养老产业的投资、开发、运营、盈利模式全解读 养老机构常见10大护理风险及具体应对措施（经营必知）

仅用了不到20年时间，中国就走过了西方国家几十年甚至上百年的“变老”之路。据民政部统计，预计2025年，我国老龄人口将突破3亿，每十个人中就有四个是老人。养老产业摇身成为一条竞争新赛道。亿万老人背后10万亿元“隐形刚需”，已成为各路资本盯梢与垂涎的全新领域。本文聚焦养老产业市场变现链条，对养老产业的投资、开发、运营与盈利模式进行全解读。

1

投资模式（5种）

投资是涉入养老地产最重要的环节，决定需要资金量多少、投资回报期长短、投资所得收益高低、投资风险、所需要准备的资源及必须符合的规章监管等。不同资金规模的投资商应当依据自身资金量水平、资金运用风险及资产与负债间的匹配选择最为适宜的投资模式，也可以选择复合式投资模式，分散风险。

1全资自筹模式

全资自筹模式主要指一些资金实力雄厚的大型公司通过自身现有资金或通过其他途径融资扩大自有资金后进行养老地产投资开发。采用全资模式最大的优点在于最具可控性，可以完全按照预先规划的目标制定投资计划并实施，完全将预期想法付诸实践，不必担心与合资方出现决策与管理上的矛盾；二则是可以获得全部投资收益。全资模式也有缺点，最大问题在于投资量过大，风险难于控制。

2 合作投资模式

合作模式指投资商与其他机构合作共同开发养老地产项目，如寿险公司、房地产公司、医疗护理机构等。合作方式可以是业务上的合作，如中国人寿与中治置业的合作协议；也可以是股权方面的合作，如保险公司与地产开发商成立新的养老置业股份公司，或者保险公司入股房地产公司。保险公司比房地产商更具有融资运作能力，可以提供长期资金支持和风险管控、咨询，房地产开发商则可以提供开发经验、养老地产规划与技术管理甚至土地，投资收益由双方按照投资比例分配。医疗护理机构也是优质合作对象。医疗护理机构通过多年经营与发展，对老年客户接触深入，了解其市场期望与需求，市场口碑良好，积累了大量忠诚客户，这些资源形成了有效市场定位，更重要的医疗护理条件是养老核心竞争力之ー。

合作模式也有缺陷，合作双方存在利益博弈，在合作过程中双方可能为追逐私利而做出有损对方利益实的行为，在决策与管理上也难免沟通不畅。

3REITs模式

REITs（Real Estate Investment Trusts）也称房地产投资信托基金，投资者将资金汇集到房地产投资信托基金公司处并得到其发行的收益凭证作为证明，房地产投资信托基金公司利用专业投资技能进行经营，投资方向集中于带来稳定租金收入的房地产项目、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券（MBs），所得收益将按投资比例分配。

REITS模式的特点有：收益长期稳定、流动性良好、投资风险低、 REITS模式可以享受税收优惠、 RETS模式投资简单，运营制度透明。REITS7模式本质上是一种资金集合，对于中小公司来说，资本量不大也可以参与投资。在美国， REITS模式的资产构成及收益来源都简单清晰，公司型或契约型 REITS也都有严格的运营规章及法规，作为上市流通的证券产品，其在市场准入、运营章程、高管任职资格、利润分配、监督管理、会计审计、公开信息披露等方面都有严格的法律标准，投资信息获得也十分便利，也适宜对养老地产业并不熟悉的机构投资。

4信托投资模式

信托投资模式指一家或多家投资机构集合资金以建立信托的方式交给信托公司，并规定投资方向为养老地产。由于信托公司近年来在我国发展日加成熟，规模也不断扩大，信托投资模式操作性较强。首先，投资商将集合资金交给信托公司，签订信托合同。根据信托投资方向可以分为证券投资信托、组合投资信托和房地产投资信托。其次，信托公司根据信托合同约定，将投资资金放贷给指定养老地产项目，或以信托资金直接新建或参股一家养老地产公司，或购买养老地产公司发行的债券（证券投资信托），并取得相关利息、股息、资本利得等回报。最后，在定期限内，信托公司按照合同约定将投资回报分配给投资者，或解散信托。

5BOT模式

指Build-Operate-Transfer（建设-经营-转让）。近年来，BOT及其衍生模式日渐成为流行的投资与建设方式，主要被一些发展中国家用来进行基础设施建设。

2012年7月民政部发布关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域实施意见，以采取政府补助、购买服务、协调指导、评估认证等方式，鼓励各类民间资本进入居家养老服务领域。民间资本可以利用政策支持，凭借养老事业的准公共产品性质及巨大的市场需求，采用BOT模式进入养老地产及服务领域。建立社会福利性较强的养老院，一方面在政策支持特许经营下能够获得利润，另一方面提高了中低端养老水平，获得良好的社会收益及溢出效应。

2

开发模式（15种）

养老地产开发模式是指开发单位在依法取得养老项目土地使用权的土地上，根据养老服务设施建筑设计要求和运营要求，结合项目市场定位、可利用资源、资金水平、风险控制水平，进行养老服务基础设施、养老服务用房建设的行为。

根据清华大学建筑学院周燕珉教授的观点，目前国内养老地产开发共分为五大类，15种模式。

1 专门建设综合型养老社区的模式

2 建大型社区的同时开发养老组团模式

3 普通社区中配建各类养老产品模式

4 成熟社区周边插建多功能老年服务设施模式

5 与医疗机构结合，就近设置养老模式

6 在旅游风景区重开发养老居住产品模式

7 与商业地产结合，开发老年公寓模式

87 引入外资，建设世界型连锁老年设施模式。

目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。对于我国而言，能够借此机会引入外资，并学习国外先进的护理、管理经验，同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。

9 与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式

引进国外老年运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等。这种模式有一定的可行性，但要注意将其“本土化”。

10与保险业结合，利用险资投资养老地产

目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。从险资的特征来看，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。

11 与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产

在对日本养老产业的研究中发现，一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始，逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。这些企业最初在护理服务方面积累的丰富经验和客户群是其项目成功的关键因素。

