天津市场稳步向好，两集中加速市场分化

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前不久，天津市刚刚发布了一季度的经济运行状况，结果和指标可以说是稳步向好。地区生产总值3404.04亿元，同比增长15.9%，相较于2019年一季度也实现了4.9%的增幅。尤其是制造业引领特征明显，占规上工业的比重近七成。

与此同时，4月20日国务院发布了关于同意在天津、上海、海南、重庆开展服务业扩大开放综合试点的批复。天津也明确了打造生产型服务业发展先行区的具体目标。可以说一季度天津的宏观环境运行可圈可点，同时也获得了国家的大力支持，曙光渐显。

依托如此宏观背景环境，我们简单回顾一下2021年第一季度的天津房地产市场。

01

2021年Q1房价表现渐优，多数区域板块价格回升

一季度，天津市商品住宅价格16683元/㎡，同比上升9.8%，受刚需型项目成交占比提升的影响价格环比下降1.43%。基于成交结构的不同，天津整体的房价基本处于良好向上的走势区间。

此外通过数据可视化地图我们可以发现，2021年第一季度相较于2020年四季度，全天津市各个区域和板块价格上调项目占比达到55%，价格下调项目占比45%，涨价项目明显多于降价项目。全市整体的房价状况呈现稳步向好状态。明显好于2020年与2019年的价格对比。一方面是来自于市场情绪的相对高涨，另一方面也和各个房企四季度业绩冲刺完毕收回优惠有一定的关系。

数据来源：CRIC

02

全国小阳春普现，天津市场情绪走高，客户关注度提升

通过全国百城一季度成交数据对比我们可以发现，全国各地一线城市表现最为亮眼，对比去年同期大多实现了两倍以上的成交增量，相较于2019年也大多实现了两倍的成交规模，可以说是彻底的“大阳春”。而三四线城市表现也超过预期。反观二线城市，分化非常严重，杭州、南京、合肥、兰州相较于2020和2019年同期都实现了两倍以上的成交量增长，但也因此大多受到了国家政策的关怀。而另外一半则处于水深火热之中。

反观天津，是仅有的成交规模相对稳定的城市，成交量相较于2019年几乎无任何变化，在百城市场表现里面可以说是走出了一个极为特殊的市场行情。

通过天津具体成交数据我们可以发现，2021年的前三个月，受到过年以及假期停工等相关影响，供求比处于0.82，成交规模和2019年的前三个月极为相似。21年1季度同比20年1季度：供应上涨103%；成交上涨80%；均价上涨10%；对比19年1季度：供应上涨7%；成交下降2%，均价上涨7%。

同时，由于就地过年等相关倡导，2月过后天津市看房客户量呈现了倍增，客户关注度直接飙升到了70%（客户关注度：客户总量/在售房源量）。虽然转化率没有提升，但也很明显能够发现天津市场上客户的购房情绪已经开始高涨起来。

数据来源：CRIC

数据来源：市场监测

03

两集中加剧行业分化，城市投资版图更趋谨慎

在全国两集中大背景前提下，不仅造就了房企和房企之间的竞争，同样也引发了城市与城市之间的竞争。梳理天津集中供应的58宗涉宅土地，本次天津推出的土地已经完胜了其他已经官方公告的城市。天津首批集中出让土地的两宗“最”。

1、供应宗数多——58宗，显著高于同期公布土地供应综述的其它城市。而房企也可以根据企业气质挑选更合适的土地，选择面更宽，代表机会更多。

2、核心区供应量大——20宗天津本次外环线内供应20宗涉宅土地，无论是在一线城市还是二线城市的核心区都是供应量较大的。

数据截至4月7日

但是由于城市土地的供给并不可能完全参考市场的供需结构、还需要考量不同区域和板块之间的发展阶段以及政府财政压力。故两集中对于天津而言，可以说是一把双刃剑，好的地方在于房企有了更多的选择空间，而不好的层面可能会造成压力型板块呈现更为严重的供应过量，导致市场竞争紊乱。不过，集中供地模式在具体形式上，可以说是把决策权更多的交给了市场。天津作为多点开发型城市，存在大量的独立型市场，故每个板块的市场分化情况不尽相同。

基于市场分化情况的描摹，我们统计了2021年一季度销售量较大的典型板块进行了部分成交规模的梳理。发现各个板块基本呈现了三大类市场。第一种是市场极端分化类型，例如团泊东、武清商务区、京津新城等，具体特征表现为卖的好的楼盘和卖的差的楼盘差距极为巨大；第二种是典型的二八型市场，20%的楼盘承担了80%的板块规模，例如生态城、中心商务区、大学城等；第三种是流速型市场，受板块规划和均好型带动，各个楼盘销售状况均较好，如海教园、国展西、新梅江板块等。

数据来源：CRIC

2021年的天津房地产市场在宏观政策环境趋稳（全国紧、地方略松）、土地供应压力较大、在售楼盘数量略减的几个大背景下，预计将会比2020年拥有更好的结果呈现。

或者说，2021年的天津房地产市场，很有可能将会重现2019。

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