网购浪潮刺激物流运输 澳洲工业地产前景拔亮
网络零售浪潮带动澳大利亚物流运输行业发展，工业地产随之迎来良好机遇，从悉尼墨尔本市郊巨大复杂的综合建筑，到市内较小的配送中心，曾经鲜少问津的工业地产一跃成为地产领域的香饽饽。
ACB News《澳华财经在线》报道，澳洲最大工业地产投资信托嘉民集团（Goodman Group）占据工业地产与网络零售融合之先机，目前正为电商巨头亚马逊（Amazon）提供仓储租赁服务，其总裁Greg Goodman多年来一直认为网购零售将为工业地产提供发展沃土。
目前澳大利亚网络零售销售额仅占总零售额的8-10%，但发展势头强劲。预计未来五年内，澳洲工业地产面积将扩大300万平方米，而网络零售正是刺激其增长的重要着力点。
世邦魏理仕（CBRE）2015年三季度澳洲工业市场观察报告显示，网络零售正支撑澳洲工业地产市场的发展。CBRE区域总监Matt Haddon称，蓬勃发展的网络零售业，以及随之不断升温物流运输业将填补汽车制造业衰落带来的市场空白。
CBRE高级研究经理Bradley Speers称工业地产租赁市场已接近周期谷底。2015年第三季度仅有悉尼市场的租金出现小幅上涨，然而Speers认为，新州的经济实力和工业形势必然将影响与之息息相关的工业地产市场，预计2016年下半年能看到较为清晰的租金上涨趋势。
仲量联行JLL澳洲工业地产主管Michael Fenton指出，2015年澳洲工业地产投资交易总额高达61亿澳元，海外投资者活跃。其中，由JLL经手出售给Ascendas房地产信托公司的新加坡GIC/Frasers组合资产刷新了核心地区物流资产和大型组合资产的价格纪录。
受益于资产回收项目，2015年流入市场的大型组合资产较多。Fonten预计，2016年大型组合资产交易量将低于2015年，但由于资产价格上扬，投资人倾向于减持非核心地区资产和特殊类型资产，今年一些澳洲本土房地产信托公司和批发基金经理有可能转为净卖家。
Fonten指出，2015年下半年工业地产投资者关注的焦点转为次级资产和增值性机遇，无力参与"超级"优质资产竞争的投资者正瞄准良好的次级资产。目前次级资产与优质资产的平均收益率差额处于历史高点，而收购次级资产不但能扩大组合资产，还将能通过积极管理获得更多收益。次级资产的改造和升级将能扩大收益：不仅能提升增收潜力，还可以弱化损失风险。
澳洲工业地产租赁形势转好，租用率显著上升，2015年悉尼工业地产租赁需求将超过平均值。工业地产开发商预计将受益：承租人为巩固运营或扩大规模向业主提出改造方案，这将导致预租要价租金提升。而近年来许多开发商重新充实开发管线，低价位的经济性租约有所增加。
报告显示，去年第三季度顶级工业地产租金上涨0.25%，达到150澳元/平方米；优质资产租金上涨0.2%，达到117澳元/平方米；次级资产租金上升0.4%，为100澳元/平方米。
Speers表示，供应水平下降和改造升级工作将推动未来悉尼工业地产继续升温：“2015年预期供应量比长期平均值低30%，低供应量使租金维持现有水平，一些地区租金还有可能上涨”。
第三季度悉尼地区在开发工业地产面积为46.3万平方米，2015年完工的仅有8.5万平方米，其余将于2016年交付。
墨尔本工业地产市场同样繁忙。墨尔本港口的一处大型地块——霍顿汽车公司（General Motors Holden）持有的超过37公顷的地块——预备出售，这一地块几乎占该区域待售地块总面积的30%。
墨尔本工业地产将保持充足的供应量，2015年完工面积为80平方米。供应增长主要集中在墨尔本西部。第三季度完工的项目包括Truganina地区7万平方米的配送中心，和墨尔本机场附近4.1万平方米的货运中心。Speers表示，墨尔本工业地产市场投资收益不错，将会吸引更多海外投资人。
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Tags：工业地产网络零售物流
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