15日上午,国家统计局分别公布了经济数据和70城房价指数。
经济数据全面向好,房价也是全面上扬,一线领头,不过深圳广州上海的涨幅已经开始收窄了。
先来看看大家最关心的70城的房价指数,还是一如既往,如淑女的笑,微微上扬一点点。
如果经常留意70城房价指数的伙伴,应该会发现有好多城市是一路小幅往上的。比如徐州连涨超60个月,西安连涨58个月,武汉连涨9个月,昆明连涨10个月,合肥连涨8个月……还有宁波,唐山济宁等二三线城市。当然,现在控制得当,跟去年比,欣慰的是环比涨幅开始回落了,三个城市的热度肯定是不如去年了。
现在深圳是隔三差五打补丁,就在我写稿子的时候,深圳又发文:严查资格、流水造假,违法者禁止购房3年!自从深圳对二手房限价后,确实有效果了,市场成交直接冰冻。估计3月份的成交量会降的很难看。我当时就说了,只要银行真的按照政府指导价来贷款,肯定是有效果的。目前的效果主要是体现在成交量下滑严重,而价格呢,核心地段还是很坚挺。反倒是边缘地带,比如东部盐田区,之前本来就没怎么涨,结果调控起来,首当其冲的就是他,业主已开始积极降价了,都想着赶快卖了,趁着调控降温,后面去核心地段抄底。所以你们一定要记住,这一轮买房一定要买核心地段,抗跌,远郊别碰!一旦调控加盐,边缘地带涨的少,跌的早,想哭。接下来深圳行情怎么样,主要看银行对二手房以政府指导价评估收紧能维持多久了。现在很多银行对经营贷的评估都是按指导价了,关键是能严多久,要是一直都不放松的话,以后也维持这个评估下去,肯定会引发二手房降价的。而广州呢,最近行情进入下半场,广州接下来很有可能会加强调控,上半年房价还是会有惯性,下半年房价则慢慢趋向稳定。之前咨询南沙的朋友尽快吧。上海春节前调控升级,最近又严查经营贷,2月份的成交量下降明显,市场开始逐渐回归理性,但2月有春节,对成交也会有影响。上海和广州一样,上半年在价格上还是会有惯性,但这也是尾部行情了。一线剩下一个城市,不多说了,但看过我之前文章的人应该知道我的观点,依然不变!!!不要再问!有没有感觉2020年很像2015年,2021很像2016?都是一线城市带头,其他城市紧跟其后。所以我今年年初就不断跟你说,今年最大的机会还看二线,或者是环一线的网红区域。排名前十的城市中,我觉得现在真正火热的是合肥、西安,那种热度就跟深圳去年上半年,上海广州去年年底一样,成都现在成交也很好。
全国商品房1-2月销售额19151 亿元,比2020增长1.33倍不稀奇,毕竟去年有疫情,基数低;所以统计局还特意拿了2019年1—2月份的数据对比,也增长了49.6%,两年平均增长22.3%。商品房销售面积 17363 万㎡,比2019年1—2月份增长23.1%,两年平均增长11.0%。统计局没有直接给出全国均价,但有细心的人会自己去算一下。19151 亿元÷17363 万㎡=11030 元/㎡
1-2 月份,中国商品房均价已经到达1.1万/平米了。2020年还没上万,这2个月均价就涨了一千多。今年肯定还会继续上升。
过去两年来,房地产的投资占固定资产投资比重也在增高。今年财政的支出要降低,而且依靠铁公鸡这些重大项目投资拉经济的老路也不好走,所以房地产无法抛弃。还有土地出让金的收入,占财政的比重都快接近一半了。这两天长沙、青岛都在通过降低人才引入的门槛,其实也是变相的给楼市松一松。长沙市场现在比较低迷,调控太狠,但长沙向来有调控标兵的牌子,所以也必须如此了。
青岛在既不突破调控的底线,又能适当帮一般房地产,人才政策挺不错的。这次连技校毕业的都可以落户买房了,所以今年青岛的市场会变好,我不好跟你们说房价会上扬多少,要买可以入手。
楼市至暗时刻来临?2021年,该卖房了!
如果你还把调控作为降房价的法宝,不是没房就是没搞懂楼市逻辑。
我们看看今年密集调控打压下,楼市的真相是什么?
