生态城旅游区新地块成交：TOD开发潜力巨大

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今天，生态城滨海旅游区编号为津滨生(挂)2019-1号和津滨生(挂)2019-1号的双子地块迎来摘牌节点，最终分别以总价4.44亿元、楼面价约4518元/㎡，和总价3.01亿元、楼面价约4435元/㎡成交，两宗地成交均未达最高限价。

两宗地块占地面积约11万㎡，建筑面积共计16.6万㎡，起始总价为6.84亿元。

一、地块评价：解决生态城13000元/㎡左右价位档的断供

滨海旅游区大开发以来，已有中加、中福、朗诗、红星、泰禾等众多房企进驻。并且，随着区域开发的节奏加快以及生态城大填海规划的取消。原临海新城板块所占领的13000元/㎡价位档的库存已经余量不多。同时，海博馆、妈祖文化园、爱琴海购物公园、北师大附小、中心妇产医院等大型配套的加持直接将区域内的单价拉升到了15000元/㎡以上。其区域价值已经完全可以和生态城核心区对标。

图1：旅游区近三年典型在售项目分部及业绩

所以，生态城原有的13000元/㎡价位档所囊括的庞大客户量必须要有新的板块承接。所以，生态城东北部片区、北部片区、以及邻近的航母片区在今年被快速提上了日程。

图2：旅游区近一年商品住宅供需量价走势

二、地块优势：典型TOD开发潜质，空间巨大

今日成交的旅游区两地块，经过CRIC栅格地图价值评估，可发现其周边无典型景观、教育、医疗、商业等相关配套。完全是区域拓荒板块。但是，我们却能够发现最重要的一个点（Z4地铁站点）。

众所周知，Z4线是滨海新区的轨道交通主轴，贯穿商务区、开发区、北塘、生态城、汉沽等核心板块。也拉通了生态城作为滨海新区最多维客户的基础条件。

所以，TOD开发思路的加持将会为该两宗成交地块带来无限可能

1、 矛准刚需，小面积跑量。

2、 做大面积，做更低成本的产品面积改善。

图3：成交地块CRIC栅格信息评价

三、价值判断：极大潜力成为滨海双红盘

无论是红星天铂、还是中加生态示范区、力高阳光海岸，这些旅游区项目都在不同阶段拿下过过滨海新区销冠。所以，旅游区的“红牌”潜力极佳。

通过旅游区各年份单盘容量匡算，近三年大多保持在6~12万㎡/年。其极值单盘流量更是达到了20万㎡/年以上。生态城核心区同总价面积改善和产品形式改善是旅游区红盘潜力的最大杀手锏。

图4：旅游区年均单盘容量

（CRIC投资决策系统）

图5：旅游区极值单盘容量

（CRIC投资决策系统）

本次成交的两宗地块，踩在了生态城北拓的重要时点上。无论是区域潜力还是客户基数，都拥有较好的支撑。也将会是大生态城市场热度的持续保障。

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