【探盘笔记】滨海中心商务区“四剑客”，群雄逐鹿

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上周末，位于滨海新区中心商务区的旭辉滨海江来项目首开，首开大捷又引起了行业内的一波骚动。

在此之前，3月末，分析师与天津的测评团队曾探访了中心商务区的四大高光热盘——复地壹号湾、旭辉滨海江来、中梁石榴滨海湾和万科滨海大都会（探盘顺序）。

今天就板块、配套、市场情况及四大项目给大家说说。

区位板块

这四个项目位于滨海新区开发区。2018年1月，原有认知的中心商务区正式并入开发区，中心商务区集聚了滨海新区核心的资源，包括滨海区政府、滨海文化中心、滨海站、紫云公园、茱莉亚音乐学院等均为城市级优质配套资源。

万科滨海大都会、旭辉滨海江来和中海石榴湾三个项目，大家习惯称他们位于“天碱”板块，片区原址为天津碱厂。天碱位于开发区和中心商务区交界处，两个片区资源共同享有。

而复地壹号湾位于认知上的于家堡金融区，距离滨海站仅一路之隔。

未来开发区将集中力量，借助便捷的交通、完备的配套、独特的景观、稀缺的海河资源优势，重点发展以于家堡、天碱为核心，形成品质高端、功能复合、创新开放的形象标志片区，结合轨道建设，活化生活区，形成配套完善的生活片区。

资源配套

01政府机构

图片来源：CRIC·栅格地图（下同）

滨海区政府距离天碱板块仅一路之隔，区政府所在片区必将是着重发展的板块，也是资源强势注入板块，房价大多都是位于城市房价的第一阵营。

滨海区政府，图片来源网络

02商业配套

片区内宝龙广场和滨海万达广场已开门运营。

据了解，周末周边板块来滨海万达广场与紫云公园、滨海文化中心三地休闲娱乐的人数较多，滨海文化广场停车位满位，万达广场周边道路拥堵系数高。

无论是新港片区、塘沽片区亦或是泰达开发区片区对万达广场所在的天碱板块的休闲娱乐的认可。

图片来源网络

03轨道交通

滨海站位于中心商务区板块，与天津站、天津西站、滨海西站齐名为天津四大交通主枢纽。滨海站通达天津站约30分钟，至北京南站约1小时，方便便捷，这也是复地壹号湾主打卖点之一。

未来滨海高铁站地下将可以直接换成Z4和B1，两条城市轨道分别预计2023年和2024年通车。同时Z4线也将途径天碱板块，规划在滨海万达广场和旭辉滨海江来两项目间设站（文化中心站），万科滨海大都会及中梁石榴滨海湾距离站点约500米。

图片来源于网络

04市政设施

滨海文化中心位于天碱板块，滨海网红图书馆、美术馆等均设于滨海文化中心之中，逢周末来滨海文化中心的人较多。

市场情况

01土地市场

图中所展示的三宗地块分别为旭辉滨海江来（2020-3）、中梁石榴滨海湾（2019-5）和复地壹号湾（2019-2）。

从地块成交时间和成交价上来看，三个项目一宗比一宗地价高，中梁与旭辉两项目摘地相差近半年时间，地价差出近2000元/㎡，中心商务区的地价或是房价均存在上涨的动力。

02新房市场

前几年万科滨海大都会和滨海万达广场两项目鼎力，去年三季度开始复地壹号湾和中梁石榴滨海湾入市。

近两年片区内房价也呈现出一种上涨趋势。

四大项目

复地壹号湾的优势是与滨海站仅一路之隔，未来复地壹号湾从地下可直接到达滨海站，同时耀华中学于年初宣告正式落户复地壹号湾南侧，自耀华确定以来，复地壹号湾项目来访和认购数据有明显的提升。

目前复地推出的全部为27-31F的高层产品，以86㎡的两室户型为主，配置120㎡三室及少量的138㎡四室，毛坯交付，高楼层的户型可观海河风景。

复地壹号湾

万科滨海大都会、旭辉滨海江来及中梁石榴滨海湾三项目直接贴身竞争，均享有滨海万达广场商业配套，滨海文化中心及紫云公园景观资源。

旭辉滨海江来上周末首开，据了解当天认购约5.7亿元，大概认购200套左右。

旭辉滨海江来以产品的优势吸引滨海的客户，玻璃幕墙、微笑曲线等成为了项目重要的卖点，并且旭辉将引进华东师范中旭学校，该学校在南方城市有一定的口碑。项目所在的地块东南侧设置Z4地铁站站点。

