研究丨天津房价的宏观、中观与微观
专业不逗比的天津地产微信号
9月10日，网上出现了一篇名为《天津房价进入下降通道：1平米降5000元、两周降价72万》的报道，而后快速在网络上传播开来，微博上这条新闻也冲到了热搜榜单。
这篇文章其实就是用2020年的房价和2017、2018年相比，我们都知道2017年对于全国绝大多数城市来说是最近五年房价的高点，因为2015、2016两年冲高大涨之后，2017年出台了非常严格的调控新政，重新确定了“认房又认贷”的政策，所有城市都在调整，其实很多商品冲涨过后，都会有一波调控，控制价格。
随后，9月11日早上天津住建委官方回复：“我市房地产市场“价升量稳”，持续运行在合理区间”。
官方公布了天津市场整体房价是一个量升的情况，同时还是有一些声音说今年有的项目降价了，根据克而瑞天津机构的市场监测来看，在疫情过后的确有一些项目推出了一些特价房，来吸引买房人的眼球，但并不代表所有，而且有的项目推出的特价房楼层位置偏弱，所以才给予一些优惠。
我们不能用一些特惠房源特惠项目来代表全天津市市场，分析师也发现有些项目在上半年不降反增（文末有总结）。
其实买房人会关注特价房，但是仔细想想，抗跌才是买房人最关注的。
本文将通过全市、16个区域、69个板块房价变化，看看近来天津各板块市场房价的变化，哪些板块价升，哪些板块是新兴板块。
首先来看看天津近年来新房市场，从克而瑞系统导出的数据来看，2020年1-8月天津新房市场成交均价达历史峰值，相对于2019年全年的成交均价上浮3.4%，全市的房价是真的涨了！
从房价走势上来看，2015-2017年成交均价走势坡度最陡，房价从2014年1万+/㎡冲到了1.5万/㎡，2017年后房地产市场进入调整期，也是很正常的现象。
2020年1-8月新房市场成交均价已经超过1.6万/㎡了，分析师研究过今年房价上浮主要是新房成交结构的变化，买房人更聚焦在市区、核心区，配套齐全、出行方便。
从热力图上来看，去年市区新房市场成交金额热力图还是有空隙的，今年是结结实实的红色了。
新房市场成交金额热力图
数据来源：CRIC，统计维度：普通住宅、别墅
下图为上涨板块汇总，及上涨幅度。
共有13个板块，为前几年无房地产市场，近两年部分项目蹦出或多项目连续入市，如南开区学府、嘉陵道板块、向阳路，红桥西青道，河西宾西，河北王串场，河东一号桥，东丽金钟公路、军粮城，津南葛沽，北辰双青，宝坻中关村，生态城北部片区。金钟公路、双青、生态城北部片区后续陆续有项目入市。
全市69个板块横向对比来看，上涨的板块的特点主要表现：
市区自然资源板块，优势不可复制；
轨交利好区域，交通便利；
学区教育资源优势板块；
高性价比板块，补涨板块。
也有部分板块处于下跌状态，主要是板块内在售项目较多竞争激烈，或是项目主销且处于尾盘清盘状态。
数据来源：CRIC；统计维度：普通住宅；数据说明：红色为上涨，绿色为下跌
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