12 利用自身独特资源转型开发养老地产

以酒店行业为代表，这类公司具有自身独特的资源优势，一方面酒店的服务管理形式与养老设施有相通之处，很多经验都能够应用于养老设施的管理服务中，另一方面也可以尝试利用旧酒店改造为养老公寓，或在酒店中提供养老服务等。

13将旧的国有资产盘活，改造为老年设施。

可将一些闲置的国有资产盘活，改造为老年设施，例如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等。这些国有资产所在区位较好，在城市中的分布相对均匀，比较适合进行改建。

14 养老设施与幼儿园并设模式

养老设施与幼儿园共同设置是一种较好的模式。这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本。从规划角度来看，幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似，若将这类养老机构与幼儿园设置在一起，则能实现与社区的紧密结合，从而较好满足社区养老的服务需求。

15与教育设施结合，建设养老公寓模式。

与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能够继续学习、发挥余热。养老社区、老年公寓若能靠近大学设置，并让老人享受一部分教育资源，则会与他们的需求更加吻合。这种模式能够成为养老项目吸引高知老年群体的亮点，从而促进销售。

养老地产项目的开发不仅在于硬件设施等物质条件的营造，还应从老人的精神和价值需求方面进行考虑，使老人能够“老有所学”、“老有所为”，实现自我价值。

3

运营模式（3种）

养老地产的运营模式主要指当养老地产建成后，如何进行产品销售、整体管理、日常经营、考核运转等。在美国，养老地产开发采用的是开发商、投资高与运营商互相分离模式。这一模式的核心是开发利润、租金收入、经营管理收益和资产升值收益的分离与投资风险、经营风险、市场风险的分拆。开发商通过快速销售地产商品给投资商或运营商迅速收回成本，收益不高但资金回笼快；投资机构通过资产买卖获得高收益，同时也承担相应财务风险；运营商通过少量资产以杠杆方式扩大经营，获得较高现金回报并承担着市场与经营风险。

根据是否参与建设与运营环节，运营模式分为三种类型：只建设不运营模式，不建设只运营模式及既建设又运营模式。这三种模式及其优劣比较，如表2。

4

盈利模式（7种）

盈利模式是在给定业务系统中各价值链所有权和价值链结构已确定的前提下企业利益相关者之间利益分配格局中企业利益的表现；简单的说，盈利模式就是企业赚钱的渠道，通过怎样的模式和渠道来赚钱。

那么养老地产如何赚钱？

赚土地的钱——在城市远郊低价拿地开发养老养生项目，随着土地价值提升进而获得土地溢价收益。这部分是最容易、也是开发商最想赚到的钱。

赚服务的钱——养老人群处于身心衰退期，就有消费的需求，所以开发商在护理方面、服务方面供应品种丰富，就有赚钱的机会。

赚设施的钱——为老年人配置会所及其他服务设施，为老人提供消费场所，通过配套设施获取收益。服务和设施是养老地产的核心，但这一部分是目前国内项目的短板，未来需要开发商进一步加强。

赚人群的钱——当一个社区成熟之后，会形成老年人群的文化、社交集聚的圈层效应，从而有利于提升地产价值。

赚量身定做的钱——细分市场、研究老年人的活动规律，进行有针对性的设置，即量身定做，形成一套成熟服务体系、管理体系，从而提升价值。从精神层面和量身定做提升价值需要开发商进行长时间的探索，才有可能实现。

目前国内养老地产的盈利来源重点体现在对客户定位、土地获取、政策优惠补贴、金融结合、专业服务能力等关键要素处理的差别上，由此形成各具内涵的盈利模式。具体可分为以下7种：

1 销售模式--出售产权

销售住宅快速盈利。与传统的出售产权房方式基本一致，以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举。通过出售适老化住宅产品快速回笼资金，是目前较为普遍的一种盈利方式。

优势：采用这种模式资金回笼快，模式复制成本低，风险小。劣势：无法享受物业持有带来的增值收益，也意味着开发商放弃了养老产业链上居住以外的其他衍生价值。

2持有模式--只租不售

开发商没有选择出售物业，而是持有并长期租赁。开发商担任起运营商角色，设立一定的入住门槛，然后采取按月收取服务费的形式运作项目。

优势：有利于后期运营的持续收入。劣势：对资金要求高，投资回收期较长，此外对开发商的运营管理有较高要求。

3销售+持有模式--租售并举

这种模式可以通过物业产权销售实现资金快速回笼，降低资金成本和压力，用于经营性物业的建设，同时经营性物业与配套设施又提升了可售物业的市场价值，使整个项目实现内部平衡和良性循环。这种模式是持有型不动产开发的重要策略，为国内大部分养老地产开发商所接受，对于资金实力有限的传统开发商比较合适，适用于普通养老公寓和大型混合式养老社区的开发。优势：这种模式可以缓解开发商的资金压力，也可以避免后期运营服务中出现的问题，解決资本投入与后期盈利的问题。案例：业内公认的比较成功的案例如北京太阳城、上海亲和源。

4 会员制模式

会员制模式是指投资运营商销售会员资格，并为会员提供全方位、多层次的养老服务，通过收取会员费和服务费实现盈利。

这种模式以运营商持有物业为基础，以提供养老服务为核心，规避了产权销售的后期管理难和物业租赁的回收周期长的难题，是养老地产业盈利模式的重要创新。但是由于其存在变相销售产权和会员费过高的问题，目前仍然存在争议。目前国内采用这种模式运营最为成功的为上海亲和源养老社区。

5 逆抵押贷款购房

即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。

6转让使用权模式

在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下，坚持买卖不破租赁原则，采取转让固定年限使用权的盈利模式，这也是资金快速回笼和项目运营的理想模式。

7 分散租赁模式

采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比较分散，有长有短，在这种模式下，一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发，将既得利润作为按股分红的盈利模式。

从案例角度分析养老（养生）地产开发模式

合众佑泽养老咨询认为，开发商在开发养老（养生）地产项目时，从有利于项目可持续成功的视角出发，应该考虑与其他投资人、运营商的资源整合和收益分配。要吸引其他投资人和专业运营商参与到自身所开发的养老（养生）地产项目，就需要请专业的养老地产策划咨询公司对项目进行调研、策划、定位，确定自身项目的开发模式，否则模式错什么都错。本篇将重点通过介绍国内已进入养老（养生）地产项目的开发商案例，分析养老（养生）地产的开发模式。

