楼市，四大变化悄悄来临！

如果你仔细观察，会发现最近楼市出现三大变化。

一、楼市调控继续收紧

继续深圳之后，8月30日，无锡出台了严厉的楼市新政，规定个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年、制止假离婚买房、严格审查购房资金来源...

这是8月26日，住建部在北京召开部分城市房地产工作会商会后，首个收紧调控的城市，调控力度之大让人惊叹。

8月26日的那次会议，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市参加了会议，仔细看一看，这些城市房价都是近期涨幅较大的。

根据国家统计局公布的“2020年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”。7月份这6个城市的房价同比上涨为沈阳（9%）、长春（7.3%）、成都（9.6%）、银川（17.6%）、唐山（16.1%）。

而这次收紧楼市调控的无锡没有出现在这次会商的名单里。但其7月份新房价格同比上涨9.6%，超过了2019年国内GDP（6.1%）。

所以说楼市调控继续收紧，而对象主要是今年以来涨幅较大的城市。

二、楼市调控偏爱金融手段

相比传统的限购、限贷、限售，本轮楼市调控采用金融手段的力度在上升。

央行到目前为止连续4个月拒绝降息，房贷利率下调的势头被抑制，甚至还有回升。

监管部门，摸底线上消费贷款规模，包括与蚂蚁集团旗下花呗、借呗两款产品的联合贷款规模、信用卡贷款及互联网贷款等流入楼市情况（来源：21世纪经济报道）。

8月24日的房地产工作座谈会提到，要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。

银保监会主席郭树清此前表示，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。

而在无锡楼市调控中还提到，金融监管部门要严格审查购房资金来源，监控消费贷款、个人经营性贷款资金去向，严防居民挪用消费贷款和其他贷款用于购房。这限制了你加杠杆，原来有部分人购房首付是金融机构借来的，甚至有通过企业低息贷款的钱购房，这类违规资金进入楼市向来不允许，但是确实有人这么操作。今后如果这部分钱监管得严，肯定会加大炒房者的资金成本，对楼市的降温是有好处的。

房地产金融审慎管理制度还有一大表现，那就是对开发商的监管，此前有主流媒体报道，监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”：

剔除预收款后的资产负债率大于70%；

净负债率大于100%；

现金短债比小于1倍。

早前，住房城乡建设部、央行召开重点房地产企业座谈会，会议提到了“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”。具体的内容还不明确，但应该主要是在负债层面，限制房企盲目融资、盲目加杠杆。我想这里面的原因有二，一方面控制房价上涨，另一方面抑制社会宏观杠杆率上升。

三、房地产调控税收比例上升

8月24日的房地产工作座谈会提到也谈到，要发挥财税政策作用，有效调节住房需求。

和深圳一样，无锡个人住房转让增值税征免年限也由2年调整到5年，这意味着买房成本上升。为什么税收在房地产调控的比重在上升呢？

我们知道，楼市调控并不是为了抑制刚需，而是为了抑制房价上涨。现在一线城市非户籍人口购房年限都需要连续5年社保，二线城市也要两三年。这种情况下，如果在限购上加码，比如提高到7年、10年，那就严重伤及刚需了。

所以这需要在税收方面加大权重，加大在购房时的税费成本，让一部分人知难而退，从而抑制炒房。但是这个效果最终还有待观察，因为这个成本很可能让业主附加到房价上，间接使房价上涨。

四、控制房价侧重于供应上解决问题

近期一些城市的楼市新政中还提到了增加土地供应，特别是住宅供应。深圳住建局局长又表示：深圳还将把新增建设用地的住宅比例，从以前40年平均22.1%提高到25%，其中未来两三年可能达到30%。

与此同时，深圳住建局局长还提到，新加坡是深圳学习榜样，未来深圳的住房比例是“六比四”，目标是让深圳60%的市民住进公共住房，为此将加大住房供应，推进大规模住房建设。

楼市一般分为三大市场，保障房市场、商品房市场、租赁市场。现在的模式是商品市场最为强大，但房价高企，租赁市场和保障房市场偏弱。学习新加坡模式，让多数人住进便宜的房子，出发点确实是好。不过深圳和新加坡不同，新加坡是一个国家，深圳是中国的一个城市，背后有14亿人口，人口流入相当新加坡高很多，加上土地面积有限，实施起来难度确实大。

总之，楼市环境确实发生变化了，今年最后几个月，房价有上涨的动能，但也有调控在刹车，楼市整体还是稳为主。

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