降息，多地“救市”！房地产会走老路吗？

撰文|蜜姐&编辑|楚琦

近期，疫情防控效果明显，除个别地方反弹外，湖北以外确诊病例已是16连降。

但其对经济的冲击依然在继续，无论是各地还是企业，都在花式自救。

这两天，关于楼市的消息尤为引人注目。

一是，昨天（2月20日）LPR如预期下调，降息来了。

二是，河南、苏州、无锡、福州、上海、西安等地纷纷推出楼市新政，加入“救市”队伍的城市越来越多。

房地产会不会走老路？这个话题又再一次被热议。

01

先说降息的问题。

昨天上午，央行公布了最新的贷款市场报价利率（LPR）。

1年期LPR为4.05%，较上月的4.15%，下降了10个基点；5年期以上LPR为4.75%，较上月的4.80%，下降了5个基点。

就在此三天前，2月17日，央行开展了2000亿元的中期借贷便利操作（MLF）。此次中标利率为3.15%，较之前下降了10个基点。

所以有些人又兴奋起来了，一些卖房群又活跃起来了。

目前央妈降息的关爱还是主要考虑疫情对经济的冲击，保持金融市场流动性合理充裕，降低实体经济的融资成本。

5年期以上LPR才跟大家的房贷息息相关，而仅仅只降低了5个基点。

举个例子来说，如果你的房贷总额为100万，贷款期限20年，利率下降5个基点，选择等额本金的还款方式，房贷总额仅仅少了5021元；选择等额本息的还款方式，房贷总额仅少了6561元！

房贷总额100万，房贷期限拉长到30年，利率下降0.05%，房贷利率也只不过少了一万元出头！

所以，真的不用太激动。

02

当然，降息引发最大的猜想是，房地产是否会走老路，“大水漫灌”会不会重现？

回顾过往，2008年、2012年、2015年，是非常明显的三次大放水。楼市也是跟着起飞。不过之后再回头看效果，会发现和当初放水的初衷并不完全一致。

尤其是2008年著名的大放水，引发了大量争议。

而过去的一年，也让我们深刻体会到，即便能搞出“宇宙”房企，与发达国家比肩的房价，也不会因此获得核心竞争力，反而房地产的挤出效应伤害性不小。

另外就是这三次放水，主要还是因为经济本身的困境，特别是2008年的全球金融危机，三次都并非因为某个黑天鹅事件（比如一次疫情）。

央行也在公布新一期LPR报价的前一天晚上（2月19日），发布了2019年第四季度中国货币政策执行报告，其中，再次重申了房住不炒，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

已经明确认识是非常清楚的。

蜜姐在上周的文章中也提到，此次LPR大概率会下调，但当妈不易，真要进一步地货币宽松，央妈还得考虑物价的影响。（详见《特殊时期，央行再放大招！房贷利率有望下调？》）

当然，又对楼市兴奋的人，也不是没有理由，尤其是最近两天中介、开发商劝买房，除了降息，就是拿北京和上海的土地市场表现说事儿。

2月20日，在央行公布LPR下调的同一天，香港置地以310.5亿拿下上海徐汇滨江西岸金融港地块，刷新纪录成我国内地“新地王。

在此两天前，北京出让大兴、通州三宗地块，20家房企参与角逐，起拍价65.56亿元。而今年以来，北京平均楼面价3.6万每平米也刷新了历史最高纪录。

03

相比北京、上海土地市场的火热，其他地方，更着急的是“救市”，重点在稳楼市。

今天，河南发布了文件，从支持复工、放宽预售条件、信贷支持、土地出让金缴纳等方面提供了政策支持。

此前，苏州、无锡、福州、衡阳、济南、西安、杭州、上海、天津、南昌、南京等数十个城市推出了楼市新政。

从延期、分期缴付土地出让金到放宽预售等，都在积极稳定土地市场乃至整个楼市。

如此一来，房企们才能更快地进入销售环节、回款，拿地的积极性和行动力才能提高。

对于个人购房来说，现在买房的逻辑已变。

一是，经过这次特殊时期，一线城市、热点二线城市的价值更加凸显。

即便你在老家有套房，但身在一二线城市工作，却可能面临没有房产证连城都进不了……蜜姐反对用房子来硬性给人划分“等级”，但特殊时期不止一个城市采取了这样的特殊方式。

租售同权的路，还很漫长，刚需还得买房。

除了这样的“特殊对待”，附加在房子上的资源（教育资源、医疗资源等）更加明显。

二是，买房未必都是投资，还可能是套牢、负资产。

尤其是全部身家都投在买房上的人，最近可不太好过。身边一位朋友的同事，前两年看行情不错，加大了投资，不仅入手住宅，也投了公寓。

作为工薪族，虽有稳定的收入，但一个月近两万的房贷，压力非常大。此前，公寓一个月有六千房租，能缓解不少压力。而春节前租客退租后，最近两月空置，只能找父母“援助”房贷。

真着急用钱的时候，也很难指望卖房救急。买房，未来更多是作为长期持有资产，对冲通胀不错，但想短期套现、增值非常难。

三是，房子的价值不再仅限于地段，优质物业的附加值将更加明显。

此次疫情，让不少人深刻体会到了不同物业公司，管理水平的差异。未来二手房的交易，买方也会更加看重物业的附加值。

短期内，今年改善性住房也会由此前流行的大平层，更多转向洋房、别墅，独立空间更多的房子。

如今，近150家房企推出了线上售房，打折促销，全员营销，无所不用其极。无理由退货，甚至三个月不等时间的保价大招都使出来了。

有购房需求的，近期可以多多对比，早做打算。待到疫情结束，可抓住各种打折机会。

相信今年各大城市也会积极“抢人”，放宽落户和购房限制。

不过，在楼市调控的大背景下，“因城施策”可以，放宽落户乃至购房限制也可以，博弈会更加频繁，今年能稳住楼市就不错了，别指望还会大火。

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