中国房地产的十年与中国股市的十年

源自：郭施亮

假如十年前，你手握100万的资金，并投放至北上广深乃至部分二线城市的房地产市场，那么如今你有望获得3倍以上的资产增值幅度。假如十年前，你手握100万的资金，但把资金投放至中国股票市场，按照绝大多数的股票价格来看，时隔十年的时间，你的本金可能仍处亏损的局面。

2008年，全球经济曾经发生了一轮金融海啸的冲击，但在此之后，中国房价却出现了大幅攀升的走势。从以北上深为代表的一线房价的疯狂拉升，再到厦门、杭州等二线房价的大幅上涨。在此期间，虽然有各项限购限贷政策的先后出炉，但依旧难以抑制房价的攀升走势，而土地供应大小以及土地财政模式延续等因素，却未能让房价达到合理的调控范围之内。

值得一提的是，从租售比的情况来看，部分地区的租售比却更为明显。其中，从全球市场的合理范围来看，基本上处于1:200到1:300的区域附近，而以北上深为代表的一线城市租售比却在1:700以上，更有部分城市的租售比超过1:900的水平。

由此可见，中国房地产市场的投机泡沫已经比较明显，但在涨价传导效应的推动下，部分三四线房价也开始加入到涨价的队伍之中，而在限购限贷的压力下，部分一二线城市资金也开始瞄准三四线的房地产市场，加速完成部分地区去库存的压力。

系列的限购限贷政策，虽然打击了投机客，但同时也压制了刚需客的购房需求。然而，在房价“只涨不跌”的预期下，本来可以购买一线房地产的资金，却因价格不断攀升，迟迟不肯出手的投资者却只能用同样的钱购买二线房地产，而对于本来可以购买二线房地产的投资者，也只能够购买到三四线房地产的房子了，这也是在涨价效应推动下而造成了准入门槛的越来越高，最终结果也就是阶层固化现象越来越明显。

十年前的投资选择，决定了一个人的命运。十年前投资了房地产，如今可能已经成功晋升到更高的社会阶层，其子女也将会享受到相应的城市福利。但，如果十年前投资了中国股市，除了幸运投资到如格力电器、云南白药等长期牛股外，其余多数投资者却基本上处于市值持平，甚至处于仍然亏损的局面，而两者不一样的投资结果，也造成了不同的财富命运。由此可见，有时候，选择比努力更加重要。

时至今日，虽然中国房地产泡沫过大已经成为了社会各界的共识，但社会阶层固化现象日趋明显，却已经成为了现实。或许，相比于房地产市场，中国股市中长期的投资增值概率会更高一些，但无奈中国股市“政策市场”的特征，加上抑制资产泡沫的大背景，场外资金不敢轻易抬升股市，而杠杆工具更是不敢任性动用，由此导致中国股市的投资增值效果有所缩水，资产保值增值能力依旧不强。

实际上，与中国房地产市场的黄金十年相比，中国股市里真正能够跑赢同期国内一二线房地产涨幅的股票却寥寥无几。其中，最具代表性的万科A，若以其复权后的价格计算，目前价格仅比2007年全年收盘价上涨约50%，但从2014年起，万科A自当年复权后的股价上涨以来，已经有近3倍的涨幅，但与同期一线房价涨幅相比，仍然不具有明显的优势。

纵观十年来中国股市的大牛股，复权后累计涨幅超过一线房价同期涨幅的股票，依旧为数不多。在实际情况下，即使投资者有幸筛选出这类股票，也未必能够持股到今天。其中，比较典型的例子，如格力电器，从2008年以来复权后股价累计涨幅近7倍。又如云南白药，自2008年以来复权后股价累计涨幅近6倍等。但是，从实际情况来看，多年来真正能够跑赢同期一线房地产市场价格的中国公司股票，真的是寥寥无几。

十年来，不同的投资渠道造成不一样的投资结果，对于投资者来说，当初的选择，也造成了不一样的结局。确实，有的时候，选择比努力更为重要。

来源：郭施亮（ID：guoshiliangbo）

中国楼市涨幅何以称霸全球？榜单前50占了近一半！

撰文|张银银

中国房价继续领涨全球！

胡润研究院8月31日发布《2017上半年胡润全球房价指数》显示，中国房价涨幅整体依旧处于全球最快。涨幅最大的前10个城市中，有6个来自中国，前50中有21个中国城市。

厉害了我的国。

1

中国房价继续领涨全球，无锡、香港、郑州、长沙、广州和石家庄等21城称霸世界50强，比上年增加2个

最近一年全球房价涨幅最高的前50名城市中，有42个涨幅在10%以上，第50名涨幅8.2%。有意思的是，在这份全球房价涨幅榜上，中国城市涨幅都超过10%。

排名中国涨幅最低的上海，涨幅刚好10%，位列42位。

杠杆游戏注意到这份指数统计的时间，为2016年6月-2017年6月。而大半年前，胡润研究院曾发布2016年全球涨幅前50强城市。2016全年，冲进全球涨幅前50强的我国城市为19个。

如今增加2个，达到21个。综上，可以说中国房价整体上继续领涨全球。见下图1。

图1.2017上半年胡润全球房价涨幅前50大城市  图表来源|胡润研究院

值得注意的是，全球涨幅前10大城市中，中国占6个。

加拿大的多伦多，跃居全球房价涨幅第1，涨幅高达26%。而在2016年，多伦多涨幅为14.8%，当时涨幅位列全球28位。

接着，冰岛的雷克雅未克第2。紧随其后的无锡、香港、郑州位居3、4、5。有意思的是，无锡、郑州都是前10的常客。在2016年，他们涨幅位居第4、第9。下文图2。

整体而言，这半年全球房价涨幅都有所收窄。2016年时，涨幅全球第1的合肥，年度涨幅高达48.4%，远高于如今的多伦多。当时，前15强的涨幅都超过20%。如今，仅前5位的多伦多、雷克雅未克、无锡、香港、郑州涨幅达到20%。

