上海告急，深圳在跌！楼市的9个真相

作者：杆姐

来源：杠杆地产（Property-Market）

近期不少城市房贷审批变慢，利率上升很受关注。

财经媒体21的最新报道说，上海房贷额度告急：三季度都不够，等四季度吧！全款者“得天下”。

当然，相关部门没有坐视不理，紧急约谈并要求整改全款优先。

与此同时，5月的统计局数据显示，深圳二手房价格终于跌了。此前已经涨了20来个月。

图表来源|西南证券（特此感谢）

除了极个别，都意识到2021年炒楼这事已经结束2个月了。

那么，房贷紧张、包括上海这样的城市房贷也告急，深圳二手房出现略微下跌，到底意味着什么？我们应该怎么办？杠杆地产今天结合数据、政策谈一谈。

1、贷款集中度管理发威、长期化，要适应。2020年以来，上层有3个动作，杠杆地产觉得是非常佩服的。

第一是“三道红线”。

要求剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍这“三条红线”为标准，根据房企的“踩线”情况，将房企划定为红、橙、黄、绿四档，分别对应不同的有息负债规模增速阀值。

第二是“贷款集中度管理”。

2020年最后一天发布，央行、银保监会建立的银行业金融管理制度，分五档设定房地产贷款以及个人住房贷款占比上限。

图表来源：光大证券（特此感谢）

第三是“22城集中供地”。

目前22城首次集中供地基本尾声，效果或有不同，但下一步上头也会出牌和施压。

这3个事情，其实就是把对楼市的管理系统化、体系化，针对开发商资金链、银行贷款比例、主要城市供地进行了指标化、量化管理。

虽然，开发商、银行、地方或许都想解构、争取一点空间，但毫无疑问，大格局你改不了。

此后，土地出让金又要试着税务代征然后再分配，房地产税有提速的迹象或者试点。

合一起看，再看看近期各地房贷的告急，特别针对二套、三套，投资房子的贷款收紧，也就好理解了。

贷款集中度管理，其实还有个过渡期，但逐步发威、长期化，是一定的，要适应。

2、近期主要是风声太紧。贷款集中度管理的强化，上文杠杆地产说了是个长期性的过程。那么今天为什么银行房贷收紧这么迅速？

这要从大背景说起。

2020年特殊的黑天鹅全球放水太多，全球资产价格，包括房价大涨。中国算好的，但是几个城市也躁动。这样下去很可怕。

所以一个个被约谈，然后各地加码调控。以前放松的手段，被叫停，甚至更加严。

不久前，银保监会的一把手，在2021年的陆家嘴论坛上作了《加快构建新发展格局 努力防止金融风险再次蔓延》的演讲，金句不断，延续一贯风格。

那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。

我朋友杠杆游戏写了《再发狠话！炮击房价！下半年局势越来越明朗》（6月10日）。

虽然，郭说类似的话多次了，但是这个位置，退休前说一些话，至少代表当时的态度。

3、2020年房地产贷款的走势，很少人注意。杠杆地产就不卖关子，央行的数据都是公开的，房地产贷款增速2020年已经低于各项贷款增速。

很多人其实可能没注意，2021年3月的发布会一开始，银保监会的郭就从6个方面回顾了2020年，其中杠杆游戏谈第3点：

第三，防范化解金融风险攻坚战取得决定性成就……一是金融杠杆率明显下降，金张得到根本扭转……六是融资产盲目扩房地产金融化泡沫化势头得到遏制，2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。

