城镇子女继承农村宅基地！不容忽视的经济信号

撰文|杆姐&编辑|雯雯

杆友小石推荐藤乐队的《稳定生活》：听丢火车和藤乐队，都让我忘记了他们来自东北。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

一早起来，看到一个大新闻，农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

事情是这样的，有个代表提了个建议，该建议中提到“关于农村宅基地使用权登记问题”。

于是自然资源部经商住建部等多部门后，对建议作出答复，明确的上述信息。

这件事关注度很高，因为涉及私人产权，涉及千家万户——中国改革开放目前才42年，当时绝大多数人都居住在农村，换句话说，中国多数人的父辈或者自己，在农村都有一块宅基地。

明确城镇户籍子女可继承农村宅基地使用权，自然大家都很高兴。

同时还有一些杆友脑回路不一般，这对城市房地产会有何影响？今天杠杆地产用惯常的数据来释疑上述想法或问题。

01

可能涉及继承农村宅基地的人口有多少？

我们回到改革的起点。从1978年时我国有9.63亿人，其中7.90是乡村人口，城镇人口只有1.72亿人。

也就是说，仅仅42年前，我国城镇化率还不到18%。

当年因为人口流动非常少，常住人口城镇化率和户籍人口城镇化率基本划等号。

41年后的2019年末，我国常住人口城镇化率已经提高到60.60%。14亿人中，8亿多人常住城镇，只有5亿多人常住乡下。

但是，这些人你不管他暂时住哪，多数人其实农村还有宅基地或者父母有。按照2010年人口普查家庭户规模，平均3.10人/户，我们大致估算，我国目前有4.5亿个家庭。

我们看2019年户籍人口城镇化率，44.38%，比上年末提高1.01个百分点。也就说户籍城镇人口大约6.2亿人，刚好2亿户左右。

考虑到部分户籍城镇人口两三代之前就住城镇，还有一些近40年进城的已经放弃或没有了宅基地，杠杆地产低调估算，起码尚有一两亿户籍城镇人口具备继承农村宅基地资格。

这一两亿人有兄弟姐妹，折算过来，对应的宅基地户数，大几千万宗怎么都有。

从户籍角度说，目前还有约2.5亿户农村居民，这些家庭的子女，理论上都有资格继承或者根据需求，甚至合法合规还可以申请新的宅基地。

综上，城镇加农村，有资格、有机会继承或者新申请宅基地的，起码有3亿宗地左右。

我国的城镇化进城还在继续，未来越来越多人会主要居住在城市，但是政策的明晰，会让越来越多人不会主动放弃宅基地。

愿意被赎买、退出宅基地的占比，未来会较低，多数人进城后、转户后依旧更愿意保留自己的宅基地使用权（除非赎买条件很有诱惑）。

02

城镇户籍子女继承农村宅基地使用权，最大经济价值有多大？

看欧洲电影、电视剧，特别英国，会发现他们大家族、豪门、贵族在乡下一般都有庄园、古堡等。

诸如唐顿庄园（海克利尔城堡）、利兹城堡、卡菲利城堡……

其实，这就是豪门的“宅基地”，有的传承数百年。当然多数国家，穷人的后几代，在乡下还能保留“宅基地”难度都很大。

西方工业革命的过程，确实充满了一些血腥和掠夺，随着城市化的发展，他们多数人居住在城市，并和乡村、祖宅再无瓜葛。

中国可能会成为例外，1990年代后，很多乡村走出来的富人，都喜欢回村修缮老屋，或者改建、新建大别墅（不一定常住）。

随着越来越多中产的诞生，乡村度假、旅居的兴起，很多乡下走出来的中产也有可能回家修缮房屋。

在城镇户籍子女可继承农村宅基地使用权法规的正激励下，更多人吃下定心丸，有恒产自然有恒心，愿意回家改建别墅。

上文杠杆地产估算了，农村至少有3亿宗宅基地地左右，可能涉及到继承等。

部分房屋已经修缮，或者有的不打算修缮改建，我们假设未来有1亿宗宅基地会修缮、改建别墅等。

按照今天物价算，一套房屋两三层，两三百平米，主体建筑平均成本在二三十万。

起码的装修二三十万，也就是搞好一套下来，五六十万块是需要的。

1亿宗，也就是1亿套房屋，合计五六十万亿元的投资。

如上图。2019年（根据第四次全国经济普查、统计执法检查和统计调查制度规定，对2018年固定资产投资数据进行修订，2019年增速按可比口径计算）全社会固定资产投资560874亿元，比上年增长5.1%。

其中，固定资产投资（不含农户）551478亿元，增长5.4%。

全社会目前一年56万亿左右固定资产投资，其中不含农户55万亿，农户也就1万亿不到。

我们可以设想，如果上述1亿套农村房屋，合计五六十万亿元的投资砸向农村，这对经济、就业的正面意义、对乡村面貌的改善，可以有多大？

同时，条件好的地方，农民改建房屋后还可以发展乡村旅游、民宿等，对经济的进一步利好可以想见。

当然，这些投资不会一年之类完成，而是很多年，很多人也会观望或者等待。

但无论如何，城镇户籍子女继承农村宅基地使用权，对经济、就业会是长期利好，对乡村面貌的改善，也很有意义。

03

会影响城市房地产吗？

你说完全没有影响，肯定不会。比如有些人年老后，会选择回乡养老，或者城市、乡村一处住一段时间。

如此，他购买大房子、购买更多城市房子的念头可能下降。

包括加之出生较少，未来城市房屋的销售和租赁市场都会被冲击。总的来说，对于城市房地产的影响不会很大。

人、就业，毕竟是往城市聚集，这是全世界不可逆的。所谓逆城市化，其实是城市化的一部分，是少数人的享受而已。

最后澄清一个点，2016年，也就是4年前，国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）》的通知。

