凡人说税：例解2019年公司低价向职工售房的双方税事

案例:A公司是一般纳税人，2019年5月将年前购置的一批住房作为福利出售给职工。办法规定：公司5年以上工龄的公司员工以每平方米7000元的价格购买了1000平方米，5年以下工龄的员工以每平方米9000元的价格购买了3000平方米。该公司团购这批房产时购置价格为每平方米均价8500元，2019年5月，该房产市场售价为10000元/平方米。

该公司这项福利政策中，公司和员工该如何纳税？（假定案例中价格均为不含税价格，不考虑契税、印花税，附加税费合计征收率为12%）

一：公司涉税分析

对于公司，公司以购置的住房低价向职工销售，应当依法缴纳增值税及附加税费、土地增值税，并依法计算并缴纳企业所得税。

税种一：增值税

公司低价向员工销售房产，在增值税计税缴纳上主要涉及的两个问题：

一是企业转让房产如何缴纳增值税？

《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2018年31号公告修订）规定，公司转让购置的或自建的住房，都需要依法缴纳增值税。

企业是一般纳税人的，适用一般计税方法的（转让2016年5月1日后取得的房产,或是转让2016年5月1日前选择一般计税方法的房产），以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。依法在不动产所在地税务机关预缴后，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

转让2016年5月1日前取得的房产，选择适用简易计税方法的，自建房产以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；其他方式取得的房产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地税务机关预缴，向机构所在地税务机关申报纳税。

企业是小规模纳税人的，转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

二是公司低价转让房产要不是核定销售额？

《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生视同销售服务、无形资产或者不动产行为的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：一是按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。二是按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。三是按照组成计税价格确定，组成计税价格=成本×（1+成本利润率），成本利润率由国家税务总局确定。

同时，对“不具有合理商业目的”明确解释为以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。公司低价向员工转让住房，并不是财税〔2016〕36号中明列的“不具有合理商业目的”，不能按照财税〔2016〕36号文件规定的方法，予以确定销售额。

那么，公司低价转让房产是按市场价格计算增值税，还是按实际转让的优惠价格计算增值税呢？凡人以为，公司向员工低价转让房产的增值税应税价格，应当由两部分组成，一部分是员工实际支付的购房款项，一部分为依法确认的职工低价购房中，属于公司支付给员工工资的部分。《财政部 国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税〔2007〕13号）规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。因此，增值税应税价格中的属于公司支付给员工的工资薪金部分，应当按照财税〔2007〕13号文件规定予以确定。

案例中，A公司是一般纳税人，2019年3月向优惠职工转让一批房产。该房产购于2018年7月，应按一般方法纳税，适用10%的增值税率，转让房产实收价款为：7000*1000+9000*3000=34000000元。工作五年以下员工支付的房款单价高于公司购入价格，不予确认工资薪金金额，工作五年以上员工支付房款单价低于公司购入价格，应予确认工资薪金金额对于该部分金额为(8500-7000)*1000=1500000元。

销项税额：（34000000+1500000）*10%=3550000元

公司在向不动产所在地预缴税款时，对于五年以上员工购买房产的价格应确认为8500元/平方米，对于5年以下员工购买房产的价格应确认为9000元/平方米，仅需要对工作五年以下员工购买的房产预缴税款。

预缴税额=（9000-8500）*3000*5%=75000元

按照财税〔2016〕47号文件规定，预缴税款需同时申报附加税费75000*12%=9000元

其销项税额应同公司其他增值税销项税额合并，扣除当期进项税额和预缴税额后，申报纳税。

税种二：土地增值税

《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依法缴纳土地增值税。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。对于纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的，应当按照房地产评估价格计算征收土地增值税。

《土地增值税暂行条例实施细则》规定，“隐瞒、虚报房地产成交价格”是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。“转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由”是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。案例中，公司以低于市场价格向员工优惠出售购置的房产，既不属于“隐瞒、虚报房地产成交价格”，也不属于“转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由”。

《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2016〕21号）规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

案例中，公司销售的房产应当以每户为对象，计算并申报土地增值税，对于销售给工作五年以上员工的房产，其销售并无增值，无需纳税。对于销售给工作五年以下员工的房产，其不含税销售收入9000元/平方米，不能提供评估价格，但能提供发票，从购买到销售未满12个月，故：

增值额=（9000-8500）*3000=1500000

增值率=1500000/（8500*3000）=5.88%，税率为30%

应纳土地增值税=1500000*30%=450000元

税种三：企业所得税

《企业所得税法》规定，企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额，其中包括财产转让所得。案例中，公司向员工销售的房产，应当记入公司收入。公司实际发生的与就能得销售收入有关的、合理的支出，包括财产转让中发生的成本和费用，准予在计算应纳税所得额时扣除。

《国家税务总局关于企业所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第80号）规定，2016年度及以后年度企业所得税汇算清缴中，企业发生将资产用于职工奖励或福利，移送他人的情形时，即《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第二条规定情形的，除另有规定外,应按照被移送资产的公允价值确定销售收入。

因此，案例中，公司低价向员工转让房产，在企业所得税汇算中，应按照被移送资产——房产公允价值10000*4000=40000000元确认收入。其成本按照8500*4000=34000000元确认。

二：职工个人涉税分析

对于职工个人低价购买房产，《关于个人所得税法修改后有关优惠政策衔接问题的通知》（财税〔2018〕164号）规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，即：职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。

重点关注三个要点：

一是确认所得。将实际支付的房款和该房屋的购置或建造成本价格相比，实际支付款>购置或建造成本价格的，不确认所得。实际支付款<购置或建造成本价格的,以职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额，按职工的”工资薪金“所得纳税。

二是查找税率。以差价收入除以12个月得到的数额，按照按月换算后的综合所得税率表确定适用税率和速算扣除数。

三是计算税额。职工取得公司低价售房的应税所得，尽管是“工资、薪金”项目纳税，但不并入综合所得，将全部差价收入作为一次单独的收入，按照确定的税率和速算扣除数，单独计算纳税。计算公式为：应纳税额＝职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额×适用税率－速算扣除数

案例中，对于公司五年以下的员工，其购房单价高于公司购置价格，依照财税〔2018〕164号规定，无所得，不计税。

对于公司五年以上的员工，其购房单价低于公司购置价格，依照财税〔2018〕164号规定应按人确定所得，单独计税。假定老李系公司五年以上员工，购入一套110平方米的房产，其应纳税所得额为：

110*（8500-7000)=165000元

165000/12=13750元，查找可得税率为20%，速算扣除数1410

应纳税额=165000*20%-1410=31590

附：

凡人说税，税与凡人