当然，2017年还在继续，说不定到了年底再盘点数据惊人。

最大的黑马要数长沙，此次冲击前10，占据第7的宝座。而在2016年，其在20名开外，当时为涨幅第23名。此外，广州、石家庄也冲进了前10。

除了这6个城市，我国的济南、合肥、武汉、厦门、杭州、西安、福州、南京、天津、南宁、重庆、北京、青岛、南昌、上海等15个城市也进入全球涨幅前50强。

除了中国，涨幅最快的50个城市，分别来自其他11个国家。

美国有7个，分别是：西雅图、达拉斯、奥兰多、丹佛、纽约、萨克拉门托和迈阿密；德国6个：柏林、汉诺威、斯图加特、法兰克福、慕尼黑和汉堡；加拿大4个：多伦多、汉密尔顿、维多利亚和温哥华；澳大利亚3个：墨尔本、悉尼和堪培拉；爱尔兰和新西兰各2个，分别是：沃特福德、都柏林/奥塔哥、惠灵顿；冰岛、荷兰、葡萄牙、土耳其、韩国各1个，分别是：雷克雅未克、阿姆斯特丹、里斯本、伊斯坦布尔、首尔。

2

我国房价整体涨幅较上年有所收窄，前10强让出4个位置，深圳、宁波退出全球涨幅50强榜单

和2016年全球房价涨幅前50大城市最大的变化在于，2017上半年，涨幅前10城市中，出现了4个其他国家的城市。

2016年时，前10全部被中国城市包揽。彼时的前10，如今除了无锡和郑州还在前10位次，其余都换了新颜。

图2.2016年胡润全球房价涨幅前50大城市  图表来源|胡润研究院

特别是2016年的全球房价涨幅冠军合肥，跌到了13位，不过位次依旧不低。涨幅上下滑却不少，2016全年涨幅高达48.4%，2017上半年为15.4%。但显然，这也证明了，外界所言合肥房价“腰斩”，完全不是那么一回事。

其余2016年涨幅前10的厦门、南京、杭州、上海、福州、北京，也都有不同程度下滑。其中北京、上海下滑位次最大。分别从第10、7下滑到34、42。

杠杆游戏还注意到，2016年位居全球涨幅前10（第5）的深圳，2017上半年退出全球涨幅50强榜单。深圳房价的变化，和各位杆友的体会大致类似。此外，还有宁波也从榜单上消失。

最大的变化还在于，和全球房价涨幅收窄同步，2017上半年，我国各大城市房价涨幅都有明显降低。其中，排名中国第1、全球第3的无锡上涨22.9%。而2016年时，全球涨幅前7的合肥、厦门、南京、无锡、深圳、杭州、上海全部涨幅在30%以上。

即便当时涨幅第14位的广州，也高达23.6%。

彼时，全球涨幅最快的14个城市中，除了第11名的温哥华，其余全部是我国城市。

可见当时，我国房价涨幅之猛，和各位杆友的体验应该是一致的。杠杆游戏认为，2016年涨幅过高，拉高了基数，加之调控、货币的收紧，导致了当下涨幅的收窄。

不过杠杆游戏要强调两点：

1、2017上半年，我国进入全球涨幅50强城市排名最低的上海，依旧有10%涨幅。和2016年宁波12.4%的最低涨幅比，并不低多少。

2、如文初所述，当时仅19城市进入全球涨幅前50，如今增加到21个，可见我国之厉害。

3

香港、西安、南宁、重庆挤进涨幅全球前30，补涨效应明显，郑州、广州、石家庄、长沙涨幅位次迈进

看着内地城市涨幅一个比一个厉害，香港也不能等啊。实际上，香港2016年房价也涨得不低，只是内地城市普遍太厉害，抢了这座国际大都市的风头。

在最新的涨幅中，见上图1，香港不仅王者归来，且一举拿下全球房价涨幅第4，位列中国城市第2，仅次于无锡。

如上文杠杆游戏在第一部分所述，除了黑马长沙、石家庄外，郑州、广州涨幅位次也大幅迈进。2016年郑州涨幅排全球第9，如今进步4个位次，冲进全球第5，在大中华区仅次于无锡、香港。

还有广州。2016年涨幅为列全球第14，此次冲进全球第8，中国第5。日前，杠杆游戏的老友孙不熟君，在他的城市战争撰文指出，《别再说广州房价低了！它和深圳的差距真心不大了》——看来，所言甚是。

最后，杠杆游戏注意到两点：

1、2016及2017上半年，这两份全球房价涨幅前50强城市榜单，几乎涵盖了我国所有热点城市。2016年涨幅未进入全球50强的西安、南宁、重庆，不仅在2017上半年涨幅位次中上榜，且一举冲进前30。继续补涨模式，开挂明显。

和西安、重庆一样，中西部另外一座重镇成都，涨幅却未进入全球前50——这和当地居民的体会应该不吻合。不过，话说回来，这一年多中国主要一二线城市都涨得太猛。整体上0.1%的差别，可能就决定位次。且还有口径问题。

2、东北四大城市沈阳、大连、长春、哈尔滨均未进入全球房价涨幅前50强。显然，这和当地的经济处境息息相关。

文琳编辑

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