟阶段。
粤港澳城市发展最为均衡，广州、深圳作为核心城市，对整个城市群起到良好的辐射带动力。广佛同城、深圳东莞之间的产业协同，使粤港澳区域的经济联系紧密度最高，逐渐形成了产业分工和功能互补的空间格局。
山东半岛城市群虽然表面是双中心，但实际上济南作为省会城市的优势一直被青岛所取代，同时两大核心城市功能不突出，核心城市集中度仅占26.5%，处于一种“小马拉大车”的弱核带动状态。城市间的巨大差距也意味着后发城市具备较大增长空间。
长江中游城市群、成渝城市群、海峡西岸城市群属于仍处于中心城市独大阶段。城市体系不完善，核心城市对周边城市的辐射带动能力不足。
最后重点说下京津冀，目前京津冀城市群是以北京为主、天津为副的双中心格局，不过千年大计雄安新区的设立势必会对区域空间结构产生较大影响，预计未来将形成北京、天津、雄安三足鼎立之势。
另一方面，京津冀内部发展不均衡，现两大核心城市并存，低等级城镇数量过多，而中等城市偏少。其中北京市的城市功能、技术和产业已开始向周边地区扩散；天津由于作为北方经济中心的发展和滨海新区的开发建设，在一定时期内极化作用正在增强；河北8市等次中心城市经济实力不强，与京津两市的发展水平差距显著，接受核心经济辐射能力有限，使城市群边缘地区很难分享中心城市的发展成果。
03 论发展程度，京津冀在哪个阶段？
在总结国外诸如戈特曼、弗里德曼、斯科特等对城市群研究基础上，借鉴生命成长规律，我们将7大城市群发展程度做了一系列探究。
京津冀城市群的城镇化水平62.72%，城镇体系趋于完善中，基础设置较为完善，基本判别其现在处于趋于成熟阶段；
长三角城市群城镇化水平68.47%，城镇密度区域较稳定的阶段，同时基础设施水平也是所以城市群中最完善的，属于内涵式增长阶段，基本判别长三角城市群处于成熟发展阶段；
粤港澳城市群城镇化水平高达84.41%，区域内部也相对较为平衡，城市空间组织处于扩散高于集聚作用，城镇密度也处于一个相对合理的稳定状态，基本判断粤港澳处于成熟发展阶段；
长江中游城市群、成渝城市群、海峡西岸城市群、山东半岛城市群由于城镇化率比较低，还处于集聚作用为主，扩散作用为辅的外延式发展阶段，故城市群出于快速发育阶段。
04 整体前景，谁可高看一眼？
城市化进程中产生的聚集效应有助于推动经济长期平稳快速发展，我国城市群的集中度有待进一步提高。相较而言，我们更看好长三角城市群、粤港澳城市群这样已经处于成熟阶段的城市群的核心城市，这类型的城市群发展已经相对成熟，可采取网络开发模式，城市可全面开花。
对于京津冀这样趋于成熟阶段的城市群，宜采用点轴群开发模式，雄安新区的横空出世即是这样，在京津冀这样的发展阶段，继续选取某个节点率先发展，形成一个轴线，未来京津冀城市群发展的重点一定是沿着北京、保定、天津、廊坊这几个中心城市形成的轴线发展，最后在铺开来，最终达到全面发展。
长江中游城市群、成渝城市群、海峡西岸城市群、山东半岛城市群还处于集聚作用为主、扩散作用为辅的快速发育阶段，目前部分核心城市自身还不够强大，外溢效应也相对较弱，因此这类城市群发展的重点集中在核心城市的“半小时腹地”及核心城市之间的轴线发展。
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