暴涨？暴跌？房地产困局考验中国崛起的本质
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楼市大涨，你会否立刻出手买房？
大跌，你是否又会选择及时清仓？
你究竟选择哪个？又是否会付诸行动？
然殊不知，你的抉择其实正是在拷问中国经济崛起的本质。一旦你洞悉其中变革，就等于知晓中国发展脉络，把握住了未来财富方略。
房地产 引燃中国市场经济的第一把火
对于中国经济来讲，房地产经济的启动和疯狂，可谓成也萧何败也萧何。
从上世纪90年代初，中国启动市场化经济改革以来，“缺钱”就成为了首要问题。市场没有足够的产品进行交易，也没有足够的资金可以用来投资进行生产。粮食、服装、小汽车等等，都难以迅速转化、积累为投资资金。
于是，土地，也只有土地，就成为了快速积累资本的法宝。从1994年，国家启动房地产市场化，土地的资产价值首次被市场承认以来，城市土地的价格就开始一路上涨。
大量的民间存款被土地唤醒，同时又有大量的货币通过信贷被创造出来，这些资金形成了市场投资和财政收入，钢铁、水泥、家具、家电等等行业被盘活，公路、铁路、乃至公款消费被激活，随之而来的就是人们就业和收入的增长。
这就形成了“房产—资本—产业—居民收入+财政”的良性经济循环，成为中国市场化改革的动力源泉。
成也萧何败也萧何
然而，成也萧何败也萧何。随着中国2002年正式加入WTO，中国对外出口迅速增长，加上人民币单边汇率的大幅上涨，境外资金开始以各种形式进入中国。
于是，房地产经济乃至中国经济在资本的推动下开始迅速起飞。回想当年，全国房地产普遍价格飞涨就发端于这个时期。
这就导致了，“房产—资本—产业—居民收入+财政”的良性大循环被打破，房产价格上涨不再依托于居民收入的提高。房产迅速从消费品向投资品转移，房产投资也从国内投资者向国际投资者转移，中国房地产经济就此进入疯狂时期。
2008年金融危机，以及“4万亿”投资之后，房地产便如脱缰野马一发而不可收拾。
“房产—资本—产业—居民收入+财政”的大循环，在甩开“居民收入”之后，再次甩掉了“实体产业”，形成了“房产—金融空转和财政依赖”模式。事已至此，明眼人都已经看出了目前模式“难以为继”，然而如何改变？是否有能力改变？
一场暴涨暴跌的对赌 是房地产对中国崛起本质的拷问
无论我们是在看涨还是在看跌，其实，都是在对赌中国政府是否有能力跳出“房产金融空转和财政依赖”困境模式，从而找到一条新的经济道路。
中国房地产的困境有三种前途：
其一：楼市持续暴涨。经济没有跳出“房产—金融空转和财政依赖”，尽管各种行政手段可能短期抑制房价，但市场的力量终究爆发，最终楼市继续暴涨，直至系统崩溃。
其二：楼市暴跌。政府果断出手，强行斩断“房产—金融空转和财政依赖”，但是没有新的模式代替，房产不但没有回归“房产—资本—产业—居民收入+财政”良性循环，整个金融反而崩溃。全社会资产价格被重估，大户利益被腰斩，散户利益也受到牵连。
显然，这两种结局都是中国政府和人民所不能接受的。
有没有第三种前途？有没有这种力量，能够使中国地产经济跳出这种“非涨必跌的逻辑陷阱”呢？
在2007年前后，政府曾经简单的认为，只要通过行政力量，打压房地产投机、炒作，就可以解决问题，于是著名的央行“121”号文件以及“国八条”出台。政策显然没有脱离“房产—资本—产业—居民收入+财政”的旧有思路，而忽视了房地产的金融属性，结果政策只能是缘木求鱼，从此刀刀落空。楼市在隐忍数月后，开始报复性反弹。
2008年之后政府显然已经认识到问题的症结所在。楼市的核心已经不再是房地产行业本身，而是在于对金融与资本的控制。
然而，2008年全球性的金融危机，打断了中国经济调整的步伐。面对外贸萎缩、美元资本退场回流等等不可控风险，政*府非但无力对“房产—金融空转和财政依赖”模式进行改革，反而还要依赖这种模式来谋求暂时的市场稳定。因此，改革一拖再拖，大有尾大不掉之势。
正所谓吃一堑长一智，如何跳出“就房论房”的政策模式，直击“金融空转和财政依赖”的症结，一方面开辟新的战略投资机遇，一方面打击宁顽不化的既得利益，重新恢复“房产—资本—产业—居民收入+财政”良性循环，便成为了打破中国楼市困境的根本所在。
第三条道路：驯服地产 中国经济崛起将进入新的模式循环
国之大事者在祀、在戎。
翻译成白话，祀者，就是强调一个政权的来源、一个政权的理论根基和道路选择。而戎，就是对于军队的控制，与军队人事、财政、军事打击力量的安排，对于现代社会来讲，可能还要加入对网络和金融部门的掌握。
我们看到，从十八大以来，虽然新一届政*府对于楼市没有太多新政，但其主要精力投入到了“祀”“戎”的大事之上。这恰恰说明新一届政府并不急于解决“房地产问题”，而是采取了迂回策略。
国家通过反腐等一系列政策，对“房产金融空转和财政依赖”模式实施釜底抽薪，之后，再给以产业新的投资出路，并且引入“重庆模式”和“雄安模式”作为示范，从而使房地产跳出金融空转，重新引回健康发展的轨道。
2016年12月16日的中*央*经*济工作会议上，习大大指出“房子是用来住的，不是用来炒的。”其实已经明确地指出了下一步政策的调控方向。房产将回归产品的本质，回到“房产—资本—产业—居民收入+财政”良性循环。