这份规范的10.3.5部分明确了；

已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员、非集体经济组织成员的农村或城镇居民，因继承取得宅基地使用权及房屋所有权的，在不动产权属证书附记栏记载该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人。

在此之前，相关法规或实际执行中，多数地方也是如此执行的。

也就是说，按说这本不该是新闻。但是成为新闻，杠杆地产认为是好事，对私人产权的重申，对中国经济、家乡文化、家族记忆的传承很有好处。

中央表态，宅基地继承有变，再不行动就晚了

历史：中国，正式转正了！

作者：暴哥

来源：暴财经（ID：icaijing123）原创作品，转载请联系baoge-cj或评论留言

很多人一直都很关心农村宅基地的继承问题，最近国家有了明确的答复。

自然资源部经商住房城乡建设部、民政部、国家保密局、最高人民法院、农业农村部、国家税务总局，近日对“十三届全国人大三次会议第3226号建议”作出答复。

就该建议中提到的“关于农村宅基地使用权登记问题”，答复明确：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

这也就是意味着中央已经确认了，所有人都可以继承农村宅基地，只要你是合法继承人就可以了，不管你是城镇户口还是农村户口。
这对在农村有宅基地的人来说，是一件大好事。
以前就有很多人因为没有城市的房产购买名额，一直在纠结要不要把户口迁到城市里去。
纠结的点就在于如果把农村户口迁到城市之后，就再也迁不回去了，会影响农村宅基地的继承。
现在大家的顾虑都可以打消了，如果自己在城市看中了房子，又需要迁户口才有买房的名额，大胆迁到城市，不影响宅基地的继承。
01
关于农村宅基地的继承，还有2个重要的信息需要清楚。
第一：继承人继承取得房屋房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。
农村宅基地一般来说是属于村集体所有的，村民实行一户一块宅基地的原则。
如果你是农村宅基地的继承人，你并不能够像正常的一块建筑用地一样直接继承下来，这块建筑用地就是你的私人财产。
你只能够继承宅基地的使用权，所有权还是属于村集体所有。
而且你不能直接单独继承宅基地，宅基地上面必须是建有房子，你在继承房子的同时把宅基地使用权继承下来。
房子是你的私人财产，宅基地，你只有使用权。
在不动产登记簿及证书附记栏上会有注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。
第二：城镇户口继承下来的农村宅基地，可以补交土地出让金，转手卖吗？
大家都知道国内的建设用地才具有买卖的权限。
城镇的土地如果不是建设用地也可以补交土地出让金到政府机构办理土地性质的变更，改为建设用地之后就可以上市转手买卖。
那么农村宅基地继承下来后能够补交出让金，转手买卖吗？
不可以。

这是国家明确规定的，根据《土地管理法》，宅基地并不是真正意义上的财产，只是一种使用权，所有权归村集体。

也就是说宅基地不是你的，是属于村集体所有，你继承下来的只是使用权，就好比你租房不能把房东的房子给卖了是一样的道理。
02
那么城镇户口可继承农村宅基地对楼市有什么影响？
城镇户口可继承农村宅基地大大消除了中国农民对户口迁移城市的顾虑，这会促进农村户籍人口进城。

现在在中国人口集聚发达城市的大趋势之下，人口的流动方向是：

三四线城市往一二线城市跑，一二线城市人口又外溢到周边的城市，最后三四线及以下的城市的人口又来自农民进城。

因为农村基础设施，比如，教育、医疗等等都不足，农民生活不方便，都会往城市里跑。
那么在三四线及以下城市甚至是县城买房就成为了一种刚性需求。
国家打消了农民进城的顾虑，对三四线及以下城市的楼市而言是一个利好。
中国有庞大的人口，2019年末我国城市常住人口数量约为84843万人，乡村常住人口约为55162万人，城市化水平约为60.6%。
这5个多亿的乡村常熟人口就是楼市的重要后备军之一，所以城镇户口可继承农村宅基地会更容易促进农民进城，促进楼市的销售。
虽然说现在在国家的严调控之下，楼市已经进入了平稳发展的时代。
但是房地产还只是错过了黄金时代，进入白银时代，但房产的价值还很大。至于青铜时代也就是成熟后期，起码要在2030年以后。
03
最后做个总结和建议：
第一：
如果有户口迁移需求，可以放心迁移到城市，不影响农村宅基地使用权的继承。
第二：
城镇户口可以继承农村宅基地利好楼市，虽然不影响目前楼市的平稳大趋势，但是想要楼市大降价也很难。
2020年之后M2同比增速上升到10%以上，而2018和2019年的M2同比增速都没有超过9%。
今年货币贬值的速度要比过去两年快些了。
如果家庭里有闲余的资金，又没有好的投资方式，那么就买房，抵抗通胀。
第三：
农村宅基地不能够单独继承，只能连着土地上面的房子一起继承。
据说有部分地方年龄太大，比如超过70岁就不能申请在宅基地上建房子或者翻新了。
如果想继承农村宅基地作为故乡的念想，或者是偶尔回去度个假。而自己家的宅基地还没有房子，或者房子太破烂。
那么要趁早在宅基地上建房子，再不行动可能就晚了，要知道政策有时候会变得很快。
当然一般来说，因为宅基地不能转让流通，也就没有投资价值，这一点需要清楚。
我相信很多人在农村宅基地建房子也不是为了投资，而是想保留一个“纽带”，最终能够落叶归根，不至于和家族的过去完全断了关系。

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