房贷利率下降拐点已来临？

据融360大数据研究院10月房贷报告：全国首套房贷款平均利率为5.24%，二套房贷款平均利率为5.55%，均与上月持平。今年以来房贷利率九连降的趋势终结，拐点出现。

注：数据监测期为2020年9月20日-2020年10月18日

年初的疫情，央行降准降息，货币供应量显著增加，市场利率下行，房贷利率也跟着下行，楼市出现局部回暖。

7月份后，楼市政策开始收紧。央行至今已有6月个未降息，银保监会严禁银行违规资金进入楼市，多个热点城市收紧限购限贷限售。

据国家统计局10月20日公布的数据，9月90个大中城市当中有55城新建商品住宅价格环比上涨，9月份是59城。楼市有所降温，但依然有一定的热度。

观察最近几年的房价走势，房价与房贷利率息息相关。若房贷利率持续下降，则楼市较为活跃，反之降温。

2019年8月20日，新的LPR利率出现后，5年期LPR利率成为新的“房贷基准利率”。 

目前，5年期LPR利率已经有半年没有变动，但为何房贷利率此前连续9个月下降？

因为房贷利率不仅受政策利率影响，银行在其中也可以灵活调动。

新的房贷利率计算公式是：

贷款利率=5年期LPR利率+政策加点+商业银行加点（可正可负） 

相比其他贷款，银行往往偏爱房贷，因为房贷违约率最低，收益最稳定。

下面是某银行的不良贷款分布情况，可以看出，房贷的违约率几乎是最低的。

房贷利率持续走低显然与当前楼市总体偏紧的基调不相符。

据21世纪经济报道：9月27日，三位银行业人士向记者表示，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。一位大行人士表示，监管年初就有要求，本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例，这一比例或为30%左右，但未见到发文。

据21世纪经济报道，近日，记者获悉，随着房地产金融监管政策加强，深圳等地有国有大行已于近期收紧房地经营贷的贷款条件，额度也有所收紧。

可以看出，银行房贷正在收紧。

考虑到目前货币供应量显著高于去年，当前银行流动性并不是很紧张，银行有进一步扩大房贷的动力和实力，但银行房贷往往有额度限制，越到年底就越紧张，加之目前楼市收紧。在额度紧张之下要么不停贷、要么是提高利率。

所以，今年最后两个月，楼市会继续降温，表现是房价环比上涨的城市逐渐减少。不过，楼市很难太冷。因为市场上的货币总量还是较大，货币增速还保持在两位数，高于去年，也显著高于GDP增速。

考虑到目前的政策利率已经6个月未见下调，但全球疫情依然蔓延的情况下，未来政策利率上调的可能性不大。所以未来房贷利率尽管很难下调，但显著上涨的可能性也不大，未来两个月应该是走平或微升。

对于新购房者而言，房贷成本增加的空间有限，只不过，申请房贷时等待的时候可能要更长一些。

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