三四线，楼市风暴真的来了

作者：暴哥

来源：暴财经（ID：icaijing123），转载请联系baoge-cj或评论留言

前段时间，哈尔滨被曝出政府要鼓励房企采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。打响了年内公开鼓励房企降低房价售房第一枪，同时也打破了一直以来楼市的不成文规定：限跌令。当时我就说，一些供过于求、房价下跌或前三季度GDP太惨的城市，楼市风暴马上要来了。近日，连续又有多个城市开始各种方式放松对楼市的限制，正面或者侧面刺激楼市，鼓励人们买房。

1，广东湛江在连续多个月份二手房价趋势都登上70座中大城市房价跌幅榜之后，发布《湛江市住房公积金管理委员会关于调整住房公积金个人住房贷款有关问题的通知》。

上调公积金贷款额度，单方贷款总额提高到30万，家庭贷款总额度提升至50万元。整体来说，不管是单方贷款还是家庭贷款额度，都提升了10万元。

大家都知道，公积金贷款和商业贷款的最大区别在于，公积金贷款的利息相比商贷要低很多，如果公积金贷款额度提高，也就意味着买房需要支付的利息有所下降，政府提高公积金贷款额度，实际上也是蕴含了鼓励大家买房的意思。

2，云南文山发布《进一步规范房地产市场管理的实施方案（试行）的通知》明确，支持鼓励机关企事业单位人员、城镇居民、农民、农业转移人口、市外人员等到文山城区购买新建商品房或二手房，并在税收上给予优惠政策。

3，福建省平潭综合实验区发布《近期扩内需促消费的工作方案》的通知。此次通知提及了房地产去库存的内容，说明有激活住房消费的考虑。

除了这些城市，今年已经都多个城市都已经在救市，比如滨州、漳州、包头、日照、赣州大余等等。形成鲜明对比的是，一些城市却表现出完全相反的趋势，比如深圳新房太火爆引起了新华社的点名，西安、成都、厦门等城市都有在加码楼市上的调控。其实观察这些城市，可以发现一个比较明显的规律，救市的城市大多是三四线城市或东北的城市，而楼市依旧火热需要加码调控的城市多数是一二线城市。同样都是处于国家稳房价的大趋势基调，三四线城市的主要问题在于过去房价涨价更多是依靠棚改货币化以及房价预期的变化而涨价，而不是真正的居住需求带来的房价上涨，房价上涨得比较虚。而国内的房价变化都是轮动变化的，三四线城市敏感度比较差，往往是最后一棒。所以当三四线城市房价上涨动力都不够的时候，也就是说上涨趋势基本上就完了。现在随着交通的便利，更多人为了获取更高的收入，会向着一二线城市流动，只有逢年过节才会短暂性回到三四线城市居住几天。因此，整体来说就造成了区域上的不平衡，一二线滋生了大量的居住需求，而三四线城市的房子很多都是空置的。我曾经说过，没有人房子什么也不是。缺乏足够的人口流入，接盘侠不够，楼市就难以持续上升趋势。最简单的例子就是哈尔滨了，哈尔滨是黑龙江的省会城市，按照目前国内的集一省之力发展一市、强省会时代的大趋势，哈尔滨应该是占据了不少省份资源的。但是无奈整个东北都面临着人口流失的困境，所以哈尔滨楼市也比较惨淡。之前我曾在《民政部部长发出警告，关键转折期，警戒线已破》中说过，大家都不愿意多生小孩了。也就是说未来国内的人口红利不再，大趋势必然是城市抢占人口。因此我一再强调，如果你是带着投资性质的买房，一定要考虑人口的变化。这个可以从城市的人口数量变化来判定，另外最直白的还有一种方法，就是你看一下你所在的城市，到底是逢年过节的时候人口多还是平常日子的人口多。往往平常没多少人，逢年过节的时候就变得特别热闹的城市，相对那些逢年过节就空城的城市，楼市的需求必然要差些，楼市的前景也会差些。最后，简单说说启示和建议第一：在这里可能有人就疑惑了，我就在三四线城市生活难道也不建议买三四线吗？答案是否定的，当然建议买。对于真正的刚需而言，房子的意义更多是倾向于为自己和家人提供一个舒适的居住环境，短期内也不会想着出售，所以其实价格的变化影响并不大。如果有能力改善生活，不用纠结太多，自己喜欢的房子就买。第二：如果是纯投资，就要谨慎了，投资要考虑房屋成本、贷款利息成本、未来能否找到接盘的人等等。同样是差不多的总价，相比于三四线城市的大面积房产，一二线城市的小面积房产更有投资价值。同时带有投资和居住考虑的，实在买不起一二线的，买在三四线城市的话尽可能靠近中心，靠近名校。或者是选择一些城市群范围内，靠近一二线城市的三四线城市，这些城市未来还可以沾大城市的光，获得一些资金和人口外溢。另外最近几年很多城市都在搞开发区，不过很多城市搞开发区都比较盲目，产业没跟上，房子比人多，所以买开发区的话需要谨慎。最后已经在三四线城市投资房产的，如果有能力这两年就尽可能换到一二线。这两年国家的政策趋势是鼓励农民进城，小城市还有一些二手房需求，要是等到这批人都没有了，小城市的二手房就更难出手了。

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