这个省会城市，彻底告别别墅！

5月17日，南京出台《南京市规划资源局低多层居住建筑项目规划管理规则》（简称：《规则》），对低多层居住建筑提出了管控，规划的二类城镇住宅用地、商住混合用地和老年公寓用地容积率应大于1.0，建筑高度不得低于12米。

同时，严禁审批独栋、双拼和联排户型；严禁将低多层居住建筑户型潜伏设计或变相设计成“别墅”。低多层居住建筑核准图中不得出现“别墅”“叠墅”和“空中墅”等标注。

简单说就是，以后南京不会再审批别墅项目了，哪怕是打擦边球的，也不行。

01

南京全面禁别墅

禁墅这事，说起来其实有些年头了。

我国对别墅的开发限制，最早可以追溯到1994年，原因无他，主要是低容积的别墅占用了太多城市资源。2012年，国土资源部、国家发改委联合发文，明确规定住宅项目容积率不得低于1.0，彻底断了纯独栋别墅社区的路子。

但是别墅作为高端房产品，始终是有市场需求的。对于开发商来说，别墅这类豪宅的开发成本比高层低，获客成本低，同时总价又高，自然也愿意做。一面有需求，一面有人盖，自然是一拍即合。

所以，很多开发商都揪着“禁墅令”禁的是独栋别墅这一条，搞起了叠拼、联排、双拼、合院、平墅、类独栋等多种别墅产品，这些“墅”虽然比不上独栋私密性高，但是在高端市场还是有一席之地。

所以，这次南京的政策出台后，把所有人都震惊了。因为，南京叫停的，是市面上所有的别墅产品——

严禁审批独栋、双拼和联排户型；严禁将低多层居住建筑户型潜伏设计或变相设计成“别墅”。

南京这次大招覆盖的范围很广，除了以往的独栋，还特意将双拼、联排也纳入到“禁墅令”的范畴内。同时，更针对市面上的别墅产品，提出了更多的规定——

多层居住项目的居住建筑最小建筑高度原则上不得低于12米；

低层居住建筑的单户户型不得同时具备首层空间和顶层空间；

低多层居住建筑每栋居住建筑水平与竖向拼接的总户数不得少于3户，户型之间水平拼接处的毗邻山墙进深不得小于5米，单户复式住宅地上建筑部分不得超过两层叠加；

多层居住建筑应设置单元入口，并从公共区域入户；

单栋多层居住建筑建筑总连续面宽原则上不得大于60米。

简单地说，南京是把市面上所有的别墅产品给一网打尽了。

南京出台“禁墅令”，影响最大的莫过于现在市场上最多的叠拼和联排，毕竟，独栋老早就不批地了。这也意味着，目前南京市面上的联排、叠拼，将成为别墅类产品的绝唱。

值得注意的是，这份《规则》自发布之日开始实施，凡之前已取得规划设计方案审定意见的，可不执行本规则，但须在2021年12月1日前领取建设工程规划许可证。

站长查询南京规划和自然资源局官网后发现，《规则》的发布日期是5月13日。这也意味着，南京在5月20日、5月21日集中出让的51宗地块，理论上也在本次新规的实施范围内。

而在本次土拍中，有不少低容积地块位列其中，比如江宁区康养路以南、场部路以东地块的容积率仅为1.09，浦口区吉林路以东、纵五路以西地块的容积率为1.1。伴随着《规则》的出台，高层+别墅的配置也很可能成为过去。

对于刚刚在南京激情土拍的开发商来说，接下来这一波如何运筹帷幄，恐怕也是个难题。

02

县城限高，城市限墅

南京之所以动用这么大的阵仗禁止新建别墅项目，跟这个城市本身的“特殊”是分不开的。

当然，站长所指的特殊，并不是戏谑“徽京”这个别名，更不是指南京是三省人的省会，主要是因为南京超高的城镇化率。

据南京市第七次人口普查公报显示，截至2020年11月1日，南京市常驻人口为9314685人，其中居住在城镇的人口为8085241人，占总人口的86.8%；居住在乡村地区的人口1229444人，占13.20%。

86.8%的人口居住在城镇地区，意味着南京的城镇化发展已经步入后期。而从流动人口来看，南京在10年间增加了131万人，虽然比不上广州、深圳这样的“人口流动大户”，但也着实不赖。

伴随着外来人口的持续流入，以及城镇化进入平台期，土地不足的问题就凸显出来了。于是，合理规划住宅用地是在所难免的，而减少别墅类用地是直接的手段。所以我们也看到，很多城市发展到一定阶段后，都会开始禁墅，不再审批别墅类用地。

当然，“禁墅令”即使出台，对普通人的影响也不大，毕竟大多数人都负担不起别墅。先不说别墅的总价多高，单是装修成本，就够业主喝一壶的了，更不用说后续还有房屋维护费、物业费等诸多费用。

就算是想要脱手，二手别墅的交易税费也奇高，如果不是核心地段的别墅，多数很难出手。

南京此次全面禁止别墅类产品，其实也可以视作一个讯号——对城市未来发展做出约束的信号。

消息得结合来看，倘若将“南京禁别墅”的新闻同此前“县城限高”的消息联系到一起，更是别有一番感受。此前，住建部提出“将限制县城居住建筑的高度”，新建商品房应以6层及以下的住宅为主，住宅占比不得低于75%，县城新建住宅最高层数不得高于18层。

在县城限高的背后，是相应消防设备跟不上、房屋老化难以为继的现状。同时，高层所具备的超高容积率在县城并不适用，县城房屋空置率过高的问题逐渐突出。因此，住建部发布征求意见稿，对县城进行限高。

尽管政策还处在征求意见阶段，但从近年高层的表态来看，住建部的意思已然很明朗。

县城限高，城市限墅，显然，这是未来发展的大方向，而这个大方向也符合人口的走向。

03

结语

近日，深圳又出奇葩事了，为了躲避二手房成交参考价监管要求，一家中介门店发布了“水果图案挂牌价”，用榴莲和香蕉代表小区住房价格，一个榴莲代表1000万，一个香蕉代表100万。新华社为其发表社评——

这可能是史上最贵的榴莲香蕉。

自2月深圳官方发布“二手房指导价”以来，深圳楼市便陷入了“诡异”的状态。部分热点区域房屋市场价格远高于政府规定的成交参考价格，房价失真，大众对炒房依然抱有热情。

而从大数据来看，深圳的房价早已“上天”。此前，诸葛找房数据研究中心发布了百城房价收入比数据，深圳稳居房价收入比首位，2020年房价收入比达到48.1，一家三口不吃不喝48.1年才能买得起深圳的一套房。

深圳的房价之所以如此逆天，同它的供需失衡脱不开干系，毕竟谁都知道深圳的土地有多金贵。

人多，地少，刚需上车难。这恐怕就是未来众多核心城市的大趋势。无论是房价居高不下的深圳，还是通过禁墅腾挪土地的南京，概莫能外。

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