成都楼市，卷起来了 | 棱镜
作者 | 郭一非 编辑 | 杨布丁
出品 | 棱镜·腾讯小满工作室
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成都市区往东约40公里，龙泉山深处有座1800多年历史的古寺，因藏有一部石刻《金刚经》，得名为石经寺。相传在此求财、求姻缘都很灵验，多年来门客不绝，香火旺盛。
作为一家规模房企成都区域负责人，在4月土拍的前一天，林海（化名）也慕名而来烧香拜佛，“刚跪下抬头走两步，就遇到别家开发商老板，再走一会又碰上一个投资线同行”，几个人相视一笑，“大家都来了”。
如今，焦虑的情绪弥漫在成都土地市场。2023年3月，在成都7宗参拍住宅用地中，5宗地都达到熔断最高限价，溢价率最高为15%。进入4月，土地争夺战更为激烈。6宗住宅用地中，5宗地达到熔断封顶价。争抢最为激烈的一宗地，有32家房企进入摇号抽签环节。
按照当地土拍规则，一旦拍到最高限价，随即进入摇号抽签环节。这意味着，财力之外，谁能拿到地，完全看运气。
支撑开发商挤破头下注的动力，源自于成都持续回暖的楼市。
国家统计局数据显示，成都新房、二手房的价格，已经环比连续上涨了15个月。成交量也在节节攀升，成都购房通数据显示，1-3月新房成交量分别为8479套、11312套和15351套，4月至今已成交12600多套。二手房则更为火热，3月份成交高达28576套，环比增长50%，同比增幅高达106%，创下单月历史成交纪录。
“今年以来，我每周都能接到房产和贷款中介的推销电话，频率远超前两年，可见今年楼市多么热。”一位成都当地观察人士肖建（化名）告诉作者。
“别的城市小阳春行情从3月开始降温，但成都目前并没有冷却的迹象。”一位TOP10房企成都市场研究人士则对作者称。
如今，这座西南重镇常住人口已达2126.8万人，仅次于重庆、北京和上海，去年更有7.6万新增人口来到成都。借助于政府恰当的松绑楼市调控，辅助于城市内生的购买动力，助推成都走出了一条明显上升的独立行情，这样强劲复苏的热度，即便放眼一二线城市也屈指可数。
疯卷90平和143平户型
“原本觉得疫情后大家没什么钱，换房也不着急，结果过了年发现周围看房的人特别多，我们十个人的部门，年后有三个人都买了房。”老家山东的宋辉（化名）告诉作者，大家想法都差不多，“现在利率才4.17%，也怕往后越来越贵，这才着急上了车”。
2015年川大毕业后，宋辉选择留蓉，从事软件开发工作，成为新成都人。两年后，赶在限购前，他买下了锦江区一处86平米的小三居，总价约90万元。如今，这套房已涨到200万元。
今年3月，考虑到孩子上学和改善需求，宋辉一家看中了天府新区麓湖板块一则楼盘，卖了房，加上这两年的积蓄，买下了这套面积140平左右、总价接近400万元的新房。“现在改善基本都往南边跑，比如高新、天府新区，那边就业机会相对也多。”
接盘宋辉二手房的，也是刚来成都落户不久的一对夫妻。200万左右的总价，附近两条地铁线要开通，商业医院配套马上也要起来，刚好满足了刚需一族的需求。
宋辉一买一卖的案例，契合了当下成都楼市复苏的运行逻辑，即刚需客群作为购房主力，支撑起了二手房市场，腾挪出房票和资金之后，大量改善客户则奔向新房售楼处，二者打通了良性循环。
按照克而瑞地产的研究统计，成都二手房市场启动行情比新房更早，成交量也在2022年首次超过新房。从去年下半年起，每个月的二手房成交量都创下历史新高。其中3月份成交的28576套二手房中，中心城区占比超过87.5%。
