正荣、碧桂园自持8000㎡瓜分北辰2宗地楼面价1万，荣盛14.5亿进驻红桥！
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今天又是一个十分高能的土拍日，市区红桥、环城北辰、滨海空港，一共4宗地块摘牌 ，成交总价又是好多个亿——
红桥红旗路地块
津红红（挂）2019-050号地，位于红桥区红旗路与邵公庄大街交口东南侧，四至为：东至闸桥北路，南至闸桥支路，西至红旗路，北至邵公庄大街。
该地块土地用途为城镇住宅、商服、科教，出让土地面积33433.6㎡，规划建筑面积95522㎡。其中A商服用地面积4974.8㎡，建筑面积24376㎡；B居住用地面积24558.5㎡，建筑面积68146㎡；C幼儿园用地面积3900㎡，建筑面积3000㎡。
该地块挂牌起始价为14.4亿，起始楼面价15075元/㎡，最高限价18.7亿，合楼面价上限约19577元/㎡。达到限价转为竞报配建棚改定向安置商品房建面阶段，上限50000㎡，竞报的棚改安置房将定向销售给市区棚户区改造被征拆居民，销售均价为26000元/㎡，按照红桥区房屋征收部门与竞得人签订的回购协议实施。
广泽、荣盛、碧桂园3家报名，最终荣盛以14.5亿近底价拿地，合成交楼面价15564元/㎡。
点评
该地块位于地铁6号线沿线，人民医院站、复兴路站两个站点均可就近依傍，东北方向与天津西站直线距离在1公里以内，西侧邻近人民医院、民族中学，南部还有复兴中学和红桥中心小学，北侧为红星美凯龙、欧亚达等商业配套，交通条件便利，综合质素较高。
参考地价、房价方面，地块北侧相邻的朝阳领御项目，土地成交楼面价约1万1，目前在售高层均价约3万6。
北辰淮河道地块
竞得人均须以健康体育产业运营平台来打造运营绿色、生态、低碳的全民体育公园，按照有关海绵城市、绿色建筑和装配式建筑的建设要求对地块内绿地进行开发，后续监管由建设行政主管部门负责。公园绿地规划方案及建设标准应符合北辰区体育发展规划和区域布局规划要求，规划方案须得到北辰区政府批复认可，建设运营后无偿移交北辰区政府指定单位。
▶ 津北辰淮（挂）2019-053号地四至为：东至涪江路，南至唐河道，西至淮东路，北至沁河中道。土地用途为城镇住宅、商服、公园与绿地，出让土地面积48285.8㎡，住宅容积率1.0-2.0，规划建筑面积68488㎡。商业服务网点建筑面积不小于900㎡。公园绿地（A2地块）不在可建设用地范围内，实施后无偿移交相关管理单位。
该宗地挂牌起始价为7.3亿元，起始价即为最高限价。竞买报价达到最高限价时，直接转为竞报自持租赁住房建筑面积阶段，自持上限60000㎡。最终正荣以总价7.3亿、自持3000㎡租赁住房建面竞得053号地，合楼面价约10656元/㎡。
▶ 津北辰淮（挂）2019-054号地四至为：东至莲江路，南至唐河道，西至涪江路，北至沁河中道。土地用途为城镇住宅、商服、公园与绿地，出让土地面积49496.8㎡，住宅容积率1.0-2.0，规划建筑面积73822.2㎡。商业服务网点建筑面积不小于900㎡。公园绿地（B2地块）不在可建设用地范围内，实施后无偿移交相关管理单位。
该宗地挂牌起始价7.7亿，起始价即为最高限价。竞买报价达到最高限价时，直接转为竞报自持租赁住房建筑面积阶段，自持上限70000㎡。最终碧桂园以总价7.7亿、自持5000㎡租赁住房建面竞得054号地，合楼面价约10430元/㎡。
点评
地块位于北辰环内热门板块，该片区自2015下半年开始，随着土地市场的走热和品牌房企的接连进驻而步入发展快通道，永旺北辰店的落地及地铁5号线的通车，又为区域价值带来重大利好。
片区内竞品众多，目前除已售罄的金地艺城华府，5号线沿线的融创臻园、融创璟园、星河国际、正荣府、恒大御景湾，以及铁东路以西的御园、华润崐崘御、雍祥府、金侨宸公馆、中储城邦等项目均有房源在售，高层均价大致在2万-2万2，洋房均价约2万3-2万6。
不过从实地考察来看（在卫星地图上也很明显），目前区域路网建设和生活配套还存在一定程度的滞后，制约了板块价值提升和长远发展。希望北辰文化中心、星河COCO Park等文化、商业项目尽快落成，弥补区域配套短板。另外新成交地块“全民体育公园”、“海绵城市”等规划要求，也将利于对板块人居环境的改善。
北辰招拍挂土地出让回顾
滨海空港地块
津滨保（挂）2018-11号地，位于天津空港经济区，四至为：东至航海路、南至东八道、西至规划建设用地、北至现状中兴企业用地。
该宗地土地用途为城镇住宅，出让土地面积48942㎡，容积率1.0-1.6，规划建筑面积78307.2㎡。绿地率≥35%，建筑密度≤35%，建筑限高≤41米。
该地块所建项目为滨海新区定单式限价商品住房，采取“竞地价，限房价”出让。设定最高房屋销售限价为19260元/㎡。
定单式限价商品住房购买人须在缴纳契税满5年后方可上市转让。
竞得人需在保税区设立区域型总部企业，在签订出让合同时与保税区管委会签订相关总部落户协议，且总部企业注册资金不低于20亿元。
该项目所建定单式限价商品住房由竞得企业销售给本企业职工，不得对外销售。
该宗地起始总价7.048亿，设最高限价诶8.1052亿。不出所料，由中铁建以7.048亿底价摘取，合成交楼面价9000元/㎡。由于底价出让，未触发后续的“达到限价则竞报无偿交还给天津港保税区管委会住房建面”阶段。
点评
空港是天津高新产业聚集地，行政上隶属滨海新区、享受不限购政策，地理位置则接近东丽，距离市区更近。配套方面，空港教育、医疗、商业资源齐全，且整体规格较高，投用及在建项目有市一中滨海分校、实验小学空港分校，天津总医院空港医院、天津肿瘤医院空港医院，SM滨海城市广场、燕莎奥特莱斯、荣泰广场等，日臻完善。
空港规划住宅用地相对较少，新房市场总是“僧多肉少”，目前仅复地湖滨广场有小高层在售，均价约2万1。
土地方面 ，去年天保先后摘得2宗宅地，其中位置靠北的津滨保（挂）2018-18号地，地块内全部住宅限定为不可售的“租赁式住房”；位置偏南的津滨保（挂）2018-9号地楼面价约1万5。再早则是2016年金隅斥资57.5亿高溢价包揽的3宗宅地，楼面价达到3万。
一周前，与地块相邻的津滨保（挂）2018-23号地出让时，引得碧桂园、天保、中海、金地、卓越、城投、金融街、美的、中粮、融信、保利11家房企报名竞拍，最终被金地以33.15亿拿下，成交楼板价14031元/㎡，溢价率40%。
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