这个杠杆率超过100%的城市，迎来了抛售潮？

在江湖上混久了，什么事都能遇着。

最近，杭州楼市出了一个“小插曲”，让不少媒体都尴尬了——上个星期传得有鼻子有眼的“杭州3.5万元/㎡以上的楼盘暂停发放预售证”的消息，是假的。

而另一个数据却是真的——杭州杠杆率已经超过了100%，局面几乎一触即发。

01

不攻自破的谎言

“假消息”最先是从哪儿传出来的呢？说出来你可能不信——《中国房地产报》。

中房报在房地产行业是绝对的权威，8月4日中房报发文称，从多位杭州房地产开发人士处获悉，杭州价格3.5万元/㎡以上的楼盘暂停发放预售证。并表示，这次的停发预售证，可能要持续一到两个月。

报道中指出，杭州之所以停发高价盘的预售证，是因为房价涨幅控制不住了，“杭州上半年整体房价涨幅是4%，但滨江区、余杭区等区域的房价涨幅高于这个数字，如果不控制高价盘入市，那房价涨幅很快就会逼近红线5%”。杭州市为了控制住不断上扬的房价，只能控制高价盘入市了。

听起来有理有据，毕竟杭州上半年的房价的确在涨。而且，中房报的消息来源是“杭州房地产企业相关负责人”，还不止一位。

按理说，房企是没必要传假消息的。谁都知道现在的房企负债累累的占绝大多数，停发预售证，就等于资金受挫。

尽管在中房报的报道中，也提到了“记者两次致电杭州市住房保障和房产管理局市场管理处询问，但电话未接通”，表明消息还未得到官方证实。但对于杭州楼市而言，既有中房报的报道，又有本地房企的发声，基本就等于板上钉钉了。

明摆着，这两方都没有理由造假。

所以，在杭州停发高价盘的消息出炉之后，短短一天的时间内，杭州楼市风云变幻，中介在群里疯狂转发这条消息，为杭州楼市原本晴朗的天空笼上了一层乌云。

有意思的是，就在第二天，这则报道就被打了脸。

8月5日，杭州市住房保障和房产管理局发放了新楼盘的预售证，该项目的均价约为4.23万元/㎡（含装修3500元/㎡）。

而原先“无人接听”的杭州住建局电话，也在第二天接通了，工作人员表示，“没有明文规定单价3.5万元以上的楼盘不能申请预售证”。

谣言“不攻自破”了，摆在大众眼前的，是杭州再攀新高的房价。

02

一路飞升的房价

作为一个二线城市，杭州逐梦脚步从不停歇。和梦一起狂奔的，是节节高的房价。

7月28日，有网友在浙江服务网上提问：“目前深圳、东莞、宁波等城市近期都在收紧调控，请问有关部门是否考虑增加户口、社保等限售政策？”更有网友直接表示，杭州已成炒房客的天堂，希望杭州能够收紧调控，坚决打击炒房客。

杭州住建局给出的回应是：“我局会在下一步出台有关政策时，适时予以考虑。”换言之就是，暂时不会出台相关的调控政策。

犹记6月份，杭州楼市曾因为远洋西溪公馆出现“万人摇”而扬名，杭州6万人抢959套房的传奇故事，也掀开了各地万人摇号抢房的新篇章。

远洋西溪公馆的毛坯房单价是28000元/㎡，而周边的二手房单价已过40000元/㎡，买到就是赚到，这句话绝不是胡说。

在杭州房价一路飙升之际，担忧炒房客卷土重来的声音也是不绝于耳。

数据显示，2016年，杭州新建商品房的成交量为19万套，其中住宅为14万套；2017年，杭州新建商品房的成交量为18万套，其中住宅为12万套；2018年上半年，杭州新建商品房的成交量近8万套，其中住宅近5套。

在这些成交量背后，炒房客的比例不容小视。

我们可以从杭州居民杠杆率的数值窥探到一二分真相。2019年11月，央行发布了《中国金融稳定报道（2019）》，提到杭州的居民杠杆率达到了103.2%，是全国唯一一个杠杆率过100%的城市。

居民杠杆率体现的是居民的债务负担和偿债能力，杠杆率越高，居民的负担越重。而居民杠杆率过100%，意味着杭州的居民贷款超过了本城一年的GDP，这是一个非常危险的信号。

2018年，银监会主席郭树清表示，各行业降低杠杆率是当务之急。其中，居民家庭的杠杆率也需要降低，这个增长速度非常快，这是很危险的。

而杭州市火爆的新房市场掩盖不住的，是二手房的挂牌量节节攀升。

数据显示，早在2019年11月底，杭州市区（不含临安）的二手房挂牌量就已经超过10万套。2020年4月，杭州市区（不含临安）二手房的挂牌量突破11万套；2020年6月，杭州市的二手房挂牌量突破12万套。

尽管近几个月来杭州二手房成交量火爆异常，4月以来已达月内破万。但挂牌量不降反升，不得不让人担忧，传说中的“抛售潮”是否已经出现？

03

重重堆积的房价

杭州的高房价是数据堆出来的，通过高杠杆率、高成交量和高挂牌量的重重助推，最终造就了“花团锦簇”的模样。

到底是不是花团锦簇，现在犹未可知，因为有数据表明，杭州二手房的挂牌价与成交价，实际上都在下跌。

数据显示，杭州市二手房的挂牌价从2019年7月到2020年6月，均价从35966元/㎡下跌至34120元/㎡；而二手房的成交价从2019年7月到2020年6月，均价从30231元/㎡下跌至29099元/㎡。

与二手房价下跌的现状相反的，是杭州对土地的依赖度越来越高。Wind数据显示，北上广深四个一线城市上半年累计取得土地出让金3092亿元，二三线城市累计取得土地出让金6281.13亿元。

其中，杭州高居榜首，连续四年夺冠。

而另一份数据显示，全国已有12个城市土地依赖度超过了100%，包含温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、广州、西安、南京、佛山、郑州。其中，杭州的土地依赖度排名第四，高达140%。

尽管楼市热度一直不褪，但对于年轻人而言，杭州仍然是造梦的天堂。

2019年，杭州净增人口突破50万，超越深圳，成为全国人口净增加最多的城市。据《杭州日报》报道，国内知名招聘机构发布的《2019年杭州中高端人才及杭漂大数据报告》显示：2016年四季度至2019年四季度，在全国15个重点城市的人才净流入率排名中，杭州人才净流入率以13.6%排名第一。

2020年2月，浙江省统计局发布《2019年浙江省人口主要数据公报》，其中，杭州突破千万人口，达1036万人。随着人口的不断涌入，杭州的房价水涨船高是必然的，毕竟房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。

种种数据表明，杭州跟房地产之间，仍处于难分难解的胶着状态。

仔细想来，此前的“谣言”就更有几分耐人寻味了。

或许，真是难以割舍吧！

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