为什么只有重庆的房子没有公摊面积

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原创： 西部君 西部城事

文丨西部君

最近，房屋公摊面积的话题又热起来了。一篇题为《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的？》的十万＋爆文，引发热议。主流媒体也争相跟进，呼吁取消公摊面积。

在这波呼吁中，一个“特立独行”的城市屡屡作为榜样被提出，那就是重庆。

因为早在2002年，重庆就出台了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，其中明确规定，商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

正是这一做法，让重庆获得了“全中国只有重庆的房子是算使用面积”的美誉。

在重庆买房真的不算公摊面积吗？算不算公摊面积，区别到底在哪？

1.算不算公摊面积，没有想象的那么简单

公摊面积如何算，合理比例是多少，一直以来缺乏明确规定。这确实在现实中引发了诸多纠纷。

像这次爆款文章所举的例子，“买100平方米的房子只得70平方米”，听起来当然很坑。甚至还有更坑的，2010年4月，新华网曾报道，山东高密市一楼盘，公摊系数超过52%，被戏称为“史上最牛”的公摊面积。

伴随着房价的飙升，公摊面积不合理的疑问也在一步步积累。只是，房价越高，开发商做大公摊面积的动力也就越足。这与消费者权益自然构成了一组矛盾。

在讨论要不要取消公摊面积之前，我们先看看重庆不算公摊面积的真实情况。

根据规定，重庆的商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据。这很明显，就是消费者买房时只用支付套内面积的价值，所谓公摊面积自然就省了。不过，问题没那么简单。

西部君特意咨询了前不久刚在重庆买房的朋友。所谓到底按套内面积还是建筑面积计算房价，在现实中不过只是两种价格标示的标准差异而已。

比如，重庆一般的房产销售广告上，也都会分别注明套内单价或建面单价分别是多少（总价一样），购房合同上也会载明。这与其他地方并没什么不同。

当然，按套内面积算的单价肯定高一些。所以，看房屋总价，不管是按套内面积还是建筑面积算，消费者支付的购房款实质并无差别。

支持取消公摊面积，还有一个很重要的理由，是物业费、取暖费等都是按照建面计算，如果取消了公摊面积，也就意味着业主只需要按照实际使用面积支付物业费，从长远来看，当然要划算得多。

但现实可能又要让人失望了。我的这位朋友刚缴纳了物业费，就是按照建筑面积缴纳的。为何会这样？因为房屋产权面积同样是按照建筑面积计算的。

所以，说重庆的房屋没有公摊面积，至少是不够准确的。

换种形象的说法，在重庆购房和其他地方购房的最大区别，可能仅仅是重庆的置业顾问们，往往会更突出按套内面积计算这一概念，甚至把赠送和半赠送的面积也算在套内面积里，让人产生不要为公摊面积买单的错觉。

2.到底要不要取消公摊面积？

西部君指出重庆的实际情况，并不是为了论证公摊面积是合理的，就不该取消。

房屋公摊面积概念的由来，目前比较公认的说法，是从香港“引进”的。也有调侃直接称是源自李嘉诚。

不过，作为“师父”的香港，已经于2013年开始取消了公摊面积的算法，强制要求商品房销售按实用面积计价。“师父”都改了，我们还不该改吗？

当然要改。

最主要的原因在于，当前的公摊面积计算，既缺乏统一标准，在测量上又不具有独立性。说白了主要就是由开发商测算，然后交由规划部门审批即可。

这就可能导致出现这样的情况：同样一个地段的两个小区，假如房屋单价都为2万每平米，同样以建面面积100平的房屋为例，若一个公摊面积是10平米，一个是20平米，那么两套房实际使用面积则相差了十平米，大致相当于一间卧室的面积了。

对应的实际使用面积价差则为20万。这样做，当然不合理，也容易引发权益纠纷。

因此，若按照套内面积进行销售，也还得对公摊面积进行必要的限制。公摊到底由哪些区域组成，也得在合同中载明。这样不仅业主知道自己的公摊部分在哪，也有助于明确权益边界。

所以，西部君是完全支持取消公摊面积纳入预售面积计算的。举重庆的例子，只是告诉大家，取消公摊面积，主要不是为了降房价，而是让房屋面积的概念更加明晰，消费者对于实际的房屋使用面积能够心中有数，不至于造成同一类型房屋公摊面积的差距过大。

当然，也不乏有人担心，公摊取消了，开发商会不会借此抬高单价？对这一点，说实话还真不能忽视，永远不能低估开发商的套路和利益的诱惑。

不过，也不用太担心。高层最近不就是明确了“坚决遏制房价上涨”吗？取消公摊的声音即出现在这次调控信号发出后，估计也并非完全是偶然。其中有无更深的利益背景，大家自行琢磨吧。

3.为什么是重庆率先“取消”公摊面积

说完了公摊要不要取消，再来看下，为何重庆会成为全国第一个取消公摊面积的城市（至少规定层面如此）。

一种说法称，重庆早在2002年就强制施行商品房“按套内建筑面积计价”销售的一个大背景，是当时重庆城镇住房告别了短缺时代，人均居住面积达到11.59平米，急需规范市场秩序。

这种说法是否成立，西部君也无法判断。但揆诸现实，应该不够充分。毕竟，按常识来说，告别住房短缺时代，重庆应该算不上最早。

至于其他可能的原因，西部君尝试做了一些推想：

A. 一个颇为巧合的时间点是，重庆恢复直辖的时间为1997年，而延续至今的住房分配货币化改革，也就是今天所说的商品房改革，是从1998年开始的。

商品房改革，一个涉及如此多人利益，从今天来说，是关乎国运的一个改革，在当时必定需要一些地方先行先试。而刚刚恢复直辖，各项制度需要新创，被赋予的改革空间相对较大，行政层级也高，同时城镇住房较为短缺的重庆，自然是比较好的选择。

B. 其实在商品房领域，重庆还有一个较为特殊的地方在于，至今多数商品房的产权只有50年，甚至还不乏40年的。

这一现象不算特例，像近年温州就曝出一些过去产权年限只有20、30年的房屋面临产权到期的处置问题。这与过去产权年限不统一的大的制度环境有很大关系。但在特大城市里，延续至今的50年产权年限做法，重庆仍算比较特殊（最新的商品房已逐步恢复至70年产权年限）。

重庆为何会出现这种情况，一种普遍说法，是通过减少土地使用年限来降低土地出让金，进而一定程度上降低房价。重庆至今在同等规模城市中的房价都仍有优势，或与此不无关系。

那么，按套内面积计算让购房者获得更多好处（理论上应该如此），以抵充年限上的不足，这种逻辑关系是否也成立？

C. 作为新兴直辖市，重庆所承担的改革试点任务一直不少。像企业破产制度、国企改制、地票制度等等，重庆在全国都堪称是先行者。在房地产领域，房产税改革最早的试点城市也只有上海和重庆。

所以，率先取消按建筑面积计价的做法出现在重庆，不算意外。既有自身特殊的历史原因，也与作为直辖市的改革空间优势有关。

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