一、养老（养生）地产项目开发案例

（一）中国平安集团——桐乡平安养生养老综合服务社区

桐乡平安养生养老综合服务社区由高桥和乌镇两个地块组成，总建筑面积约150万平方米，总投资超百亿元，是一个全龄化、全配套、一站式的新型养生养老综合服务社区。其中，会员型养老公寓建筑面积30万平方米，会员型产品由平安不动产自持经营，只租不售。

该项目突破单一的养老模式，融入亲情、两代居的概念，形成全龄化大社区。通过会员型养老公寓、产权型亲情社区等产品线，让父母和子女生活在同一个社区；在护理、物业运营方面，由瑞金医院提供社区内部全套医疗体系的建设，一期养老公寓由三星生命进行运营管理。后续还将有国际学校、国际级度假酒店、大型健身会所、大型商业和养身会所等诸多品牌的引进。

项目以“安悦生活”为核心理念，融合养老公寓、亲情社区、度假休闲三大产品线，是集生活、疗养、教育、商业、休闲、社区服务为一体的全龄化全配套养生养老社区，将成为长三角首个新型养老养生综合服务社区，并服务辐射上海、杭州等一线城市，满足华东地区庞大的养老养生需求。

2013年，平安不动产发起成立了有限合伙制平安养老产业股权投资基金，平安集团、社保基金及其他投资者或将出资任有限合伙人。基金计划募集资金人民币100亿元，分次募集、分期到位，其中首期募集金额为人民币25亿元。其中平安集团认缴30%，社保基金认缴规模的40%。

除了平安之外，2012年以来，保险公司投资养老地产的步伐明显加快，新华、泰康、合众等保险公司均投资了养老养生社区项目，按照计划资金规模超过千亿元以上。

（二）保利地产——西山林语和熹会

保利地产的首个养老项目“和熹会”采取的是高端养老加休闲养老的模式，借助保利西山林语的酒店改建成一座酒店式“养老院”。该项目是保利地产利用其位于北京西北，三山怀抱、一水环绕的“西山林语”楼盘中的酒店改建而成，自然环境非常好，距离309医院和老年医院也不远，从4号线北宫门坐公交车到项目那边也就30分钟，非常适合自理和介助老人养老，并且它的形式上是个嵌入在社区内的设施。

此项目其实是保利从一个错误的项目定位中找到一个正确方向的偶然转变。“和熹会”前身是个酒店，但在那个地方建酒店实在找不到什么卖点，不靠近城市，离商务区很远，公共交通不算很便利、不在风景区周边，周围也没有什么大型的企业，这种酒店经营的好也是具有极强季节性的，使用率不会很高。但做为养老机构，它具备了很多的优势，例如环境优美、交通相对便利，位于通往风景区的主路边上、距市区的距离合适、背靠大社区、周边医疗资源便利等等。

“和熹会”的优势在于酒店建成有一段时间了，所以它的建筑成本要比现在的新养老机构要低，这也意味着同样价格的收费，它的利润会高于新建的养老机构。同时它还驳斥了一些地产商建养老院不指望养老机构赢利，土地升值就可以赚的更多的聪明生意经讲法，因为只要持有物业，不管是做养老院还是酒店或超市，或者向烂尾楼一样闲置着，物业都一样在升值，不是只有做养老院才是精明的选择。

“和熹会”的项目虽然规模不是很大，但因为有医疗背景的安平公司参与，所以医疗与保健康复养生的比重比一般的养老机构要大的多，表面看这块资源好象占用了过多的养老院资源，但看这个项目背靠120万平米、超2万人的大社区，如果作为社区医疗配套，这个版块的使用率应该还是可以提高的。出于这种观点，我们认为：保利今后的其它养老项目的定位大致都会是这种背靠社区、医疗＋保健＋康复＋养生的模式。

“和熹会”的服务人员大都为护校毕业的护士，在护理专业程度上会有一定的优势，但目前由于“和熹会”还是定位为自理人群，所以专业发挥的余地不大。对于员工综合素质培养方面。“和熹会”采用了员工轮岗制，每个基层员工都要在不同部门轮流的实习，是在经过各个部门的实习后，可以让员工能更清楚的知道自己的兴趣点，并根据每个人的情况、爱好及特长再在给其固定岗位。

在营销方面，“和熹会”还没有摆脱“卖房子”的传统地产思维，例如所有的房型及价格都在明显的地方进行了公示，对于已经入住或预定的房间会在公示表上做显著的标识。对于另一个强于其它养老机构的优势，是保利地产自身就拥有庞大的楼房购买者信息数据库，可以进行内部的精准营销。

在内部设施方面，因为前身是个宾馆，结构不可能改动，但在后期的装修改造中，有些细节基本没有处理。房间内部比较豪华，并且还有一个露台，朝东的房间可以看到京密引水渠及其它远景，非常享受。对于未来，“和熹会”有计划把顶楼改造为护理区，招收不能自理的老人。对于大堂、接待区的布置还有进到里面的整体感觉，都向是置身在酒店里，而不是温馨舒适的养老院，这可能是需要在装修的设计、色彩搭配、材料和功能区设计上改进的地方，因为让人感觉冰冷、缺少温馨的地方更向是短期居住的酒店，而不是适合今后长期生活的“家”一样的地方。

（三）远洋地产——椿萱茂

远洋地产旗下的第一个养老项目“椿萱茂”于2013年开业，并创造了几个之最：北京收费最贵的养老院、房产巨头第一个和外资合作开设的养老院、北京最神秘的养老院、开业时最冷清的高端养老院等。

其官方网站信息显示：未来三年，“椿萱茂”连锁养老机构将以北京、上海等老龄化程度较高的一线城市作为重点发展区域，养老床位力争超过3000张。同时，作为远洋地产旗下专业从事养老地产的投资和运营平台，远洋养老运营管理有限公司将专注于打造连锁型企业管控体系，成为全国领先的高端连锁养老机构投资运营商。

