始于低利率，终于高利率？房市最大变数的信号显现
【本文要点Key Message】：
·澳洲商业银行有大约六周的时间来使用澳央行提供的900亿澳元的廉价信贷。这一计划的结束之时，正逢更广泛的经济复苏和房地产价格飙升
·一旦定期融资机制（TFF）在下个月结束，银行将从市场上取消最便宜的固定利率房贷
·澳洲平均住房贷款已从2010年的366,000澳元猛增到今天的575,000澳元。如果基准利率上升到1%，“真正的痛苦”将会出现
ACB News《澳华财经在线》5月25日讯 澳洲房市虽还没到前所未有的即将破裂的泡沫阶段，但近几个月房价涨势的确难以为继，高房价将经济置于极其脆弱的风险境地，经不起利息上调和其他一点点风吹草动。
始于低利率，终于高利率，很可能成为这轮房地产热潮的命运轨迹。
低利率盛宴接近尾声
去年，澳央行为减轻冠状病毒危机的影响而实施的2000亿澳元紧急贷款计划的结束，预计将使固定房贷利率从超低水平上升，并抑制对住房的飞速需求。
现在，澳洲商业银行有大约六周的时间来使用澳央行提供的900亿澳元的廉价信贷。这一计划的结束之时，正逢更广泛的经济复苏和房地产价格飙升。
该计划于去年推出，被称为定期融资机制（TFF）。根据储备银行的计划，银行能够以0.1%的利率向央行借款，这有助于推动房贷的固定利率低于2%。
随着央行开始缩减紧急货币支持，非银行抵押贷款机构的借款人也将感受到利率上升的痛苦。这是因为非银行贷款机构一直是这种支持的间接受益者。
央行2000亿澳元的定期融资机制意味着银行不需要通过发行资产支持证券（RMBS）来筹集资金。但是，非银行住房贷款机构很快就利用银行不进入这个市场的机会，加大了他们自己发行住宅抵押贷款支持的债券的力度。而且，他们能够以非常有吸引力的利率借贷。
正如储备银行的货币政策声明所指出的，“最近几个月，非银行和银行的住宅抵押贷款支持证券（RMBS）的利差已大幅收窄，远远低于疫情前的水平”，“住宅抵押证券的利差处于2007年以来的最低水平”。
该计划的结束，意味着商业银行需要更加依赖批发市场的资金。专家表示，这将增加银行的融资成本，并通过更高的固定利率转嫁给客户，可能会使房地产市场的高温回撤。
信用市场专家、ADCM服务的负责人Phil Bayley估计，如果银行改为在国内市场上筹集三年期资金，他们需要支付比90天银行票据利率0.04%高出约0.25个百分点的费用。
Phil Bayley说：“这可能看起来不多，但这将是目前成本的三倍。我认为我们可以预期在6月30日之后看到房贷利率逐渐上升。”
Evans and Partners的分析师Matthew Wilson说，澳央行的定期融资机制促使固定利率的新贷款比例增加了一倍多，占所有新抵押贷款的35%左右。一旦该计划在下个月结束，银行将从市场上取消最便宜的固定利率房贷。
“真正的痛苦”
上周五，联邦银行（CBA）将其三年期固定房贷利率提高了0.05%，这是固定利率资金成本压力上升的一个早期迹象，竞争对手可能会效仿。更长期的固定利率也在上升，以反映更高的债券收益率。
澳央行表示，预计在2024年前不会调整基准利率。这影响到大多数借款人支付的浮动利率。
在COVID疫情之前，澳洲银行每年从外国和本地投资者那里筹集超过1000亿澳元的批发资金，但在疫情中，银行的债务发行急剧放缓，因为信贷机构拥有大量存款，也因为他们获得了央行的廉价贷款。Bayley博士说，今年到目前为止，银行只在国内市场筹集了50亿澳元，在国际市场筹集了150亿澳元。
澳新银行（ANZ）的澳大利亚经济主管David Plank说，从今年下半年开始，银行将开始使用更多的批发债务。他说，两年期和三年期的固定利率会有上升的压力，这将对住房市场的下一步走势产生一些影响。
即便如此，Plank表示，他并不指望银行融资成本的上升会带来 “重大变化”，并指出澳新银行仍然预计今年的房价增长为17%。
Curve Securities首席执行官Andrew Murray也表示，定期融资机制的结束需要时间来产生大的影响，但它将导致定期存款和固定利率贷款的利率小幅上升。
利率上升的前景是银行股近期强劲上涨的原因之一，但专家表示，家庭的杠杆程度将限制任何利率上升的程度。
Matthew Wilson说，平均住房贷款已从2010年的366,000澳元猛增到今天的575,000澳元。家庭负债的这种跃升意味着基准利率的任何增长都需要非常渐进，甚至有可能以0.125个百分点的速度递增。
他说：“如果基准利率上升到1%，你可能会开始看到一些真正的痛苦。”
目前，房价上涨的步伐似乎已经有所缓和，因为买家越来越认识到现实，即谷底的借贷成本不会永远持续。
但是，当然，当央行提高其官方现金利率时，众多负债累累的借款者将面临真正的挑战。央行一直试图消除这种担忧，强调不会提高基准利率，直到确信实际通货膨胀率可持续地处于2%至3%的目标范围内。
要达到这一点，劳动力市场必须大幅收紧，以刺激更强劲的工资增长。央行估计这最早要到2024年才有可能发生。
但市场人士认为，储备银行对经济反弹的力度和通货膨胀的前景过于悲观。事实上，市场定价表明，到2024年，官方利率可能会在1%左右。
无论时间如何，当央行确实到了再次开始上调基准利率的时候，央行将别无选择，只能考虑到抵押贷款市场发生的变化。
首先，央行将不得不考虑到一个事实，即人们已经增加了他们的借贷水平。这种更高的债务负担意味着基准利率哪怕上调一点点都会比以前对消费者支出产生更多的抑制作用。
然而，与此同时，固定利率贷款的比例不断增加，意味着基准利率的上调对整体经济活动的影响将比较缓慢。这是因为，即使基准利率上升，锁定固定利率贷款的人也不必马上提高还款额。
不过，尽管他们不受基准利率上升的直接影响，借款人可能会敏感地意识到，当他们的固定利率贷款结束时，他们的贷款偿还额最终会上升，而且他们必须承担更高的利率，而且额是比超低固定利率高得多的利率。
这将是央行在未来加息时必须仔细权衡的另一个因素。
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