全国房价进入万元时代！未来房产还有多少升值空间？

来源：纳觅战略研究院（ID：gh_d6038e072738）；编者：Bram（布莱姆）

根据国家统计局的数据进行测算，今年6-9月份，全国新建商品住宅单月成交均价均位于1万元以上的水平，分别为10113、10263、10540和10191元/平方米。

若是单独一个月突破万元价格线，那或有偶然性。而当前突破万元价格线已经持续了4个月，已经说明了房价的趋势，即全国房价正式进入万元的大关或时代。

全国房价水平有多高？

根据国家统计数据进行测算，7-9月，全国商品房销售均价分别为10211元/平方米、10448元/平方米和10063元/平方米。

注意，这一数字是就新房均价而言。众所周知，由于限价、网签滞后因素的影响，月度商品房销售数据可能存在一定失真，但这种失真并不影响长期走势。

同时，这一数字是针对全国所有城市而言，难免存在“平均数效应”——既囊括北上深这些房价超6万的一线城市，也包括以杭州厦门南京为代表的房价突破2万元的二线城市，也不乏房价仍未过万的三四线城市。

事实上，随着这一轮楼市上行，目前全国房价低于5000的城市已经屈指可数。

这些低房价城市，主要集中在以黑龙江鹤岗、双鸭山，宁夏石嘴山，辽宁铁岭、阜新，甘肃张掖为代表的收缩型城市或偏远城市。

相比而言，绝大多数中东部地级市房价均在六七千元以上，浙江全部地级市房价都已突破万元门槛，成为全国唯一一个地级市房价全部破万的省份。

20多年来，房价并非没有跌过

2008年，受全球金融危机影响，全国房价呈现普跌走势。广州深圳杭州等地的回撤幅度最高甚至超过20%，大多数三四线城市房价陷入谷底。

不过，2008年底，四万亿大投资横空出世，楼市随即重回上行轨道。这波上涨一直持续到2011年，最终北京出台了“限购令”，这是限购首次出现在历史舞台。

2014年，楼市遭遇高库存之困，楼盘降价的消息不绝于耳。虽然楼市黄金岁月已逝，但政策能量仍然超乎想象。借助去库存政策、棚改货币化、货币宽松等重磅级手段，楼市不仅得以从低谷一跃而起，甚至还创造了全国性的普涨。

随之而来的，是史上最严楼市调控。与当初北京试水限购不同，这一次限购、限贷、限售、限价齐齐上阵，楼市调控从2016年一直加码到2020年，丝毫未见全面松绑的迹象。

在经济周期和调控周期的影响之下，楼市再次面临大分化走势。

如今，有城市在上涨，有城市在下跌，热门城市“万人摇号抢房”，冷门城市一再降价无人问津。

当然，楼市分化背后，经济增长在分化，人口流动在分化，资金流动也在分化。

中心城市仍然呈现强预期的特征，而三四线及偏远地区，如果没有全国性的放水或棚改货币化这样的超级政策加持，恐怕终究要接受基本面的挑战。

未来趋势

当前全国房价进入万元大关，该数据值得市场参与者的关注。客观来说，房价继续上涨，和购房需求总体强劲、土地成本上升等因素有关。当然全国房价涨幅可控，所以后续调控的重点依然是全国百城即热点城市，尤其是包括成都、珠海等投资投机属性过强的城市。

今年四季度各大城市依然有降价促销的动作，所以预计房价涨幅不会显著扩大。

需要说明的是，今年房价处于一个特殊的环境，即低利率的信贷环境。在此类环境下，要警惕投资投机需求的释放，这是稳房价方面所需要重点管控的内容。除此之外，后续也需要在地价稳定、市场交易秩序稳定、预期稳定等方面发力，以真正贯彻“三稳”的政策思路。

责编：Mango | 编辑：Bram（布莱姆）

来源：纳觅战略研究院

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