如下图，数据走势确实说明这一点。

图表来源|国信证券（特此感谢）

4、刚需被误伤，暂时的。房贷的收紧，对于刚需和改善造成影响，也是一定的。

不过话说回来，无论房企还是个人投资，如果资金端收紧，结论就是“难炒”。只要“炒”被平息了，刚需过几个月反倒是受益的。

无非是放贷慢一点，真的刚需，资金和资格准备好了，如今算是又一个好时机。

不要在乎什么利率上升，这东西你没买到价格的低点，回不去的事，就不要多想。

杠杆地产老说，要这样比的话，你干嘛没在1978年买房，没在1998年房改前买，甚至为啥没在2008年前买？

至于改善，在中国实话说是个很有趣的概念，怎么区分呢？政策也不知道怎么办，毕竟首先要维护首套和上车房。

图表来源|城市测量师行（特此感谢）

此前分析2020年上海成交面积和总价时，我说上海多数人买的其实都是小房子和总价300万以内的。

我们看上图的数据，最新4、5月一样。

我说这个的意思就是，哪怕在上海，让一个人买300万以上的房子，也不是多数。

我们可以设想其他城市了。

所以，不要谈什么误伤刚需、改善。真把资金额度管住了，刚需等一等，其实是会有的。

5、深圳管控出效果，这是肯定的。深圳2019年税费降低后，启动行情，并且成为这一小波的领头羊。

涨了20来个月，够意思了。

现在查得这么严，上头严厉批评，你说深圳房价能不懂事吗？

调控、信贷管制加码，市场调整再正常不过。

同时我们看全国，二手房总体都有回落的趋势。

图表来源|西南证券（特此感谢）

一些地方，实际已经不行很久了，包括很多省会城市的热门板块之外，二手房都是不行的。

6、深圳新房和二手房是背离的，注意很多城市都有这个趋势。我们看地价，全国总体是涨的，供应多数地方也没多哪里去。

所以开出来的新房，很多地方还是涨。比如看最新的全国数据，1-5月份，商品房销售面积66383万平方米，同比增长36.3%；比2019年1-5月份增长19.6%，两年平均增长9.3%。

具体来说，住宅销售面积增长39.0%，办公楼销售面积增长10.5%，商业营业用房销售面积增长8.2%。

商品房销售额70534亿元，增长52.4%；比2019年1-5月份增长36.2%，两年平均增长16.7%。

其中，住宅销售额增长56.5%，办公楼销售额增长24.9%，商业营业用房销售额增长10.3%。

同理我们看深圳，也是一样，新房5月数据环比涨0.6%，同比涨3.7%。

市场出现背离，一些板块，买新房买到就是赚到。

7、2021年主要城市的新房还是有点涨头。刚上文分析了，地价总体涨的，面粉价格这样了，面包还是要涨一点的。

当然，很多城市的开发商确实非常难受。很多地方地价不低，配建要求很高，限价较严，你说开发商咋整？

图表来源|华西证券（特此感谢）

5月时，深耕浙江的区域地产大亨滨江集团，举行2020年度业绩网上说明会。有投资者询问，近期杭州集中推地中滨江拍下的几块地，净利润能有几个点时，滨江集团董事长戚金兴，却给出了一个令市场倍感意外的答案：

“公司最近在杭州集中土地出让中获取了5块土地，在滨江团队精干高效管理下，努力做到1%-2%的净利润水平。”

利润仅剩下1、2个点，还要努力才行，新闻一出舆情哗然。杠杆地产去认真看了滨江集团的财务状况，真的不骗人。

2019年一季度，滨江集团净利率超过30%，当然全年也只有16%左右；到了2020年一季度净利率降至21%左右，2020全年尚有12%；2021年一季度，只剩下6.53%。

6个来点的利润，当然仅仅是一季度，背后有很多原因。但杠杆地产不免唏嘘、感慨：戚金兴老板说得真不夸张，稍有不慎，就会只有1、2个点利润。

对了，2020年三季度，单季度滨江集团的净利率，真的到过一个点左右。

特别是结合他具体语境，高价地可能真的如此。

8、开发商吃亏，新房单价低位上行，刚需别犹豫。上文分析杠杆地产的结论就是，吃亏的其实是开发商，银行稍微少赚点，地方该赚还是赚，当然资金被监督更严了。

至于刚需，别看什么人口数据，也别看什么政策，你每天都需要住啊。面粉涨了面包还要涨一点，所以新房的单价总体还是会涨一点。

那么犹豫什么，买啊。

如果有价格合适、性价比高的二手房挺好。

9、会不会又搞一波大涨？这个问题大家可能最关心，这是投资者最期待的。总的来说，杠杆地产认为不会。

当然说了这么多，也或许都是废话。

房地产在我国，事实上就是重要的产业，是不是支柱产业之一，不管这个措辞，反正大家都明白。

当宏观经济需要，无论央行还是银保监会，无论住建部门还是其他部委，大家都明白。

具体到微观和具体城市，无论地方政府还是银行，其实从来都是希望房地产不要冷。

干啥都要钱，一堆钱要还，卖地是十分重要的事。地能不能卖出去，地价是否有保障，关键就是楼市状况。

而商业银行，啥贷款的安全性、稳定性，其实也不如房子的按揭贷款，特别是住宅贷款。

所以，希望外部环境别有变化……

作者：杆姐

来源：杠杆地产（Property-Market）

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