【佰言堂】中国房地产究竟需要怎样的长效机制？
2017中国年度楼市关键词，有两个必然上榜：调控and长效机制。
调控不用说，从去年三季度末至今，寒往暑往，调控不息。
同样，从去年底开始，长效机制这四个字一样万众聚焦，最近又又又火了一把。
5月31日23点59分，搜索百度新闻“黄奇帆 长效机制”，结果是237篇相关新闻，这还不包括各大自媒体的疯转与微信\微博圈上的“病毒式传播”。
始于5月26日全国人大财经委副主任黄奇帆在复旦大学“中国大问题”讲堂作的“关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考”发言内容。
短短5天时间，有如沙漠当中远远可见的杨梅树，在万众遐想与点赞中“火爆”大江南北。“黄市长”的言论一时间如此渗透至深，与当下的中国房地产市场状况不无关系，亦与其任上重庆房价独立特行，有如磁悬浮列车运行中坚立不倒的香烟一样倍受追捧。
【1】十大失衡和五大长效机制的“黄氏思考”
黄奇帆副主任认为，当今中国房地产的十大失衡是：
一是土地供需失衡（一二线城市需求大供地少）；
二是土地价格失衡（拍卖机制、新供有限加旧城改造，地价不断上升）；
三是房地产投资失衡（房地产投资占GDP比重越大，越不可持续）；
四是房地产融资比例失衡（房地产绑架太多金融资源，造成“脱实就虚”现状）；
五是房地产税费占地方财力比重过高（13万亿地方财政预算收入8万亿源自房地产，很多地方财力没有房地产就会断粮）；
六是房屋销售租赁比失衡（九成买卖仅一成租赁）；
七是房价收入比失衡（6-7年家庭收入买套房是合理的，部分大中城市房价收入比却达40年左右）；
八是房地产内部结构失衡（资源错配导致“一调就死一救就疯”）；
九是房地产市场秩序失衡（利益驱动各种灰色操作）；
十是政府房地产调控失衡（调控缺陷导致无法形成稳定的市场预期）。
其后，关于对房地产五大长效机制的思考，黄奇帆的观点是：
一、土地方面：要控制土地供应总量、控制用地结构比例和控制拍卖土地价格；
二、金融方面：要坚守开发商自有资金拿地底线、坚决防止开发商多帐户借款、认真管好住房按揭贷款；
三、税收方面：要形成高端有遏制、中端有鼓励、低端有保障的差别化税率体系，要适时征收房产税或物业税，要研究征收土地增值税；
四、租赁方面：要完善政府公租房体系、培育商品房租赁市场；
五、地票市场：要落实最严格的耕地保护制度、要打破土地资源配置的空间局限、要赋予农民更多财产权利、要支持新农村建设、要推动农业转移人口融入城市。
【2】房子是用来住的 长效机制建立箭已上弦
通读数遍，不难看到之于中国房地产长效机制的建立，黄主任观点的权威独到与全面要义。而论长效机制一词，源起2016年12月16日闭幕的中央经济工作会议强调：房子是用来住的、不是用来炒的，（要）综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
2017年4月25日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，提出要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。
2017年5月19日，住建部发布关于《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见的通知。籍此，全国首个关于住房租赁和销售的条例法规发布，除了稳定房价预期，政府对房东、中介采取了更为严格的监管措施，目的是保护承租人的利益，形成稳定而长期的租赁市场。
不难预见，在近半年间各大城市楼市调控举措此起彼伏、大力深入的背景下，从去年底中央经济工作会议的谋划到“加快”，再到住建部的“第一枪”和全国人大财经委副主任黄奇帆的“万言文”。
中国房地产长效机制的建立已然不再会只是说说而已，接下来的时间，只会步步深入，勾勒成图。
【3】要的可能不是治病疗伤而是基因重造之美
总有一些梦想值得期待，总有一种期待值得相信。
当调控与救市，一如抗生素，用多了抗药性会倍增甚至“无效”，当二套房首付五成六成与无论品质高低一律限价10000元以下的“举措”横空来袭。
所有“惊弓之鸟”的人们与“掩耳盗铃”的人们一样，都会期待，长效机制的尽快成型。
即使，我们依然需要相信，从房地产市场化的开端之时，无人知晓会有“左手要打右手要摸”的错乱现实与综论的“十大失衡”现状。
同样，建立中国房地产的长效机制，一样也需要”摸着石头过河“：应该会更好，但又如何十全十美一蹴而就？
经历过这些年的地产风雨，最近【佰言堂】也会杞人忧天地思考，中国房地产究竟需要怎样的长效机制？
如果习惯不以问题导向而以目标导向来思考，
【佰言堂】认为，首先我们需要清晰的不是过往或者当今的房地产现状，
而是未来十年二十年三十年中国房地产的蓝图应该如何完美呈现。
否则，很难不会成为只是本末倒置因病而治的“中效机制”。
