首例領館出售在港物業觸礁，涉中美外交博弈内情 |獨家

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這個元旦假期，美國駐港領事們難能舒心。原計劃有望在年底完成出售美領館宿舍屋地的交易，由於涉及中美之間外交事務，被突然叫停，25.66億港元套現失敗。目前相關方正在研究下一步行動。此非外國領館售賣香港物業的首例，卻是首例觸礁個案，加上過去一年中美雙方就香港問題多次交手，令美方在港的一舉一動格外引人遐想。

美國領事館宿舍航拍

圖：網絡資源

位於港島南區的壽山村道屬於豪宅區，密度低、安保強、私隱性高，其中一處擁有全海景的山丘上有6座白樓，每座至少3層，這是駐港美領館的員工宿舍，占地面積約9.48萬平方呎，可重建面積約4.74萬平方呎。如今這塊屋地估值高達100億港元，比美國政府1948年以31.5萬港元買入時，足足升值三萬倍。在美國外交體系中，駐港總領館規模比其他的領館大，且地位超然──該館直屬美國國務院。
2020年5月底，就在美國總統特朗普開始啟動取消給予香港特殊待遇程序的時候，港媒《香港01》首次披露發現美方正在秘密放售駐港領事館洋房。更早之前有媒體曾披露，美駐港領事館辦公人員有千餘人之眾，宿舍賣了又暫無購入新樓盤，員工住哪兒呢？此事曝光後，有分析人士認為時機特殊，美方此舉恐怕做好離開的准備，但遭到美領館否認，表示是「再投資計劃的一部份」。

圖：網絡資源

外國政府為何會持有香港物業？
根據港府官網數據，直至2020年11月1日，駐港外國機構共有63間總領事館，57間名譽領事館及6間官方認可機構。為安置駐港的領事及外交人員，各國政府均有在港買屋買地，除了美國政府之外，日本、澳洲、印度政府均有在港持有豪宅屋地，反而英國駐港領事館無持有物業作為宿舍。
大公報去年調查發現，20世紀40年代末起至香港回歸之前，美國政府以「The Government of United States of America」（美國政府）、「The Secretary of State of The United States of America」（美國國務卿）、「The United States of America」（美國）等名義在港購地置業。美方現時在港持有土地物業的總市值，至少高達250億港元，約為目前美國對港貿易順差額的10%，而且買賣時一概免稅。

冷戰時期，美國軍艦頻繁靠泊香港

圖：網絡資源

買賣港地是政治考慮還是商業投資？
又據土地登記資料顯示，美國政府在1981年12月至1983年5月，即中英香港問題談判的第一階段賣出5處物業，總收入達5860萬港元，較買入時大賺約48倍。該時期內，美國政府亦賣出1886年獲港英政府批出的鄉郊建屋地段第524號（即山頂甘道11號），獲利4600萬港元。1992年7月1日及8月3日，美國國務院共斥資約1.06億港元，又打包式掃購多處港地。
上述兩個時間點，美國政府在港大動作買賣土地物業，明顯透露出美國對港政策的變化。據報道，美國政府在香港回歸前夕曾想啟動地契中的買斷特權條款，相當於變相「割占」。所幸該交易未完成，回歸後的特區政府與美方談妥修改地契，刪除特權條款，條件是美方仍享用香港現存年期最長的土地。美方為此只支付4400萬港元，而近年該土地市值估計高達約80億港元，修契後美國政府有權出售兼免稅。

圖為美國駐港澳總領事館，位於中環花園道26號

圖：網絡資源

首例因涉外交問題賣地受阻
根據《香港01》整理報道，過去十年，本港曾數度出現外國政府出售在港領事館物業的個案，相關物業由放售至成功售出。比如，法國政府曾於2011年5月以5.8億港元售出領事大宅，由菱電買入；加拿大政府於2016年5月以5.05億港元售出領館屋地，由賭王何鴻燊家族的二房長女、信德集團董事總經理何超瓊購入。買賣過程均未發生爭議，順利交接。
此次美國政府於2020年5月以公開招標形式出售宿舍地產，起初市場反映並不熱烈，一方面受疫情影響各方投資趨保守，另一方面，由於中美角力大背景，買家多多少少都會考慮政治因素。直到9月時由恒隆地產投得。

圖：網絡資源

恒隆地產日前發布公告詳細說明來龍去脈。公告表示，土地註冊處以未徵得中國中央政府同意為由，拒絕為協議註冊，但美國方面卻堅持已經遵守外交義務，令一場買賣無法如期成交。美國駐港總領事館非一般商業主體，物業非普通房產，美國政府要提前60日向中國政府申請出售，得到中國政府書面同意後，證明已遵從「外交義務」後，方可辦理手續。
一直以來，美國在香港投入的多寡反映其對港策略，今次美領館賣地突然被叫停，是否暗示中美關系可能出現新轉機？而這次交易最後如何收場，大家拭目以待。

（圖片来源於網絡）

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