具体策略包括：一是物业租赁，在北京和上海城区租赁合适的物业，由远洋“椿萱茂”投资进行精装修改造；二是定制建设，在北京和上海城区与土地所有者合作，按照远洋“椿萱茂”的建设标准定制建设老年公寓，由远洋“椿萱茂”投资进行精装修改造；三是产权收购，在北京和上海的核心城区，收购适合用做老年公寓的项目。

从以上信息可见，远洋地产不再单纯依靠自身开发的楼盘建设项目，开始采用租用或购买其它物业新建养老机构，这也是目前所有进入养老领域的地产巨头第一家，标志着远洋正从开发商向运营商进行转型。

远洋的项目定位为服务高端客户，在物业的选择上可以承受更高的租金价格，并且本身也有非常丰富的中介资源，在拓展新项目方面的选择和速度都会更多更快，这对以成本为导向的养老机构是个沉重的打击，挤压了他们拓展新项目的空间。

按照远洋每家店服务150-200老人的标准（和远洋的合作伙伴Emeritus在美国的单体规模很相似，Emeritus在美国平均每个项目为89.1个单元），未来三年要新开10家以上的养老机构，在人才储备方面通过自身的培养肯定达不到要求，应会通过各种途径高薪寻找有经验的人才。而作为远洋地产大股东的中国人寿，也要在廊坊或天津建设大型的老年社区，远洋地产的养老规划和其正好互补，为体量不大的城市型护理定位，这种模式需要快速的复制。

（四）上海国内外合作案例

上海已成为外资养老（养生）地产项目最密集的地区，已经披露的合资或独资养老公司就有6家，其中有3家美国公司，分别是：Emeritus、Merrill Gardens和Fortress。

表2 上海三家中美合作养老（养生）公司基本情况

1、Emeritus（上海凯健华展老年护理有限公司）。该公司2010年就在国内到处看项目，但最终还是选择了自己来运营第一家养老机构而非合作或收购，但因国内的养老机构都还不成熟，运营及服务都没达到高端要求，并且谈合作伙伴的明确条件为要以护理型机构为主，但前期的国内高端养老机构都是定位以自理老人为主，没有合作方能符合要求。

和大多数进入这个行业的投资者一样，Emeritus也乐观的估计了市场接受度，对于自身品牌和服务的自信使其忽视了项目的选址和客户定位的关联，更忽视了营销，导致在上海这个收入最高、老龄化最严重、缺乏高端养老机构的城市，开业后一段时间入住率一直比较低。在运营上，定位为康复、医疗护理客户，大量采用了护士作为服务人员，导致成本上升，但真正入住的客户却有一半属于介助类型。在生活服务上，相关的经验的不足也让服务起来面临众多问题。但Emeritus在房间适老化改造方面做的极具优势，装修的整体感觉让人觉得舒服，一些温馨的服务细节和服务意识都很突出。经过了这大半年的摸索，Emeritus开始在总结第一个项目所遇到的问题，上海浦东的第二个项目将于2014年开业。

2、Fortress（上海星堡老年服务有限公司）。从公开的资料看其美国公司只是个投资性的企业，并没有实际的运营经验，其合作方复星集团正是看中了其资本运营的经验，在产业资本运营上和其共同布局产业。首个老年社区项目可以理解项目为：租房＋家政。房间无障碍设施改造的并不好，很容易对老人产生意外的风险。我们判断该公司仅为产业投资试水，探索商业模式，而并非想真正的进行机构运营服务。

3、Merrill Gardens（上海市香树湾国际养老服务有限公司）。美国经验最为丰富和最为成功的退休公寓开发商和退休生活管理商，也是自喻在美国盈利水平最高的养老机构运营商之一。国内的项目也延续了美国主业的特点：退休生活管理。

项目所在地离市区较远，周边生活配套不完善，其定位应是全家三代短期渡假客户，即一年内，入住时间不长、有资金但又不愿意投资不动产的家庭，并且会员费比周边的楼盘销售价格贵，优势是靠近迪斯尼乐园。如果迪士尼乐园不能带动整个区域的繁荣，此项目还难在商业上获得成功，更不能带来品牌成功。这个项目也可以归为老年公寓的范畴，而不是提供全面服务的养老机构。

二、开发商可借鉴的开发模式

将上述案例和国内其他案例结合养老需求选择因素的分析，我们可发现开发模式实际上受老年人的需求特点和养老模式的影响。

（一）老年人的需求特点和养老模式

图1 老年人的需求特点

老年人受生理和心理两方面的需求影响，其行为特征就表现为：喜欢清静阅读，喜欢饲养花鸟，喜欢储存食物，喜欢坐在阳光充足的地方，喜欢随手放置东西，喜欢隔三差五的与朋友相聚，喜欢参与集体活动被关注；不喜欢过于复杂的东西、不喜欢丢掉不用的东西、不喜欢幅度太大的动作、不喜欢吹空调、不喜欢太麻烦的清扫……。

不同的生理、心理和行为特征，导致了不同老年人的传统养老模式（图2）发生了改变，并产生了新兴的养老（养生）模式（表3）。此种转变又使得养生（养老）地产项目中的具体老年住宅更为细分（表4），而不管其如何分类，都是我们接下来所指出的养老（养生）地产投资开发主题模式中的一种专业住宅产品，并因不同建设经营主体产生不同分类（表5），而本书所指的商业型养老机构及养老（养生）地产项目即企业盈利型项目，或称之为社会办商业养老机构（对应政府办福利型养老机构）。

图2 老年人传统的养老模式

表3 新兴的养老模式

表4 老年住宅分类与特点

（二）养老（养生）地产开发模式新分类

通过上述分析，我们可把养老开发模式分五大类，共十五种开发模式。第一类，与社区共同建设按；第二类，与相关设施并设，第三类：与旅游产业结合，第四类：与国际品牌接轨，第五类：以其他方式转型。

1、第一类——与社区共同建设。与社区共同建设的开发模式有五个，一是专门建设养老养生社区（健康型、持续照护型），二是新建居住区中同时开发养老养生社区，三是普通社区中配建养老公寓，养老养生住宅等，四是成熟社区周边插建多功能老年服务设施。

