新契税法发布，房价要涨？别被忽悠了！

文/大先生

契税法公布后，楼市又沸腾了。

中介们大张旗鼓地将其解读为“契税历史时刻到来”，今年不买房，明年契税翻一番，购房成本暴增，明明白白给国家上交了血汗钱。

由于中介群体庞大，信息传播量引发了轩然大波，对不明所以的购房者造成恐慌效应。很多读者纷纷在后台私聊我。

笔者作为专业辟谣老司机，很明确的告诉你：

我国契税税率一直都是3%-5%，今年是，明年也是。之前存在1～3%的优惠税率，明年也没说取消，所以，各地执行的税率不会和现在有什么变化。

总之，两个字：不变。

接下来是细节上的分析，感兴趣的可以读一读。

01

将契税法解读为利空的观点，是因为这句话：

自2021年9月1日起，施行契税税率为3%至5%。

因为很多人的亲身经历是，自己买房子只交了1-2%的契税。这是不是说，明年9月1日以后，买卖房产要交的契税变多了呢？

比如一套200万的房子，如果按按3-5%的比例来交契税，光契税就要多交6～10万。

但这其实是一种误读。

如果你去翻一下之前的《契税暂行条例》，就会发现，新契税法一直规定的征收标准都是3%至5%，已经从1997年沿用到了现在。

在2019年的《契税法》草案审议时，也明确提出“维持现行税率不变”。

而此前大家买卖房产，之所以只交了1-2%的契税，其实是因为，当局在房地产市场调控中，把契税减免当作一项调控工具，给予购房一定的契税减免优惠。

按照2016年的规定：

对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；

面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

而无论是1997年出台的《契税暂行条例》，还是此次公布的《契税法》，在具体条文中并没有涉及税率优惠调整的内容，但都预留了“口袋解释”。

《契税暂行条例》的规定是：

具体税率由各地自行决定。

而《契税法》的规定是：

契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

因此，并不意味着9月1日之后契税会上升，地方政府仍然可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率，只是多出了要报人大决定、国务院备案的程序。

毕竟商品住宅一直实行的是优惠税率，目前来看，如果具体地方不做出调整，新契税法的出台，并不会影响目前的税率。

所以，购房者不用担心，更没有必要提前去交契税！

另外，既然契税很多时候是根据成交价格来确定征税额的，能不能“做低”价格来“避税”？

这也是不行的，因为契税法规定：成交价格、交换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关参照市场价格依法核定。

02

当然这次契税法的出台，对有房一族来说也是好消息。主要是下面这条新规定：

婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。

意思是：房产证、土地证上，夫妻之间不管是“加名字”“减名字”“换名字”或变更共有份额，都不用缴契税。

“法定继承人”（配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母），在进行房产继承的时候不用征契税。

其实一直以来，契税主要出现在买卖行为中。这种法定的继承行为，还有夫妻之间转移财产，和买卖行为之间的差别是很大的。

也就是说，这一条文与新房买卖无关，与二手房交易间接相关，重点调整的是：房屋继承，契税免征。

这是在没有出台遗产法的情况下，通过契税法的调整，给了法定继承人一个实实在在的好消息，对于之前来说，至少节约了房价1.5%的契税支出。

不过，需要注意一点的是，契税免征并不表示其它税、费也免收。

例如增值税、个税、公证费用等该按各城市规定缴纳的，一分也不能少。例如公证费用2%，这个费用还是不低。

当然，继承人把房子拿到手后，房子再次出售时，也会按照二手房的销售对待，相关税费按二手房标准执行，和其他房子没有什么差别。

所以，免征契税对一部分人来说确实是利好，但与降低房价没有什么关系。

03

其实，这次也就是把《中华人民共和国契税暂行条例》升级为《中华人民共和国契税法》，法律层级更高了。但内容没有啥变化，是相当中性的。

法定继承人、夫妻双方进行房产转移时，可以减免契税，降低转移成本，是好消息。

但它并不涉及到买卖，也和房价涨跌没有任何关系。

所以，对这部法律的关注点，还是应该放在契税法通过后，将对个人产权起到进一步保护作用的方面，而不是放在网上有些人所称的“重大利好”上或“利空”上。

也不得不说，楼市开始转向了，中介们的工作不好做，为了让人们买房，无所不用其极，任何信息都可以解释为楼市热点。

这种营销噱头在下半年会越来越多，大家习惯就好。

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