中国文旅集团招股书：地产大鳄中国奥园文旅板块拆分上市
【品橙旅游】4月17日，中国文旅集团有限公司（以下简称：中国文旅集团）向港交所主板递交上市申请，国泰君安融资有限公司为其独家保荐人。由此，中国文旅集团成为2020年首家在港交所披露招股书的文旅企业。
据中国文旅集团招股书披露：2017年-2019年，中国文旅集团实现收入分别为1.86亿元、3.35亿元、7.36亿元，净利润分别为4454.7万元、7260.5万元、1.04亿元；同期，中国文旅集团的毛利率分别为35.3%、44.8%和43.3%。此外，中国文旅集团分别录得流动负债净额约1.13亿元、1.77亿元及2040万元。
中国文旅集团2017-2019年营收情况（单位：人民币千元）
中国文旅集团是一家以文化旅游物业为主的开发商，主要在中国广东省江门市从事文旅游胜地内度假物业，主要包括度假物业销售和文化旅游业务两大板块。截至2020年2月29日，中国文旅集团在恩平等地拥有18个度假物业，其中8个项目已竣工、4个项目在建和6个项目待建，土地储备总建筑面积约160万平米，其中持作未来发展的建筑面积约110万平方米，占总土地储备约69.6%。
2017年，李克强总理在第十二届全国人大第五次会议上首次提出大湾区概念，其中包括广东省江门市等11个城市在内的区域被划入该范围。中国文旅集团所拥有泉林黄金小镇度假物业发展项目（即华侨公馆、悦湖湾、泉林酒店别墅区与水禾木泉世界、悦泉湾、印象泉林商务街、御山湖、悦公馆及御龙湾低层洋房）也得以受惠于大湾区的政策优势。此外，有接近400万祖籍江门的中国人定居海外，江门被认为是中国最大的侨乡之一，而大湾区计划的目标之一就是为支持江门发展成为重要的华侨文化交流及合作平台。
1.以泉林黃金小镇为核心区域的度假物业
招股书披露，中国文旅集团的主要收益来自度假物业，其项目核心区域为泉林黄金小镇。2017年-2019年，中国文旅集团的销售度假物业收入分别为1.86亿元、2.67亿元和5.94亿元，分别占总收入的99.8%、79.8%和80.7%。其中，度假物业板块中收入占比和增速最大是公寓物业，其次是洋房物业。截止2019年，公寓物业营收占比增长到71.2%，洋房物业下降为28.6%。
中国文旅集团业务板块收入情况（单位：人民币千元）
文化旅游业务板块主要有三部分业务组成：（1）来自泉林黄金小镇的爱必侬泉林度假村。其为复星爱必侬管理的酒店度假村，由泉林酒店别墅区与水禾田泉世界、华侨公馆一期的一部分、悦湖湾二期的一部分、那金谷景区及泉林黄金小镇内的配套设施组成，其主要受益来自租赁酒店客房、餐饮及票务服务；（2）第三方拥有的文化旅游胜地提供讲点咨询及管理服务；（3）酒店管理服务及旅行代理服务。2017年-2019年，文化旅游业务实现营收分别约为379万元、6771.4万元和1.42亿元。其中，增速和占比较大的分别是景点咨询及管理服务、票务、酒店咨询及管理服务。
2.主要里程碑事件梳理和股权结构
中国文旅集团的前身是由陈凯君（女士）等人出资于2006年4月成立的恩平金辉煌，用来收购位于恩平的土地，该地块即现在的泉林黄金小镇所在，泉林黄金小镇项目占地1.2万亩，由3000亩天然湖和9000亩陆地板块组成。
2010年，从事相关物业发展的谭文超与陈凯君沟通后，同年6月，以3600港元的价格获得恩平金辉煌36%的权益，该部分权益由谭惠霞（女士，谭文超胞姐）以信托方式持有，谭惠霞也因此成为恩平金辉煌的董事，谭氏开始进入恩平金辉煌，并成为公司元老级管理团队。
2012年4月，恩平金辉煌开始着手建设泉林酒店别墅区与水禾田泉世界的同时，谭文超也在物色潜在投资者。同年7月，谭文超胞姐谭惠霞向个人投资者蔡宏江及一名独立第三方转让25%权益，向程耀转让25%权益。由此揭开，恩平金辉煌资本运作之路。