开发模式1——专门建设养老养生社区。所谓专门建设养老社区的开发模式，顾名思义就是开发商取得地块，全新开发的养老养生社区，主要案例如北京太阳城。北京太阳城是民办企业开发的养老养生社区，既有普通的老年住宅，也有专门的养老公寓，配套当中也特别注意有老年大学、老年娱乐设施、商业中心、会议中心等等，还有服务管理中心。太阳城二期同样建设了大批的老年住宅，并非常受市场欢迎。究其原因是老年人到社区有集体生活，有人照顾，也不感觉孤独。

此外还有政府帮助投资新建的养老社区，此类社区讲究“五院合一”，即敬老院、残障院、孤儿院、光荣院和养老院统筹在一个养老社区内。其资金来源是：政府帮助投资一部分，企业投资一部分，一部分让私人管理。

开发模式2——新建居住区中同时开发养老养生社区。传统房地产项目，在国家宏观调控下，市场销售开始遇见难题，这就使得开发商要转向新的客户群，为新客户群提供产品，实现差异化发展战略。随着老龄社会的到来，老年人对专业住房的需求开始出现，逐步成为开发商新建居住区的销售对象。为了满足老年人的养老需要，传统开发商在新建居住区中分离出一块功能区，建设养老养生社区。

比如新建居住区项目，建筑面积要达到720万平方米，分两期建设。市场调研结论表明，老年人对该区域内的养老住宅需求量较大，为此，开发商将其中18万平方米规划成为含有诸多配套的养老养生社区。

开发模式3——普通社区中配建各类养老产品。即普通社区中可配建老少户、老人专用户型、老人日托中心、老人公寓。其中，老少户是一梯两户，一套中一套小的结合，总面积不是很大，一家人就近居住很方便。专门户型是拿一部分做成专用的，体现无障碍居住生活环境。老人日托中心即在社区里将某栋建筑建设为日托中心，白天的时候老人们较高效地利用这样的场地和建筑，也方便老人和儿童的接近，可同步实现接送老人和儿童。老人公寓即在一个小区中设立一部分老人公寓，配置厨房、餐厅和提供帮助服务，从方便帮助子女照看孩子角度来看，都有利于传统住宅和老年公寓的销售。

开发模式4——成熟社区周边插建多功能老年服务设施。国内大中城市的大型社区都比较成熟，有些社区甚至为富裕阶层的集中居住区，其中居住了大量的老人和在不远的将来将步入老龄的中年人，其财富水平和养老意思都较高。此时，可在该社区周边寻找中小型地块，插建一个或多个养老养生服务中心，以辐射整个社区的既有居民及其亲属、同事与朋友圈，极易存活和赢利，且具有连锁扩张的可行性。

此外，在一些已建成尚未成熟的，且其未提供养老服务设施的社区外围，其中远期必然存在较大的养老养生需求，亦可考虑在其周边插建相应的养老养生服务设施。

（二）第二类——与相关设施并设

此大类主要包括四种模式：与商业设施结合，在繁华区建高层老年公寓；与医疗设施结合，就近设置老年设施与公寓；与幼儿园或其他福利设施并设；与教育于机构结合，建设老年设施或者老年大学。

开发模式5——老人公寓与商业设施并设，例如香港房屋协会建的彩颐老人公寓。众所周知，很多老人愿意在城市生活，不愿意到荒郊野外去，日常生活的购物都有一定的需要，也愿意建在比较热闹的地区，特别是身体不太好的家属来看也比较方便，就医也比较方便。彩颐老人公寓其底部为商铺等商业设施，上方用会所隔开，中间层为老年公寓，一些智障老人、残障老人的房间。老年公寓上方，即建筑上层为通商品房。

从此案例来看，如果某一房地产项目，在单体建筑下层配置了普通公寓，其上层商品房具有卖给老人子女或亲属的商业机会。

开发模式6——老年设施与医疗机构并设。由于现代人越来越注重身体健康状况（我们在第二篇中的分析，也表明健康服务是仅次于价格的主要因素），人们都希望旁边有医院，有医院养老者就比较安心。为此，在医疗设施旁边建设养老（养生）地产就是很好的商业机会，一方面满足养老者的需要，另一方面可充分借助医院的资源与技术。

开发模式7——老年设施与幼儿园并设。从老年人的心理需求来看，排除孤独感是其选择养老机构的一大因素，因此其普遍愿意接触小孩；同时我国老年人还承担着为子女照顾孩子的责任。对于新建的幼儿园，或者新建养老（养生）地产项目，可以共设一个庭院，便于老年人与小孩接触，消除老的孤独感，也便于照顾小孩。

此种模式在日本比较普遍，但我国的案例基本没有。从中国人的传统文化、老年人的心理需求等角度出发，我们认为这种模式会逐步兴起（尤其是在我国实施二胎政策后）。

开发模式8——老年设施寓教于机构并设，例如美国拉萨尔村。老人可使用拉萨尔大学的公共设施，与拉萨尔大学合作提供终身学习项目。在其人群组成，年龄一般在65岁左右，高中以上文凭，具备参加拉萨尔村教育项目的身体和智力条件和相应的经济能力。

老人到这个大学以后可以给人家上课，其他很多部分是他们自己给自己上课，参与的老人很有成就感和快乐感，因为老人们觉得自己的能量能够发挥出来。我们认为：做老人项目的开发商分三类，三流是卖房子，二流卖医院；一流就是卖大学。之所以如此判断，是因为老人就是跟大学在一起，会更加积极健康，养老（养生）地产项目会销售的更好。

（三）第三类：与旅游产业结合

开发模式9——在旅游风景区中或其周边开发养老养生社区或老年住宅。据全国老龄委的调查显示，我国每年老年人旅游人数已经占到全国旅游总人数的20%以上，成为消除旅游淡季影响的主要力量之一。事实上，在云南、广西等省份，老年人旅游人数的占比占据了三分之一以上，那么，在旅游风景区中或其周边开发养老产品，就具备了客群优势。