“总价150万以内、面积90平米左右。”上述研报指出，这是成都二手房成交的核心特征，代表着真实的市场购买力。
反观新房市场。2023年一季度，去化率90%以上的项目，全部位于一圈层核心优质板块，基本都是120-200平米以上的改善产品。这其中，主力价格500万以上的高端项目开盘17次，其中13盘次开盘即罄。
“成都这些年地价高，你必须要抓住最有支付能力的客群，否则就挣不到钱，所以新房主力户型都是130以上起步，全是改善产品。”前述TOP10房企成都市场研究人士向作者分析。
有意思的是，现在的成都新房市场，正在疯狂内卷143平米的户型。因为按照政策规定，一旦超过144平米，即被认定为非普通住宅，首付增加到五成的同时，也不能享受3%的契税补贴。
上述研究人士感慨称，143属于量价平衡点，很多项目做得没有一丁点的浪费，近乎100%的得房率，甚至考虑到成都人爱打麻将的需求，“大阳台都做到长8米多、宽2米多，可火爆了”。
“新西兰”人民南下首选地
“购房情绪”，这是多位成都市场人士共同提到的一点。
一位TOP20房企成都营销负责人对作者解释称，虽然谈不上大家对买房有信仰，但至少情绪比较好，买了不至于跌；人口红利的吸引力，外加产业配套布局都还坚挺，成都这些年没有传递出楼市要崩塌的信号，前两年交付货不对板外，烂尾楼也少，这和背后政府操盘楼市的节奏和思路强相关。
他认为，成都楼市的市场份额，基本被央国企、地方城投以及龙湖这类稳健民企所瓜分，加上当地预售资金监管严格，整体交付还是很安全。恒大暴雷后，成都几个项目都被政府介入接管了，这无疑也增加了购房者的信心。
在楼市调控方面，以去年“5·31”救市政策为风向标，限购、限贷、限售等需求端限制政策全面松绑，长期积压的改善需求得以释放，眼下几乎是成都楼市最为宽松的时刻。
“与武汉、重庆等城市相比，成都的购房需求没被透支。这些年都是在局部放松，新增购买力并没有完全释放，现在落户或者1年社保才能买房。”前述市场研究人士认为，市场稍给一点信心，大家觉得不会跌，购买力就可以释放。
“现在成都越来越卷，很多人担心再不买以后上不了车。”肖建告诉作者，2016年之前，成都均价才八九千，也不限购，但2016年大涨后很快出了限购政策，很多人买房来不及，这次看到房价这一年多涨幅领跑全国后，恐慌心理下也出手了。
当然，购买力背后是人口红利效应发挥效力。
2022年，成都GDP经济总量首次突破2万亿，排名全国第七位。电子信息产业规模超过1万亿，腾讯、阿里、字节等大厂均在当地投资布局。当地主政者也提出“产业建圈强链行动”，希望做大制造业，将装备制造也提高至万亿级产业规模，补齐第二产业短板。
加之成都美食、安逸生活等网红标签，正吸引大批年轻人前往。智联招聘统计称，新一线城市中，成都应届生的流入占比，已连续6年排名全国第一。
这两年，肖建明显感觉来成都“打工”的人多了不少。“你如果能体验一下早高峰成都一号线的南向人流，晚高峰再到天府三街附近去走走，绝对不输北京地铁和互联网云集的后厂村。”
在他看来，省内人口一直在向成都集中，川内新一代在成都买房顺理成章。去年成都人口增加7.6万，全省人口只增加了2万，这说明大部分地级市人口都在下滑，人还在往省会走。
此外，最近几年，青海、新疆、甘肃当地消费能力较强的人买房也会选择成都。“有一个开玩笑的说法，成都是‘新西兰’人民（新疆、西宁、兰州）南下的首选。相对沿海城市，成都房价友好得多，城市形象好，医疗、教育等资源都不错。记得前年去西宁旅游，就在当地看到了成都楼盘的广告。”肖建笑称。