程耀后来逐渐成为奥园文旅和中国文旅集团的重要人物之一。他文旅生涯源于宋城，2015年8月加盟万达文旅，任西双版纳万达主题娱乐有限公司总经理，一年后，加入奥园地产，后升至奥园集团副总裁、奥园文旅集团总裁、中国文旅集团首席营运官。
中国文旅集团主要发展历程：
2006年，收购恩平市的首块地块以发展泉林黄金小镇；
2012年，首项度假物业发展项目泉林酒店别墅区与水禾田泉世界动工；
2013年，华侨公馆一期动工；
2014年，悦湖湾一期动工；
2015年，华侨公馆二期动工；华侨公馆一期、泉林酒店别墅区与水禾田泉世界及悦湖湾一期竣工；
2016年，华侨公馆二期竣工；委聘复星爱必侬以其品牌名义即服务标准管理爱必侬泉林度假村的营运；
2018年，开始向第三方拥有的文化旅游胜地（包括位于英德的英德巧克力王国及中山泉林欢乐世界园区）提供景点咨询服务及景点管理服务；收购广东泉林以取得爱必侬泉林度假村营运的控制权；悦湖湾二期竣工；开始向包括广东及江西多名第三方酒店拥有人提供酒店管理服务；同年10月，中国文旅集团（开曼）正式成立；
2019年，收购分别位于开平及清远的地块；御山湖、悦公馆及御龙湾低层洋房竣工；开始向第三方拥有的酒店提供酒店咨询服务；
2020年，收购安徽省歙县的地块；4月18日向港交所主板递交招股书。
3. 地产大鳄奥园的加持
在前期关键人物相继进入中国文旅集团的基础上，直到2017年12月28日，地产大鳄中国奥园（03883.HK）才正式亮相中国文旅集团。中国奥园旗下全资公司悦景、赵文炜旗下骐达及林锦堂旗下雅志各自与恩平金辉煌母公司联新订立协议，以向联新收购冠基当时已发行股本的合共60.0%，总代价为3亿元。其中，悦景持股28%，骐达持股27.5%，雅志持股4.5%。
中国奥园入股时的中国文旅集团的股权结构
以房地产开发为核心主业的中国奥园1996年在广州成立，2007年香港联交所主板上市，截至2019年底，中国奥园整体销售额实现1330.6亿元，稳居中国房地产开发企业24强。
中国奥园的文旅梦缘来已久，早在2011年就入股由中国大型山水实景演出创始人梅帅元先生创立的山水盛典文化产业有限公司，奠定文旅复合地产基础。2017年中国奥园主席郭梓文在香港举行的中期业绩发布会上透露，奥园的文旅集团已搭建两年，按计划将用3年左右时间培养成有100亿营业额，能够独立发展的集团，且有分拆上市的规划目标。
2018年10月23日，中国文旅集团于开曼群岛注册成立为获豁免有限公司，中国文旅集团（开曼）正式成立。中国文旅集团作为中国奥园文旅板块下属公司，主席兼执行董事林锦堂曾担任奥园集团首席财务官，首席营运官（文化旅游）程耀系奥园文旅集团总裁，首席财务官江永标尚任奥园集团（广州）有限公司集团策略投资中心总监助理等职务，非执行董事阮永义奥园集团总裁助理等职务。
截至本次股票发行前，第一大股东Rich Planet持股30%，其中Rich Planet股份分别由谭嘉伟（中国文旅集团副主席，系谭文超之子）、卓时（陈凯君女士及其儿子通过CKJ信托持有）、蔡宏江及许清彬拥有36%、24%、20%及20%；单一最大股东为中国奥园旗下的悦景，持股28%；赵文炜、谭嘉伟、林锦堂通过旗下公司，持股比例分别为：27.5%、10%、4.5%。
4.募集资金用途
中国文旅集团的董事会由6名董事组成，包括2名执行董事，1名非执行董事及3名独立非执行董事。
对于此次中国文旅集团上市所募集资金，主要用于4个方面：度假物业发展项目的建筑成本（包括御龙湾高层公寓楼宇、山湖公馆、御玺湾、清远奥林巴斯）、用于改善及升级泉林黄金小镇的设施家具及装置、用于安徽歙县土地的开发及建设以及一般营运资金。
此外，招股书披露显示，中国文旅集团共有457名员工，主要集中在文化旅游业务部分，其中酒店及文化旅游胜地营运194人，占比42.45%。
中国文旅集团员工岗位分布情况
自2018年由新经济引发的赴港潮，截止目前已有包括同程艺龙、复星旅文、开元酒店等在内的10家旅游企业成功在港交所上市。其中3家于2018年上市，7家于2019年上市。