目前来看，海南、云南、广西等自然资源、气候资源等旅游资源丰富的地区，在其所开发的旅游地产类型中，异地养老（养生）地产及“侯鸟式”养老（养生）地产已超过其他主题地产模式，甚至有望取代开发过渡的旅游地产，成为长期的主流模式。

（四）第四类：与国际养老专业品牌接轨

这类模式主要包括引入外资，建世界型连锁老年设施；与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式；引入外资，建世界型连锁老年设施。我们在上一篇和本章均有案例进行佐证。

开发模式10——引入外资，建世界型连锁老年设施。例如，日本、瑞士等国家的养老成本非常高，劳动力缺乏，都有计划在中国建一个连锁型养老（养生）地产品牌，把该国的老人输入进来，在他们比较健康的阶段到中国来养老，甚至上世界其他好几个这样的国家去养老。2009年，我们和日本厚生省接触，他们提出来：云南是最适合养老的，能不能在云南建一个专门的养老养生社区，把厚生省甚至日本全国的老人输到这边来？中国的服务会比较好，也比较便宜，实在不行了再回到本国，比如说80多岁需要照护的时候。

开发模式11——与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式。我国在此方面的模式较多，国际知名养老品牌都认为中国的市场巨大，认为他们的管理模式比较先进和成熟。但对于想与国际知名养老品牌合作的开发商，也需注意到中国的基本国情，切不可完全移植过——中国老人的生活习惯跟美国、日本有很大的差别，另外经济条件、思想的方式都不一样，所以完全照搬的管理模式不可能实现成功落地——我们需要在其先进理念与技术的基础上，进行适宜的创新转化。

（五）第五类——以其他方式转型

包括与服务业结合，将原有优势注入养老地产；与保险业结合，利用险资投资养老地产；利用自身独特的资源转型开发养老地产；将旧的国有资产盘活，改造为老年设施。

模式12——与服务业结合，将原有优势注入养老地产。例如日本津久井公司从提供上门洗澡服务开始，转型开发养老（养生）地产。我们认为服务业是老人方面非常需求的重要领域，医疗服务、健康服务等国内做的非常好的公司，就可以考虑进入养老（养生）地产。

模式13——与保险业结合，利用险资投资养老地产。目前泰康人寿、中国人寿、新华人寿等都已进入，且有具体项目在运作。

模式14——利用自身独特的资源转型开发养老（养生）地产。比如说酒店业，服务方面很强，也可以积极转向养老（养生）地产，把过去不用已经旧的酒店改造一下。酒店能不能改造，首先看走廊、门等这些硬件是不是可以改造。

模式15——将旧的国有资产盘活，改造为老年设施。这个模式具有很大的可行性，尤其是开发商还是国企背景的。比如说城里有很多老的旧医院、旧厂房、旧宿舍，这些资产已经很败落，改成老年设施很方便，因为原有的空间形式，是低层建筑，空间比较大，很适合改成老年建筑。此外，小学、幼儿园也是可以改造的。同理，私人资产也有这种可能。

总的来说，开发养老（养生）地产是具有挑战性的事业，我们提出养老地产的新思维：首先是拿来主义行不通。经过调研日本、台湾、美国和欧洲的国家，虽然做的好，但如果直接复制过来很难适宜中国。比方说，对空间、餐饮、服务等等进行比较以后，其实有很大的不同。我们应该摆脱既定的思维模式去创新，不要认为搞了坡道、加了扶手就算是老人设施，一定要改变这种思想，其中有特别多的形式，并且内容并不只是扶手和坡道。

此外，从建筑学的角度来看，应该注意规划建筑设计与后期运营管理的前后呼应，不能慌慌张张就盖出来了，不知道后面谁来管理，结果建筑根本就不适合管理方的要求。刚开始前期策划就要想到后期谁来管理、谁来运营，规划承接上面也要承接下面，才能把规划做好。

总之，我们认为：在中国，养老（养生）地产作为传统地产的一个延伸，会费、倒按揭、趸缴保费等类似于“预售”的模式被视为潜在的主要融资方式。但其实，养老（养生）地产项目与其他地产项目有着本质差异，其地产属性更弱，服务属性更强，且医疗和服务的跟进才是最关键的（这种特殊的服务属性决定了养老养生地产的长期经营风险高于其他地产项目），再加上，长期经营中存在资金链延续的财务风险，没有一个商业机构能够独自承担全部风险。因此，养老（养生）地产的模式破局需要构建一个金融系统，在各方分担风险的同时，也分享收益。而养老（养生）地产金融系统的构建，需要开发商首先确定自身的定位，并在开发模式中一并考虑，且之后的盈利模式需要考虑与系统内其他主体的风险收益分配。

实用干货！养老机构常见10大护理风险及具体应对措施（经营必知）

养老机构常见的护理风险主要包括跌倒、坠床、烫伤、压疮、误吸、窒息、管路滑脱、触电、走失、心理健康等共10类。以下就这10类护理风险的应对做具体阐述。

1.跌倒

1.1 常见风险因素

可根据表1的内容判断跌倒的常见风险因素。

1.2 防控措施

（1）协助老年人改变体位时，宜做到醒后卧床1分钟再坐起、坐起1分钟再站立、站立1分钟再行走。

（2）应指导老年人穿合体的衣服，不宜穿拖鞋外出。

（3）应指导老年人正确使用助步器、拐杖等辅助器具。

（4）对使用药物的老年人，应观察用药后的反应及给予相应的护理措施:

