三大权威机构预测：准备迎接澳洲房市波动

澳洲房市进入调整期，各机构对于未来房价走势做出预判。BIS牛津经济研究所发布关于澳洲房价最新预测，认为中期内走跌是大趋势。澳洲国民银行今明两年房价持保守判断，预测明年全国房价平均增速约为4.3%，与目前主要城市房价增速相比基本减半。

ACB News《澳华财经在线》6月28日讯 澳洲房市进入调整期，各机构对于未来房价走势做出预判。BIS牛津经济研究所发布关于澳洲房价最新预测，认为中期内走跌是大趋势。
 

BIS：未来三年悉尼房价即将下跌

 
BIS牛津经济研究所预计，到2020年，悉尼房价均值（中位数）将下跌4%，由目前的120万澳元降到115万澳元。布里斯班跌幅最大，将从42.5万跌至39.5万（7%）。墨尔本与达尔文市，也将出现约4%的跌幅。除阿德莱德、堪培拉及霍巴特之外，预计各地区单位房价都将出现下跌。
 
堪培拉则将迎来最高增长率，预计届时将从今年的66.5万上涨到77万，增长16%，霍巴特单位房价也将升至33.5万，提升6%。
 

压力因素集中 明年房价增速减半

 
由于利率上升、监管严格、工资增长缓慢、海外需求减少、出租回报率创新低、部分城市供应量大幅增加以及可承受性降低，种种因素叠加起来，未来澳洲房价增长速度很可能放缓。
 
澳洲国民银行今明两年房价持保守判断，预测明年全国房价平均增速约为4.3%，与目前主要城市房价增速相比基本减半。报告分析称，悉尼市场的风险依然存在；在墨尔本供给过剩导致房屋与公寓的价格出现较大差异，而且未来很可能继续扩大。

不过，NAB认为，尽管面临种种不利因素，澳地产业仍具有较强韧性。尤其是悉尼和墨尔本，在供应增加的情况下依然能够保持较强势的增长。此外，购房需求的不断增加也将缓解供给过剩的担忧。从积极的角度来讲，人口增长率保持稳定，有助于稳定未来购房需求，并缓解供给过剩带来的担忧。
 
NAB对各地行情做出预测，布里斯班市场表现总体将较为稳定。阿德莱德情况类似，在经济增速放缓和高失业率的背景下，预计下半年仍然能够保持2%的增速，明年可能降至1.7%。珀斯下半年则将持续走低，降幅将达到6%。随着经济和房地产市场逐步稳定，当地房价将在中长期内逐步回调，预计2018年之后将出现小幅度增长。
 

毕马威（KPMG）：悉尼、墨尔本房地产泡沫将逐渐缩小，但不会突然破灭

 
ACB News《澳华财经在线》报道，据KPMG分析，悉尼与墨尔本的房价在前段时间达到最高峰，今后很可能经历一定程度的调整，但这并不代表两地的房价会出现断崖式下跌。
 
KPMG最新发布的《住房可负担性报告》显示，尽管目前多种短期因素导致两地的房价显著超高（按照2016财年末期数据计算，悉尼和墨尔本分别超出当地住宅均衡价格14%、8%）。但这种非均衡状况并非首次出现，在之前类似情况下，市场都能够在不出现大幅震荡的情况下自动回调至均衡价格。
 
报告预计悉尼房价在本轮上升周期结束后（约2019年）将向下调整11%。但由于存在通货膨胀，名义价格下跌可能达不到如此高的幅度。
 
在墨尔本，房价的实际跌幅预计为4%。在通胀的影响下，名义价格下跌也不会很明显。预计2019年6月，住宅价格将降至74万澳元，2021年则会再次回升，预计将达82.5万澳元。
 
报告还指出，尽管与全球金融危机时期相比，当前住宅供给、需求及成本因素都相对稳定，但目前悉尼房价波动却更为明显。从侧面说明当劳动力市场和货币政策稳定时，市场风险较小，投资房地产市场更具吸引力。
 
KPMG分析表明，住宅价格与住宅总数、人口数量和房屋投资者的贷款水平都有关系，但这些因素的具体影响方式与程度有所不同。相较于墨尔本，悉尼房价变化程度很可能更为剧烈，但变化不会过于突然，也不会大幅偏离均衡价格。
 
关于解决措施，此份报告给出的建议与上一份报告中比较类似，主要归纳为以下四点：
 
（1）资本利得税优惠由50%降低到25%，在一定程度上增加房地产投资的成本；
 
（2）取消房产过户的印花税、地税、保险税等，合并形成新的地产服务税；
 
（3）通过设定目标、合理规划、允许公共土地供给，对土地和住宅供应进行系统性改革；
 
（4）专项解决无力购房者的住房问题，建设政府廉价住房，提升平均生活质量。
 
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