一位规模房企成都投拓总监对作者表示，政府一直在压制新房价格，坊间不成文规定，每年涨价不超过4.2%，原来清水毛坯限价不超过3万元，加上3000元的装修，也就3.3万元。去年限价开始放松，今年限价首次突破3万大关，最近青羊区一宗地的清水限价已经刷新到最高3.5万元。
贝壳研究院数据显示，2023年3月，成都二手成交均价为16464元，新房备案均价为18279元。
5万人抢180套房仍是个案
“眼睁睁地看着市场这么好，我们空有一身武艺无法施展。”林海无奈地告诉作者，公司现在在售项目并不多，有的项目车位都卖完了。
他介绍称，此前2022年10月份第三批次土拍很冷清，大家都很悲观，整体溢价率才0.2%，除了龙湖、中铁建之外，基本都被地方城投平台拿下，“现在到了丰收季，眼看着人家收割市场红利”。
市场复苏的势头超出预期，拿不到地成为最大痛点，烧香拜佛只能算是心理安慰。
如今，除了位置好之外，作为供地方，地方政府也抬高了限价空间、取消配建人才公寓等方式，给开发商预留足够的利润空间，并对不同区位地块进行调价。
例如，2021年土拍中，房价与地价的起始价差，基本在每平米7000元-9000元。到了2022年，主力价差则拉升至1.2万-1.6万元。2023年的土拍也延续了去年的主力价差，最高一宗地的起始房地价差达到1.85万元。
一家TOP30房企投拓负责人对作者表示，原来配建租赁房，要占有很大现金流，隐性成本很高，现在房地价差就是实打实的，基本上都能有一万二左右，“只要正常做，都有利润”。
他同时对作者表示，现在大家共识是收缩回归一二线城市，落地到成都就是聚焦在主城区的一二圈层，大家都往里扎，至于投资热度持续多久，还是要看市场复苏的持续性。
比如，今年三、四月份的土拍中，3宗零溢价土地均在主城区外的近郊，包括龙泉驿、新都、温江，都江堰、彭州等远郊区域甚至没有土地入市。
一位熟悉成都土拍的市场人士告诉作者，土拍入市前，当地国土部门都会预公告，召开土地推介会等形式进行摸排，看看房企有无参拍兴趣，要保证去化率、溢价率等等，一旦流拍掉，还要内部复盘写报告，维持土地市场的热度，“非常懂市场，最近卖的都是优质地块，基本都要摇号”。
3月16日，恒大天府半岛项目再次取证开盘，5.2万人来抢180套房。项目火爆的核心原因是，新房与周边二手房有1万元左右的价格倒挂，再加上央企中化集团的接盘。这实属市场特殊个案，价格倒挂的楼盘，在过去两三年基本消耗殆尽。
“售楼处没有说人山人海，大家都急于回血，靠跑量回笼现金流，也不会随意涨价、收茶水费之类。”另一位规模房企市场研究人士对作者表示，目前市场回暖参差不齐，整个盘子并没有全热起来，近郊和远郊项目还很一般，还在打价格战，靠中介带客。
这位市场人士判断称，成都楼市热度一般会在夏天降温，如果这波楼市情绪持续发酵，之前城投兜底的地块没有被真正开发入市，市场供需短期内有所失衡，也许热度能再维持，扛到秋天的金九银十后，今年的日子会好过一点点。
尽管众多年轻人被成都吸引而来，但这里却愈发卷起来了。与房价相比，动辄上万的高薪岗位并不好找。《财经》杂志统计称，在各地城镇居民人均可支配收入排名中，成都仅位列第40位，为54897元，也是唯一入围40强的西部城市。
求职竞争指数、单程通勤时长、周末加班时长、深夜出行订单量……过去两年，各种数据都在试图释放一个信号，在安逸幸福的城市气质背后，成都也正在成为新一代“卷都”。
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第1106期
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