2019年土地供应计划出台，二手房东终于松了一口气

土地和房子的关系常被用来形容面粉和面包，每当新的土地供应计划出台，总会刺激一下楼市，尤其是在北京。

7月26日，北京市自规委公布了《2019年北京市国有建设用地供应计划》。这个计划中，提到了北京今年供地计划的三个核心内容。

1、首次提出弹性供地原则，住宅供地最低极限只有300公顷。

2、存量土地供应比例不低于总供地的55%。

3、50%以上的供地集中在近郊新城。

毫无疑问，今年这三条供地计划将会对北京楼市产生深远的影响。其中影响最大，也是大家最关注的就是设定了300公顷住宅供地的最低极限。

按照计划，2019年北京商品住宅供地计划是600公顷，比2018年减少50公顷，比2017年少了150公顷，北京已经连续两年减少住宅用地供应。

但需要我们注意的是，2019年600公顷的住宅供地计划，并不是确定的。最确定的工地计划，也就是供地的最低极限只有300公顷。剩余的300公顷，要根据市场的情况进行统筹管理。

一个细思恐极的事实是，公开信息显示，北京上半年住宅用地已经供应超过200公顷。那么最坏的可能就是，下半年北京住宅用地会有“断供”的风险。

有意思的是，还记得两年前，北京铿锵有力地宣布未来五年供应6000公顷住宅用地，两年后的今天又咬紧牙关设定300公顷的宅地下限供应红线。

幅度如此大的政策调整，在北京确实不多见，尤其是土地供应方面，可谓牵一发而动全身。那么北京这次为什么要这么做呢？这也是我们今天要解决的第一个问题。

土地供应计划的调整，其实很大程度上是由上层楼市发展情况决定的。北京今年上半年的楼市走势用一个词语概括就是“冷热不均”。

冷的是二手房。

某中介机构数据统计显示，2019年上半年，北京全市二手房网签总量为72,603套，环比2018年下半年下降5.42%，同比2018年上半年下降5.27%。单看上半年的数据，今年上半年北京二手房网签量为2015年以来的新低，较2018年下半年减少4000套左右。

还记得3月北京二手房网签1.6万套，迎来了近年的小高峰，人们也以此为北京楼市小阳春的标志，但是许多人没有想到，3月之后，北京二手房成交就出现了明显的下滑趋势，6月网签量为11,778套，环比下降14.43%，同比下降25.58%。

另外根据我爱我家统计，上半年北京二手房成交均价为56,825元/平，环比上涨0.85%，同比上涨0.7%，二手房房价保持在一个相对平稳的状态。

北京上半年二手房市场这种低迷的状态，当然和北京严格的调控政策有关，而另一个主要原因就是北京二手房的需求被稀释了，这也就是我们接下来要说的北京新房市场的“热”。

中原地产统计数据显示，今年上半年北京新房成交量达到16,373套，较去年同期上涨103%，也是2017年以来新房成交量最高的6个月。

分季度来看，第一太平戴维斯提供的数据显示，北京今年一季度一手普通住宅成交面积为94.22万平方米，二季度成交面积则冲高至198万平方米，二季度数据环比和同比涨幅分别达到110%和215%。

出现上升的还有新房的供应量，中原数据显示，今年上半年，北京新增供应套数约为1.78万套，新增供应面积为233.14万平方米，较去年同期上升57.8%，为近三年同期新高。

尽管今年上半年新房供应量和成交量都出现了较大幅度的攀升，但是新房的价格却很好地控制住了，上半年北京新房成交均价为54,809元/平，同比去年同期上涨11.71%，环比去年下半年下降1.89%。

之所以新房价格没有出现大的波动，就是因为新增供应的房源主要来自于限竞房，新房上市价格在报批环节就得到了有效的控制。

虽然说新房成交量在今年上半年迎来大幅度的攀升，但是现实的情况是限竞房的去化并不好，可以说是热销与滞销并存。

当然，限竞房市场上不乏世茂国风长安、金茂佑安府、金地悦风华和华润橡树澜湾这样的网红盘，引发了市场上一轮小高潮。但是随着供应量增加，那些地段较差的项目就存在严重的去化难题。

中原地产数据显示，上半年限竞房供应总量为3.78万套，而目前网签套数合计1.379万套，网签面积144万平方米，从面积算，网签完成率仅有32%。

而目前已入市的库存量达到2.2万套，这还仅是限竞房的库存，如果再叠加纯新商品房、二手存量房，那北京的库存情况已经很严重。

所以在这个时候北京设定供地最低极限，主要就是为了减少新房供应，从而带动二手房的销售。

那么2019年北京土地计划的实施对楼市会产生什么影响呢？减少住宅用地的供应，会不会引起市场上新一轮房价上涨呢？

其实大家不必对北京楼市的走势有太多担忧，目前来看，北京市场依然低迷。虽然经历过三四月的小阳春，但投资需求明显被压制下来，整体市场也很难有根本性的改观。

不过在这里还是要恭喜北京的二手房房东，终于可以松口气了。按照现在的情况看，北京下半年住宅用地供应量肯定是减少的，限竞房的供应肯定也会受到影响，这时候二手房市场就有很大的表现空间了。

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