旭辉滨海江来项目共有五个小地块组成，首推地块为五宗地块中心位置，不邻高架桥、不邻主干道的围合式社区。主推小高及高层产品规划了87/98/108/125/144㎡五个面积段，87㎡与108㎡为主、98㎡和125㎡补充、少量144㎡。据了解，125㎡和144㎡得到了客户更高的认可，毛坯交付。

分析师和测评团队到项目的样板间感受颇多，大落地窗增加了室内的采光度，若样板间不设在一层，效果或许更好。并且滨海江来还设计了超私密的玄关设计，提升居住的舒适感。

旭辉滨海江来

中梁石榴滨海湾其位置有一定的优势，社区门口的交通环境相对更优，同样高楼层可观海河河景。

目前，项目主要规划高层产品，规划四个户型分别为80㎡/90㎡/106㎡/116㎡，毛坯交付。规划以90㎡和106㎡为主，从成交数据上来看，106㎡成交量占比最多，主要为周边板块及大港板块改善客户。相对于其他两个项目，该项目性价比成为了其突出的卖点之一。

中梁石榴滨海湾

最后一站，我们到了万科滨海大都会，纵向对比四个项目售楼处，万科滨海大都会售楼处相对更高级一些，像艺术馆，像咖啡店。

万科滨海大都会凭借项目多年的品牌口碑，客户多慕名而来。目前在售两个地块，分别为紧邻大连东道的3期地块和紧邻文化中心的2期万科大都会·1号地块。

大连东道的3期地块规划22-25F的高层产品，主推88㎡两室及114㎡三室，其次为106㎡三室及112㎡三室，精装交付。

2期万科大都会·1号规划30-31F的高层产品和17F的小高产品，主推155㎡三室，其次为210㎡四室户型，及109㎡两室、161㎡三室户型，由知名设计师精装交付。相对3期项目，万科大都会·1号更高端、更具有代表性。

万科大都会·1号的109㎡的两室户型给分析师留下深刻印象，两室户型做到了南向四面宽，在当下市场109㎡做两室产品的真是少之又少，而210㎡的改善产品真正做到了270°观景，同时其室内装修设计均为国际知名设计师亲自操刀打造，可以说是片区内改善的优选了。

万科大都会·1号

总的来说

地铁、高铁、文化中心、公园、商业、产业、住宅......这些在中心商务区通通落地了，原来的于家堡站也早已更名为滨海站，从名字就能看出它的能级又提升了。

这些可不是简单的基础配置，已经是城市发展的“高端化”。放眼全市，滨海中心商务区这样的配置也是鲜有。

一个新的核心区建成不是一朝一夕的事，距离上次分析师去滨海站已经时隔半年多了，这次出站后的感受又有新的变化了。

从克而瑞数据上来看，这两年无论是土地价格亦或是新房价格均呈现出上涨的趋势。目前天碱片区和于家堡金融区主要在售的项目为万科滨海大都会、旭辉滨海江来、中梁石榴滨海湾和复地壹号湾，其实还有热销多年的建投紫云东。

根据克而瑞数据显示，中心商务区片区入住门槛在170万。

• 复地壹号湾总价在180-300万之间

• 旭辉滨海江来总价段在190-350万之间

• 中梁石榴滨海湾总价段在170-250万之间

• 万科滨海大都会3期总价段在190-260万之间

• 万科大都会·1号总价段在270-600万之间

中心商务区以170-200万、240-260万、350万+为主力热销总价段；85-90㎡、110-115㎡为片区主力成交面积段，105-110㎡、150㎡+为其次。

• 90㎡以下小户型热销，各家均推；

• 90-100㎡产品设计难度提升，两室or三室？仅旭辉推出98㎡；

• 100-120㎡天碱三项目推货产品面积相差较小，多在户型设计上下功夫；

• 120㎡以上四个项目推货产品分化更大，除万科大都会·1号，均少量推货。

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