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开发商降价了,什么信号?

熊大 文琳资讯 2024-04-13

根据财联社报道,9月6日晚十点恒大连夜召开营销大会,并宣布要启动全国楼盘7折促销计划。有市场舆论认为,恒大此举旨在融资收紧的背景下,加紧扩大市场份额,降低负债率。


恒大降价促销,并不简单

恒大的降价已经不止一次了,盘点最近几次,去年3月1日-4月1日,恒大宣布所有在售,住宅、公寓和写字楼全部9折优惠,商铺8折优惠;去年8月份,恒大宣布旗下500多个楼盘全面降价促销,新盘9折,尾盘低至8折。今年2月份,恒大集团宣布,将于2月18日启动全国各楼盘销售特大优惠政策,全国在售楼盘七五折售卖。


打折,已经成了恒大的基本操作了。但回顾历次恒大降价,并没有引起全行业的降价甩卖。所以有一点是可以明确的,恒大的降价属于常规营销手段,并不会对行业造成直接性影响。


不过,恒大作为房地产龙头之一,其降价行为多少一定预示着某些信号,并对行业产生一定影响。这点毋庸置疑。据2020年恒大中期业绩发布会数据,上半年恒大实现营业收入2666.3亿元,实现销售额3487.9亿元,实现销售面积3837.9平方米。



这些数据在全行业来看,排名第二,仅次于碧桂园。因此恒大的这次降价,如果放在当前背景下,其实更像是房地产行业现状的折射。


房地产龙头降价,原因几何?

还记得为控制房地产企业债务而设置“三道红线”吗?据天风证券研报估算,多数房企都“严重超标”,当然也包括恒大在内。


另据统计,恒大的不少债务指标“超标”:现金及现金等价物/一年内到期短期有息债务比值不到0.5,即意味着恒大可自由调配的资金不到有息债务的一半。因此恒大或考虑到监管红线的问题,降价促销加速回款,可以一定程度降低负债率。

再者就是基于当前宏观环境的考量。由于一季度疫情影响,年度销售目标难以达成,为了弥补销售缺口、争取更多的市场份额,以价换量成了当下大小房企的最优选项。数据显示,2020年1-6月份,超过90%的房企没能完成半年度销售目标,其中包括万科、龙湖、碧桂园、融创等在内的众多房地产龙头,有的甚至销售目标达成不足30%。


还有一点是房企债务的集中到期。数据显示,2019年下半年以来,在融资渠道收缩的环境下,房企增加了境外债务的发行量。到今年初,房企境外发债规模同比增速达70.98%。然而这些债大多都是短期债,9月份之后就迎来了第一个高峰期,到2021年6月份房企将累计1.5万亿元债务到期。融资成了房企最大的难题。


一般来说,房企不会利用海外债融资,除非融资环境非常紧。但考虑到目前贷款和海外债的资金成本并不低,促销回款也就成了最后的办法。特别对于中小房企,一旦销售目标难以达成,整体回款将受到影响,关乎企业生存大事。


而且还有一点,恒大的降价促销其实可以算作是“降杠杆”的行为,因为在8月20日,央行、住建部已经提出“希望房企控制负债,不要继续快速加杠杆”,“要求部分房企每月提交月度资产负债表,及于9月底前交降负债方案。”


对房地产行业有影响吗?

刚刚上面也说了,直接影响不大,但示范作用、暗示作用等间接影响很大。房价,很大程度上是由预期决定的。多数人看涨,买的人就多,从而越买越涨。但事实是,正如我之前在文章中提到的,很多三四线城市,甚至部分省会城市的楼市库存积压严重,有的地方楼盘开盘半年多,仍存在一手房源。根据《全国百城住宅库存报告》数据,截止7月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为48031万平方米,环比增长0.2%,同比增长6.9%。


从这点我们可以预计,如果未来房企出现集中降价的话,那么降价一定会大多集中在三四线城市。目前我所在的城市,已有部分地铁口三室两厅100多平的房源出现了降价现象(安居客数据),年初挂牌价为155万,现降至143万。



虽然说楼市在4、5月份迎来了一波小高潮,部分城市的房价也出现了一些回暖,但这终究只是部分城市,许多城市全国楼市去库存压力依然很大。全行业来看,不排除后期有房企陆续以价换量的可能。


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