深圳虽然摸瞎买房,但房价并没有下跌;
武汉已经来到大涨前夜,或者说已经走在了上涨通道;
西安连续涨了58个月,依然没有收手打算;
合肥更夸张,交号头费不说,拿着钱还买不到房;
就连江浙地区那些三四线城市,金华、镇江、义乌、丽水等房价也涨得让人眼热。
楼市怎么走,调控手段充其量做辅助,宏观经济和外部环境才能决定底层方向。看看外部的经济环境,根据相关机构的统计,在刚刚过去的2020年,为了应对疫情冲击,美国、中国、欧元区、日本等主要经济体的货币供应增量的总和,竟高达14万亿美元。3月,美国参议院又通过了拜登1.9万亿美元的经济救助计划。一大波放水扑面而来,躲都躲不过,别的国家梭哈跟上,我们虽然鄙视这种行为,但也只能硬着头皮小跟一把。2020年,我们的货币投放增速,超过了10%,商业银行的信贷增速,超过了12%。和美联储70%以上的增速相比,确实小巫见大巫,但也已经造就了去年核心城市房价大涨。银行印出来的钱往哪走,哪就涨价,资产就是因为钱贬值了所以才越来越高。所以今年上层表示会相当冷静和克制,并且一上来就对楼市进行围追截堵式的打压。住建部、央行齐齐上阵,有找城市约谈的,找房企约谈的,找中介约谈的,还有找商业银行约谈的。作为资金蓄水池的楼市,在这个时候会承担一定的稳定作用的,试想一下,如果货币放水是流入商品市场,比如粮食、大豆、汽车、原油等领域,带来的将是一场民生灾难。当下我能做的,就是在这样的环境之下,帮助你重新梳理买房观念,尤其是看看你手头有没有垃圾资产,赶紧趁现在抛掉!读懂“房住不炒”是有意义的,对于上层而言,顶层战略设计的意义稳房价,但只要平均数据稳,就可以达到目标。一线城市代表楼市风向标,就是最该表态度的那一批,所以特殊时期必须做个好学生。要抓必须抓典型代表,深圳顶着压力出台二手房指导价,对作假行为甚至移交司法机关处置,上海对积分摇号的细节划分简直令人发指。今年一线城市必须保持稳,受挤压的资金首先会先流入强二线城市和核心环一线城市,所以优质城市会迎来上涨,而三四线城市则可能会迎来下跌。只要把全国房价控制在可接受范围内,这就达成了房住不炒的目的。你见过核心资产大跌的吗?哪怕是北上广深低迷期,也只是微跌而已,能闪崩的绝对不叫核心资产,而是垃圾资产。买入有价值的城市,抛弃没价值的城市,这就是城市发展进程的趋势。楼市分化不是暂时,而是永远,20万/㎡和2万一套,将会永远存在。与趋势作对就是和大多数人作对,最后只能燃烧自己,为他人做嫁衣。逢三退一就是在市场亢奋的时候做好调整的准备,如果你持有3套房产,就要卖掉流动性和潜力最差的那一个,保持好现金实力静待更好的投资机会出现,不断优化自己持有的房产组合。市场是会变化的,一旦市场行情变化,必须配合趋势去优化自己的房产。1、超过15年城市以上,个别城市是20年以上。
2、楼梯房
3、公寓、商铺、写字楼、小产权
4、县城的房产
5、外立面开始破旧、物业差的房子
以上这几类房产,基本是半死不活的房产,持有这些房产,其实是阻碍了你回笼资金去买入更优质的资产。
千万不要爱上你的房子,一旦爱上就会蒙蔽你做出理性的判断。五三原则就是保证你整体负债率不要超过50%,现金流能够覆盖3年月供。只要城市、区域和板块选对,保证起码3年的现金流,耐心等待机会,度过一轮调整期后,机会就来了,黎明也就来了。有人守着涨幅不大,甚至还是已经滞涨的房产不放,就是想等普涨到来,真以为2016-2017年那波大周期会卷土重来。买房抗通胀甚至赚钱没错,买新房大开发商也没错,错的是你选择的城市和区域,现在已经亏损被套,你以为苦熬年或者几年就能回本或者微盈,结果要么跌得更惨,要么确实回本了,但之后其他城市的大涨行情也基本和你无关了。买错了就是买错了,懂得止损退出不是失败,不要等亏得足够惨之后,才幡然醒悟。买错房不是大问题,问题是买错了还不舍得抛,总以为能涨回来,总以为起码能跑赢通胀。有时候新旧观念的交替就在一瞬间,很多粉丝问为什么有时候我们给出的建议不一样。去年一季度央行还降低首付比例,到了三季度就开始限购和提高首付比例。市场变化就是这么快,旧观念被打破甚至被颠覆很正常。比如2015-2016年,给大部分人的建议是先上车后置换,房子买来就是用来换的。可现在的趋势却是大面积才越来越吃香,资金完全足够,买个2-300平米的大平层,总资产撑到5000万以上才算满意。大面积只是拉长了成交周期,中小面积6个月卖出去,大面积只是9个月,但只要涨价,大面积涨得更多。限购越来越严,每人只能买两套,那就两套打爆,大面积户型只是富人储蓄财富的,说白就是有钱人拿来装钱的,几百万几千万在手,他们没有好去处的。所以观念就是要随着市场变化不断更新的,这也是我们存在的意义。投资都怕买在高位,心态可以理解,所以粉丝问得最多的就是:现在买是不是高位,接下来会跌吗?该不该这个时候买?多数人只关注短期1年内或者短期的变化,其实很容易犯短视的错误,买房本就是一个逆人性的事情。真相是:只要选择的城市是对的,基于对未来5年甚至10年的市场供需、人口流入等关系进行分析来进行决策,就不容易犯这样的错误。大多数有价值的城市基本都限售,想在楼市里面赚到钱,就要长持且耐得住寂寞。
来源:大胡子说房
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