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注意:上海没那么松!

文琳资讯 2024-04-13

The following article is from 子木聊房 Author 子木


文丨子木



8月6日下午,楼市爆出一则消息:上海,松了!


据“中国经营报”微博刚刚报道,上海市副市长陈寅透露:上海自由贸易试验区临港新片区将放开房产限购政策。由以家庭为单位的限购,转为以个人名下房产数量限购。购房资格由5年社保要求转为3年社保要求。



随后立刻引来大批媒体解读,与此同时,上海中介们彻底沸腾了,准确来说是长三角的中介们彻底沸腾了,在朋友圈传播着:“今天不买后悔三生”,“政策放松初现苗头,要做一个赶在前面做吃肉的人“,诸如此类。


的确,作为全国楼市的风向标之一的上海,即使是区域性的放松调控,在这个节骨眼上,调控放松,足以引发老百姓对楼市的忧虑:房价大涨正在倒计时?


下面子木帮大家还原楼市真相。



1

真相


首先这条调控政策是配合着“上海自贸新片区”规划文件一起出台的。


在规划文件中,涉及到楼市居住政策的总共12条,但是都归于“人才政策”之下!


在打造更具吸引力的人才发展环境上,主要是聚焦吸引国内和国际各方面的人才,我们一共提出了12条政策,包括人才“居转户”(居住证转户籍)年限从原来的7年缩短到5年,核心人才进一步缩短到3年。


另外,我们为外国人来新片区工作创造便利条件等,对于非本市户籍人才购房资格,由居民家庭调整为个人。而且,原来的政策是购房需要缴纳个税或者社保年限要有5年,新片区缩短到3年。


另外,在资金方面,上海将设立新片区专项发展资金,5年出资总规模不少于1000亿,重点是要支持新片区内的高端人才、基础设施建设等各方面。


要注意,如果你想享受安居政策在此地买房,首先必须满足“特定人才“的基础,是有一定门槛的。而这个门槛,不是随随便便来个人就能买房,也不是像一些城市把人才定性为50岁的专科生。


虽然“特定人才”目前没有设定门槛,但是自贸区未来承接的是上海高端制造业,比如特斯拉、大飞机、高端装备、高校等,这些产业需要的人才,其门槛素质可想而知。


而且即使是不放松,作为临港经济开发区,也会对新引进的人才给予充分居住政策补贴。特定人群放松,对于大部分炒房客依然是禁忌之地,怎么说能是调控放松呢?


而且上海市副市长陈寅全程演讲,没有一句话是放松调控的,都是立足长远发展,为了上海自贸区引进人才,敞开大门。


所以因此沸腾的中介们,可以静一静了。


2

市场


我们再来了解一下什么是上海自贸新片区。


上海自贸新片区位于上海东南部,是中国对外开放的升级版“特区”,今天(8月6日)下午,国务院新闻办举行的新闻发布会,正是给出了自贸新片区详细规划方案。



中央给自贸新片区的定位非常之高,是对标国际上公认竞争力最强的自由贸易园区打造的长三角连接“枢纽”。最重要的是,增设新片区是全方位、深层次、根本性的「制度创新变革」


有中央的首肯、政策红利、再加上上海财力的支撑(5年内出资总规模不少于1000亿),所以自贸新片区,可谓含着金钥匙出身,势必会延续浦东新区当年崛起的成绩。


说实话,这三年上海的市场并不太好,属于中度偏凉,在今年三月份虽然迎来一波小高潮,但马上又凉了下去,而作为距离上海市区的临港板块更显安静。


据数据显示,上海临港板块(自贸新片区所在地),新房总库存达到61万平方米,新房去化周期为25个月,供过于求。


此番调控政策出台,某种意义上也是为了当地去库存,否则当地开发商下半年的日子不好过,整体缺乏开发动力,形成逆向循环。


当然此区域的“定向”放松,对于上海其他地区并没有参考意义。上海主要城区还会继续担负“楼市风向标”的责任,响应国家「房住不炒」的大基调,继续稳字当头。


3

投资?


那么这个板块值不值得投资呢?


我们先来看距离。临港板块旁边的滴水湖距离上海市中心人民广场大约74公里,驱车约1.5个小时,地铁只有16号线。所以在距离层面上,临港板块目前没有优势而言,不敌环沪的嘉善和昆山。


而且由于距离较远,生活配套一直滞后,也成了上海人看不起的“荒凉之地”。



但房价可不便宜,目前,临港房价较高的滴水湖周边的房价被炒到每平方米3万元,二手房的价格在每平方米2.5万元左右。而临港其他地区尤其是偏离地铁沿线的地区房价更为便宜,单价每平方米低于1万元的房子也比较常见。


在当年限购之后,临港板块成交一度下滑跌至谷底,投资客失足,当地人口仅30多万,需求不足以撑起这个楼市。


所以根据上海各区域的价值来看,临港房价目前大概处于合理值的130%~150%之间,价值被高估。但是随着政策落地,大企业入驻吸引人才落地,未来价值会逐步夯实。


而这需要的时间会很长很长。


再者,临港片区虽然被定义为自贸区,但偏向于产业类公司,特别是超大型产业企业。


大企业拿地通常会配套住房开发,会消化掉一大部分高新人才住房需求,同时临港区域并非霍尔果斯或者宁波保税区这种税收套利洼地,民营性小企业到地发展的可能性受到制约。


而且在教育层面和医疗层面上,由于距离原因,很难引进上海高级资源,这导致非产业类高净值人群并不会流入到此区域。这在某种意义上,限定了临港板块的天花板。


所以,去临港工作赚钱还行,房产投资,就没必要了。


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