使用降压药应观察血压变化；

使用降糖药应观察有无高低血糖变化反应；

每次使用镇静、安眠药后应立即卧床休息；

使用抗凝药物应观察有无出血表现（包括消化道、呼吸道、泌尿道、口腔及皮肤等部位）、是否有恶心、呕吐等症状；

使用精神药物应观察意识状况和肌力，更换体位时应按5.1.3.1执行。

（5）沐浴时水温宜控制在39℃～41℃，沐浴时间宜控制在10分钟～20分钟。

（6）睡前应开启夜间照明设备。

（7）地面应保持干燥无障碍，擦拭地面时应置警示牌。

（8）浴室内应铺防滑垫。

2.坠床

2.1 常见风险因素

应根据表2的内容判断坠床的常见风险因素。

2.2 防控措施

（1）应将呼叫器及常用物品放在老年人易取处。

（2）卧床老年人出现躁动或癫痫发作时，应有专人陪护，并告知老年人或家属后给予保护性约束。

（3）老年人在卧床状态下，应固定床档；电动床床面应保持最低位，使用后应及时复位。

3.烫伤

3.1 常见风险因素

可根据表3的内容判断烫伤的常见风险因素。

3.2 防控措施

（1）使用热水袋，不应直接接触皮肤，水温应低于50℃。

（2）使用各种热物理治疗仪器时，应按说明书要求，保持安全有效距离。老年人出现谵妄、烦躁不安、不合作时，应有专人陪护下进行治疗。

（3）药物热疗时，应观察皮肤颜色并询问其感觉。

（4）暖水瓶放置位置合理，并有固定装置。

（5）管饲喂养前，流食温度控制在38℃～40℃，应执行护理操作技术规范。

（6）进行灌肠时，应按照护理操作技术规范测量灌肠液温度。

4.压疮

4.1 常见风险因素

可根据表4的内容判断压疮的常见风险因素。

4.2防控措施

（1）充分认识压疮的易发人群和易发部位

①压疮多见于截瘫、慢性消耗性疾患、大面积烧伤及深度昏迷等长期卧床长者。

②压疮多发于骶骨、臀部及双侧肩胛骨等骨隆突处。

（2）观察长者皮肤颜色、质地（软硬）、温度变化情况，掌握压疮严重程度

①压疮Ⅰ级，皮肤变红：即皮肤变红的部位，压之褪色。

②压疮Ⅱ级，皮肤发紫：即皮肤发紫的部位，压之不褪色。

③压疮Ⅲ级，皮肤出现水泡：即皮肤呈水泡的部位，说明表浅层组织下的坏死。

④压疮Ⅳ级，轻轻触摸皮肤可感受到皮肤的温度和质地。体温每升高1℃，组织代谢的氧需要量增加13%，持续压力引起组织缺血时，温度升高将增加压疮的易发性。

（3）勤翻身，避免局部组织长期受压

①一般卧床病人每1—2小时翻身一次。

②发现皮肤变红，则应每小时翻身一次，左、右侧卧、平卧、俯卧位交替进行，并用软枕、气枕、水枕、气垫圈、海绵圈等垫在骨突出部位，可起到局部悬空、减轻压力作用。

③坐轮椅的病人可在足底放一个海绵垫，臀下软枕（垫）或海绵垫，每15—20分钟变换重心1次，应阻止病人长时间坐轮椅（2小时以上），在可能的情况下，让病人站立，行走10分钟。