可以预测，随着这次会议后，大势的稳固和经济的恢复，对于金融与资本的管控将进一步加强，那些固守“房产—金融空转”的玩家将陆续离场，海外资金推手也将孤木难支，里应外合式的炒作行情更将难以再现。
地产在失去暴涨动力之后，将就此“从良”。
尽管，对于一些前期炒作过高的地区和楼盘，可能会出现价格暴跌的局部行情。但是，房地产毕竟不是“郁金香”“君子兰”，一旦炒作泡沫破灭后就将一钱不值。土地价格的背后是整个社会财富的积累，以及预期投入。对于绝大部分中小投资者，只要宏观经济增长预期稳定，坐拥房产，对于长期投资、保值增值来讲依然是个不错的选择，不会出现房地产价格整体崩盘的可能。
对于一个政府敢于对国家基本经济逻辑进行重大调整，敢于对自身既得利益开刀，并保持绝大部分人财产不受损失，且能保值增值，可以说这是一种难能可贵的智慧与勇气。中*国*政*府也正是以这种对于经济的深刻理解、对于自身利益的判断和妥协，以及经济掌控能力，向国人和全世界宣告着中国崛起的逻辑与气魄。
在未来，从良后的房地产，将以价值投资为主导，同时大量政府土地也将进行更深层的综合开发，效法“重庆模式”和“雄安模式”，追求更长期、更健康的产业开发模式将成为投资方向。
“房产—金融”摆脱空转后，中国经济将开启经济多元化大循环模式，房地产税、共有产权开发、长期租赁，以及相对应的金融形式等等将构成土地开发的长效机制，同时，人民币国际化、农村新型合作化的土地集约开发，以及一带一路、科技创新和生态建设等等，将共同构成中国产业资本的资金源泉。新的经济良性循环模式，将给中小散户带来更多财富机遇。
把房子的事说的深入一点......
在人们的各种权利当中，财产权是特别重要的。比如约翰·洛克就强调财产权利对人的极端重要性。
道格拉斯·诺斯在《西方世界的兴起》里，解释英国为什么能成为世界老大，他的回答是英国人建立了一种有激励的私人财产制度。我过去也说过，这种制度是经由圈地运动来建立的。
中国改革开放，初期效果最昭彰，如农村的承包制，城市中小国有企业的承包制。就是因为承包制一反常态，尊重个人、企业、基层的财产权利，极大地激发了微观主体创造财富的积极性。
改革开放这么多年，不但国家的总财富大大增加了，个人也积累起自己的财产、财富。无论城市还是农村居民，大部分人最重要的财产就是房产。尤其城里人多年打拼的成果主要体现在房产上。
几年前，我们出台了一部重要的法律，就是物权法。在当时的情况下，出台物权法是非常了不起的，因为直到今天还有很多的争议。
物权法是一部私权的法案，保护的是个人财产权利。过去我们习惯于保护国家的集体的财产，宪法规定国家的集体的财产是神圣不可侵犯的。后来宪法修改了有关条文，改成国家的集体的财产是神圣不可侵犯，个人的合法财产也受国家的保护。这一点是非常不容易的。物权法是一个最大的进步。
物权法也是房产的守护神。按照这一改革的趋势，下一步应该讨论的是土地所有权的问题。就是因为房子特别特殊，包括两部分，一个是土地，一个是地上建筑物的权利。
我们现在很多人拿到了房本，过去叫房产证，现在是不动产权证，这个不动产主要还是地上建筑物的权利，不包括土地。但是如果没有土地的权利，这个不动产权应该是不牢靠的，是有后顾之忧的。
比如说现在很多人正在讨论，中国将来可能要借鉴新加坡的住房模式。新加坡确实是有85%以上的人住在组屋，也就是政府给的房子里，但还是有私人产权的房子。比如说，土地有99年的，有999年的，还有永久产权的。新加坡私有产权的房子，跟我们是很不一样的，所以我们在如果借鉴新加坡，这一点恐怕是需要注意的。
现在房地产调控的形式、内容发生了巨大的，甚至是根本性的变化。可以说在很大程度上逆转了原来房地产改革的方向。原来改革的方向，那就是以某种形式探索让个人有完全产权的房子，现在完全逆转了，比如说租售同权、租售并举，而且打击把房子当投资品的行为。因为我们知道无论从理论上还是市场经济国家的实践来看，房子不但是我们主要的私人财产，而且也是投资品。在中国，我想可能在这一点上，将来会和其他国家有很大的不同。
在以后的相当长时间里，我们至少是不鼓励人们把房子作为投资品。投资品其实就是投机品，投资和投机在经济学上就是一个概念。我们不希望人们再过多地持有房产，甚至不希望人们交易。有一种趋势恐怕要回到过去的那种体制上去。
过去是什么样的体制呢？房子是政府或者单位分给我们的，我们有使用权，这个使用权是非常长的，你可以一直租住下去，交点儿租金就行了，租金也不高。恐怕在某种程度上是要回归到过去的这种体制上去，这是这次调控跟以往调控最根本的不同。
因此，政策的趋势是不再鼓励，希望个人再拥有自己的房子。已经有自己房子的，也不会有完全产权。鼓励现在没有房子的人，租房住。
那么房价的长期趋势是什么呢？市场的范围虽然缩小了，但只要个人投资没有可靠去处 ，房子还是公众最大公约数的条件下，房子的供给一定是稀缺，并且越来越稀缺的，价格的总趋势还是向上的。
我们必须把眼光放长远一点，稍微长远一点。一切政策都是短期的，都是权宜之计，都不会有房子的寿命长。
综合《财务自由人》的“龙观天下”栏目 作者 于小龙、王福重功夫财经 ID:kongfuf
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