别盲目跟风，市场风向已变！

进入2021年后，楼市调控就在层层加码，不断升级。南昌的“调控一日游”意味着单个城市的突围失败，而银保监会等部门挥出的监管重拳，则意味着从资金层面掐断了炒房的命脉——

3月26日，银保监会、住建部、央行三部门联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（下称：《通知》），严打经营贷违规进楼市。

01

从1月底上海银保监局发文严查经营贷，到现在各地严查违规资金流入楼市情况，这股严打经营贷的风波已经整整持续了两个月。

在这段不短的时间里，严打经营贷的风波不仅没有缓和，反而愈演愈烈。你可以简单理解为——

高层现在对各地查出的结果，并不满意。

以深圳为例，3月18日，深圳银保监局、央行深圳中心支行对辖内中资商业银行15.4万笔、1771.73亿元的经营贷进行了全面排查，结果只发现了21笔、5180万元涉嫌违规贷款。

在15.4万笔经营贷中，只有21笔涉嫌违规的贷款，占比0.0136%。

类似的情况还不止发生在深圳。广东省银保监局3月16日披露，在排查了广东辖内（不含深圳）个人经营性贷款5678亿元、个人消费贷款2165亿元后，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户，其中广州的问题贷款为1.47亿元、305户。

北京银保监局3月24日通报，辖内银行自查发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%。

这，就是几大一线城市查处经营贷的结果。

在广州、深圳、北京先后公布数据后，3月26日，银保监会、住建部、央行三部门联合发布《通知》，从借款人资质、信贷需求、贷款期限、贷款抵押物、贷中贷后、银行内部和中介机构这七方面提出监管要求，防止经营用途贷款违规流入房地产领域。

仔细研读可以发现，《通知》全面加强了经营贷的管控力度。不仅对贷款对象有了更严格的要求，而且要根据借款人实际经营需求合理确定授信总额，与企业年度经营收入、资金流水等实际经营情况相匹配。

以后银行不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款；而且必须根据企业的实际需求确定授信总额，不能过度授信。同时，期限超过3年的经营贷要建立专门统计台账，逐笔登记并定期进行核查。

这条新政对中小微企业的影响有多大，暂时没看出来，但能够确定的是，以后再想动用经营贷买房怕是难上加难了。毕竟，绝大部分用经营贷买房的人，都是套用无实际经营的空壳公司。

另外，三部门还将联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，于2021年5月31日完成排查工作，并加大对违规问题督促整改和处罚的力度。

看得出来，高层这次是动真格的了，力度远超此前几个城市自查的程度。

02

高层之所以严打经营贷，主要是背后的金融风险太大。

这次的经营贷事件，跟美国当年的次级贷非常相似，都是银行把钱借给信用较低、收入不高的借款方，然后再把风险分摊给大众。

这里面有个很重要的契机，就是疫情期间国家对中小微企业的扶持。

原本银行对中小微企业的贷款额度是卡得很紧的，经营贷一般都是利息高、贷款年限少，在2020年之前很少有人会用经营贷买房，毕竟得不偿失。

而2020年疫情爆发后，国家开始对中小微企业进行扶持，给企业提供低息贷款，并且延长了贷款年限。一通操作下来，经营贷的利率反倒比房贷低了——这也给经营贷违规流入楼市提供了一个诱因。

而这些资金违规流入楼市，最直接的后果就是哄抬起了房价。但这种人为推升的房价缺乏人均收入的支撑，所以风险很大。

最先被曝出经营贷违规流入房地产市场的城市是深圳。2020年4月，央行下发通知，要求深圳各商业银行自查经营贷违规流入楼市的情况，深圳当时没查出来。

前段时间，上海查出了一例经营贷违规流入楼市的案例，银行宣布合同下贷款提前到期，要求借款人在3月31日前归还全部贷款本息共500万元。

如何才能在短期内凑出500万？最直接的方法就是把房子挂出去卖了，然后回血还银行的钱呗。

要是市面上短期内出现大量这种“卖房赎贷”的情况，就会导致房价大跌，严重了就可能催生次贷危机2.0——要是房价真的暴跌了，可就不管你是刚需还是炒房了，一律无差别打击。这种情况显然也不是高层愿意看到的。

很多人在买房过程中，都会受到外部因素干扰。如果是在楼市上行期，很多原本举棋不定的购房者可能都会受到影响，从而结束观望。

毕竟在过去的几十年里，不断上涨的房价似乎一直在告诉大众，买房是稳赚不赔的买卖——尤其是2020年还有全球大放水的基础在，很多热钱都会流入到经济热门区域的楼市中，从而给房价带来一股推力。

2021开年，楼市调控纷至沓来，频率密集，强度空前，各个热点城市不断在政策层面加码，想给楼市松绑的城市也被第一时间驳回。显然，市场和调控正在进行一场此消彼长的激烈博弈。

在这场左右互搏中，导向其实已经非常明显——

市场的风向，已经变了。

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