“房子是用来住的”，房地产却不是用来“治”的。
未来，我们到底需要什么样的房子，又需要怎样的房地产？
错综复杂的如今，或许要的不是治病疗伤，而是基因重造。
【4】泛居住时代的房子，应该可以怎么住？
适当稳健一些的话，我们仍然不难预判未来房地产的存在属性：一是居住服务属性；二是金融延伸属性；三是产业本位属性；四是财税支撑属性；五是社会稳定属性；六是时代迎合属性；七是经济助推属性；八是农村发展属性。
浩浩荡荡成千上万年的历史长河中，居住的需求从来没有断层，也不太可能会断层。发展至今，及至未来，居住的需求只会不断细分，不断升级，不断迭代。
基于中华民族“把根留住”的居住根源化需求或者说从祖屋与宅基地开始，延伸到生活水平提升至当下的暂住（租赁）需求、刚性（首套自住）需求、改善（二套三套升级）需求以及特征化（度假、移动、体验、健康）需求与阶段化（养老、教育、商务、工作）需求。
简要定义，房子是用来住的，而这个住至少包括六大类型的“住”的需求。
也就是说，现在及至未来，我们所关注的房地产的居住服务蓝图应该满足或者迎合上述六大居住性需求，而不只是某一项或某些项的简单放大。
不同类型的居住需求都应该受到尊重与迎合，否则最多声张的举措也必然只是畸形的产物，或者要么忽略了房地产的社会稳定属性，要不遗弃了时代迎合属性，要不割裂了农村发展属性。这肯定不是未来房地产居住属性的美好愿景。
在泛地产化发展趋势愈发清晰的环境当中，泛居住的行为特征也在越发分化。临时性、保障性、改善性、专业性与体验性的居住行为特征交织如此，或许真还不是一个简单的命题。
【5】前后三十年的房地产价值必然取向不同
简单的，直观的，用一张表格来对比前后三十年中国房地产的主要价值转变，可想而知的取向行将大变轨。
有所求，有所不求，最完美的“刻舟求剑”又如何抵得住沉舟侧畔千帆过的现实？
用发展的逻辑来研判房地产的发展价值或者路线图，可见，不同的发展阶段他所存在的价值必然不一样。
与其纠结有多少失衡，不如研判将有多少价值的迭代。【佰言堂】可见的汇总出中国房地产现在与未来的十四大价值目标转换模型，或许才是中国房地产长效机制有效建立的根本意义所在。
不愿惮心竭虑维系那份病入膏盲的挣扎，便不如运筹帷幄地重造一个前程美好的生机。一如中国式家长，自己成不了才早自暴自弃了，便把成才的所有希望放到下一代身上，想尽一切办法。
是如今，30已老的中国房地产是继续刮骨疗伤、修修补补又一年，还是逐步重设重造重启新模式？我想，这已经才是长效机制的最美初衷。
浅析中国房地产现在与未来的十四大价值迭代之一的保障价值，从居住保障到完善保障，保障的要义必然不会丧失，但新的保障价值肯定不会止步于廉租房、经适房、单位集资房、农民宅基地住房和简单的棚户区改造安置房等维度。宅基地住宅、公屋、拆迁安置、首套刚需甚至因工、因教、因养、因商的二套改善都可以列入新的居住保障范畴。
同样，现在的房地产劳动就业价值，在新的技术创新驱动下，必然也将导致劳动力密集型的房地产业向技术密集型、智能密集型方向转变。
从1平米需要10个人工到10平米只需1个人工的生产力与生产水平提高，已然势不可挡。
再者，是如今，可能谁也不知道未来的居住型地产项目的车位配比究竟是1:0.1还是1:5，但可以肯定，基于共享汽车、无人驾驶、无人机等技术与应用的发展，现在住宅地产所纠结的车位配比是1:1.2还是1:0.8，可能并不重要，也可能像曾经标配的自行车棚到如今标配地下停车库一样，行将消失得无影无踪，被全新交通服务解决方案给全面性替代，那又怎样？
【6】所有长效机制需要直奔未来30年发展蓝图而去
用最当下的所谓“用户画像”理论来说，不同的价值化标签拼凑一体，呈现的可能是里外受气的小脚婆娘，也可能是自信洋溢的富美女神。
当未来中国房地产的主要价值标签发生演变，新的社会与经济及房地产蓝图之下，是再借几块碎银子纳个妾还是梳妆打扮秀个腹肌为追“白富美”好好走个心？
一个“租赁法规”只是一个居住维度的规范。
从临时性的长租、短租、自购暂住、商务、度假暂住开始剖析，之于居住的行为特征已然早非简单传统的购买与租赁两个定义。
如此而言，姑且不论居住需求的其它行为特征应对，也暂且放下房地产其它属性的发展蓝图勾勒。
至少，正在思考和探索中国房地产长效机制的时候，我们不妨勇敢一些放下过去、放下当下，而以更多发展的眼光、更大“中国梦”的目标来谋划与运筹帷幄。
特别是，只有着力于：
从发展中国家到中等发达国家的居住变化，
从手工建筑时代到智能建筑时代的居住创新，
从砖头面积的满足到新生活方式的服务迎合，
从中青年主力覆盖到老龄化颐养跟进，
从单一化居住保障到多元化居住引导，
从农村居住升级到城市化品质提升等等，
逐步完善建立的长效机制才有“长”有“效”，
也才是中国房地产长效机制建立的目标达成基石所向。
（文/ajong）
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