④搬运卧床老年人时，应采用双人及以上人员搬运法，或采用提单式、过床易等搬运法。

（4）保持床褥、床单清洁干燥

①卧床病人的床褥要透气，软硬适中、吸水性好，可用气垫床（卵窝形为佳）、高密度海绵床垫，床单应为纯棉，另外在床单上可铺一条纯棉浴巾，便于更换。

②床单保持平整、干燥、清洁、无皱折、无渣屑、无杂物。

③气垫床充气软硬要适度，过度充气反而可使皮肤受压增加。

④为病人更换床单时应防止拖、拉、拽，以防损坏皮肤。

（5）保持皮肤清洁干燥完整

①通常使用的方法是温水擦浴每天1—2次，擦洗时不可用刺激性强的清洁剂，不可用力擦拭，以防损伤皮肤。

②观察老年人受压处皮肤情况，不应按摩局部压红皮肤，宜应用预防压疮敷料保护皮肤。

③对易出汗的腋窝、腹肌沟部位，可用小毛巾随时擦拭。为防止皮肤损伤可在局部扑婴儿爽身粉。

④大便失禁者，及时洗净肛周皮肤，涂上婴儿爽身粉，即可有效防治肛周和会阴縻烂、湿疹。

⑤小便失禁者可使用高颈透气接尿器，但禁止使用封闭性容器，如塑料袋。

⑥用热水袋热敷时，水温应在50℃，并用毛巾包好，热敷时间30分钟，应经常观察热敷部位皮肤情况，不能长时间在一个部位热敷，以防烫伤。

⑦用冰袋降温时，冰袋应放在颈部两侧、腋窝、腹股沟处。冰敷时间以10—30分钟为宜，放置时间不可过长，以防冻伤。

（6）增进长者营养，提高皮肤弹性及抵抗力。

①多食用高蛋白食品，如豆类等。

②多食用植物油，如花生油、芝麻油、豆油、菜籽油等，有润肠功效，利于缓解便秘。

③多食富含植物纤维的食物，如粗粮、蔬菜、水果、豆类等。

④多食富含维生素b1的食物，如粗粮、豆类、瘦肉、动物内脏、新鲜蔬菜等。

⑤多食果汁、新鲜水果、果酱、蜂蜜等刺激肠蠕动。

⑥多喝水、饮料，以免大便干燥。

⑦必要时少食多餐，以利消化吸收。

⑧凡伴有消化不良、肠炎、腹泻、便秘的病人，宜多食用酸奶。

（7）做到早发现，早治疗，早预防

①压疮早期皮肤发红，采取翻身、减压等措施后可好转，当皮肤出现浅表溃烂、溃疡、渗出液多时就应及时到医院接受治疗。

②及时治疗和护理易发生褥疮的疾病 如偏瘫、截瘫、肺气肿、硬皮病、臀裂、烧伤、皮肤擦伤的康复护理及治疗。

③对于长者臀部发红的，给予臀部皮肤轻柔按摩并用护肤膏等药物保护皮肤。

④经常为卧床长者做背部及腰骶部位按摩，做好皮肤护理。

⑤经常给长者更换、晾晒衣物，保持室内空气的流通。

⑥常为长者更换体位，保持局部干燥，防止皮肤长时间受压。

（8）要做到七勤

勤观察、勤翻身、勤擦洗、勤按摩、勤整理、勤更换、勤交班。

5.误吸

5.1常见风险因素

可根据表5的内容判断误吸的常见风险因素。

5.2防控措施

（1）进餐护理要求

①护理老年人进餐时，应以松软的食物为主。

②对评定为Ⅲ级、Ⅳ级、Ⅴ级吞咽功能异常的老年人，应遵医嘱进食或给予管饲饮食。

③应保证老年人在清醒状态下进餐，进餐时应取坐位或半卧位，颈、胸、腰部骨折或手术等不能采取坐位的患者，可采取侧卧位。

④老年人进餐时应保持安静，不宜讲话，进餐速度不宜过快，出现呛咳应立即停止进餐。

⑤年人进餐后应保持原位30分钟以上。

⑥出现一侧舌肌瘫痪、失语能够吞咽的老年人，应协助进餐。

（2）管饲护理要求

①管饲喂食物前,应给老年人翻身、吸痰，无禁忌症时床头抬高不应小于30º，喂养后30分钟内不宜吸痰、翻身、降低床头。

②喂食物时饮食入量应从少到多、速度不宜过快，顿服前后给予温水冲管。

③喂食物前应确定胃管在胃内并观察胃潴留量、颜色、性质。

④胃潴留量大于100ml，应遵医嘱暂停管饲喂食。

⑤持续管饲喂养的老年人，翻身、吸痰时应暂停营养液滴注。

6.窒息

6.1 常见风险因素

可根据表6的内容判断窒息的常见风险因素。

6.2 防控措施

（1）进餐护理应按前述进餐护理要求执行，管饲护理按前述管饲护理要求执行。

（2）对评定为Ⅲ度痰液粘稠者或不能自行咳痰的老年人，应及时吸痰，定时予以翻身、叩背，遵医嘱给予雾化吸入，促进排痰。

（3）卧床老年人出现呕吐时，应立即将其头偏向一侧，吸净口腔内食物。

（4）给老年人服用药物或静脉用药时，应观察药物反应，有无喉头水肿等症状，发现异常及时报告医生并给予处理。

（5）有窒息风险因素者宜床旁备好负压吸引装置。

7.管路滑脱

7.1 常见风险因素

可根据表7的内容判断管路滑脱的常见风险因素。

7.2 防控措施

（1）应观察管路位置，固定牢固，标识明确，定时进行评估。

（2）发现管路扭曲、移位、堵塞、打折、受压时，应及时给予妥善固定。

（3）应观察引流管的通畅性及引流液的颜色、量，发现异常应及时给予处理。

（4）应检查置管长度、管路衔接处有无松动及液体外渗。

（5）老年人翻身、排便、转运时应妥善固定管路，防止牵拉。

（6）老年人出现谵妄、烦躁不安、不合作时，应有专人陪护，并经告知老年人或家属后给予保护性约束。

（7）对使用机械通气的老年人，气囊压力应保持在25cmH2O-30cmH2O，出现躁动时应遵医嘱给予镇静药物。

8.走失

8.1 常见的风险因素

8.2 防控措施

（1）防止老年痴呆老人主动开门跳窗而走失。宜安装阻门器、安全护栏。

（2）公共区域应设置监控、宜为重点老人佩戴具有定位功能的产品。

（3）经评估易产生走失可能的老年人，应给予佩戴“联络卡”并在衣服里缝上联络人信息，以防在走时候被人发现联系家属或机构。

（4）日常管理中，易走失老年人信息应在门卫室内张贴，严控该老人独自进出机构；护理人员应将该老人控制在视线范围内。

（5）应建立完善的门卫和值班度制，包括老人的出门证制度及门卫登记制度，防止老人走失。

（6）一旦发现该老人没有家属陪同的情况下，私自走出院5-10分钟时，本区域责任护理员、护理照料负责人、行政管理人员要第一时间内外出寻找老人，重点是大门口附近的院内和相近的几条路。

9.触电

9.1 常见的风险因素

9.2 防控措施

(1) 插座等更换成有儿童保护功能的，并尽量不摆放在明处，让家电远离水源，防止老人因为喝水、洗手等行为发生的漏电伤害。

(2) 电闸要采用有保险开关的，保证短路后立刻断电。

(3) 对于各种家电，进行通电检查。有伤人风险的宜远离老人的日常生活区域，并做好防护，未使用时间拔下插头断电。晚间巡视需重点审查。

(4) 电源线宜安装在离地面40公分位置。防止老人自行清洗洗衣物，忘记关闭水龙头，导致地面漫水发生危险。

(5) 定期检查老人常活动及触碰地区的电线、插头及电器是否有破损、老化。

(6) 加装插线板，应考虑放置到老年人不易接触到的位置，应使用符合国家标准要求的插线板，宜加装漏电保护装置。

(7) 在浴场（室）等潮湿的公公场所，应有特殊的用电安全措施，保证在任何情况下人体不触及用电产品的带电部分，并当用电产品发生漏电、过载、短路或人员触电时能自动切断电源。

10.心理障碍

10.1 常见的风险因素

10.2 防控措施

(1) 注意观察老年人的情绪变化，发现不良情绪及时干预，应由专业心理医生提供心理干预服务。

(2) 安排多样丰富的社会活动，为老年人提供更多的接触外界和沟通交流的机会，获得社会支持。

(3) 对有自杀自伤倾向的老年人，应安排接受过精神卫生培训的专门护理人员提供看护，护理这类老年人的场所环境中应无火源、利器，发生老年人无法自控的紧急情况应采取保护性约束，并及时安排转诊到专业医院处置。

文琳编辑

免责声明：转载内容仅供读者参考，观点仅代表作者本人，不构成投资意见，也不代表本平台立场。若文章涉及版权问题，敬请原作者添加 wenlin-swl  微信联系删除。

文琳编辑

今日导读：点击下面链接可查阅

公众号 ：文琳行业研究

文琳行研报告，为各机构提供专业的信息、数据、研究和咨询服务。欢迎关注【文琳行业研究】

文琳资讯，每日提供最新信息。欢迎关注【文琳资讯】

今日导读：点击下面链接可查阅

《文琳阅读》每晚经典，欢迎关注！

文琳编辑

今日导读：点击下面链接可查阅

公众号 ：文琳阅读

公众号 ：就业与创业