东莞城市魅力微报告

文琳资讯 2024-04-12

当我们在对一个城市做出评价时，往往通过多重指标进行判定。城市发展如何面向未来进行顶层设计，是政府在宏观规划阶段需要郑重思考的问题。正如“一百个读者，就有一百个哈姆雷特”，判定一个城市好亦或不好，早就不只以经济指标作为依据，而是更多元、更具发展眼光地把城市政策、城市资源（自然资源、公共资源、商业资源、文旅资源）、城市公共管理（城市环境、城市规划）以及发展机会、公平机制、当地人文特征等条件综合考虑，多重元素交织在一起，形成了一整套城市评判体系。

在人们自身的感性感受之外，通过数据分析城市的各个切面，是一种更为客观的辅助视角，也或许能够让人们更加容易发现城市的魅力所在。关于这个课题，从第一财经旗下的城市数据研究机构“新一线城市研究所”2021年发布的《城市商业魅力排行榜》中，我们观察到了国内城市整体的发展趋势，也捕捉到了单个新一线城市的魅力，可能跟大众印象中的城市标签大相径庭——就像东莞，不同于传统的“世界工厂”，一个区别于以往视角的东莞，其魅力更多来源于年轻人的活力。

城市魅力多元化背景下，新一线城市发展迅速

城镇化发展至今，人们对城市观察和评价维度变得更加多元综合。以往北上广深四大一线城市拥有对人才、产业、资金等的绝对吸引力优势，但现在以新一线城市为代表的其他城市，开始重视打造城市品牌，提升核心竞争力。在城市魅力多元化的背景下，新一线城市发展抢眼。

从城市商业魅力评分体系着手，我们选取近几年城市生活、交通枢纽、产业经济等方面的指标作为切面，对应的是城市人活跃度、城市枢纽性、创新氛围指数这三个指数。

从2017年到2021年，新一线城市的城市人活跃度分别从35.97增长至51.70；城市枢纽性则从36.20提升到52.90；创新氛围指数从4.81到17.00。尤其前两者的平均增幅上，新一线城市远大于一线城市——5年间，新一线城市43.73%的城市人活跃度增幅，远超出一线城市的13.88%；城市枢纽性方面，新一线城市增幅高达46.13%，而一线城市仅为11.87%。

一线城市的增幅相对较低，固然是由于早在城镇化发展的前一阶段，其城市发展就已经进入成熟期，城市建设、城市吸引力已经经历了高光时刻。但新一线城市的发展，确实越来越好，这可以从未来可塑性这一指数上得到体现——在未来可塑性上，新一线城市跟上了一线城市的发展步伐，保持了年年上升的态势：从2017年平均14.38分，到2021年31.01分，增幅高达115.65%；而一线城市则从2017年平均53.57分，提升到78.58分，增幅46.69%。伴随城市愈发良性的发展前景，人口流入和企业数量也越来越多。在过去的一年里，新一线城市的平均外来工作人口数量从208.13万人增长到346.24万人；一线城市从平均725.98万人增长到791.39万人，增幅分别为66.36%、9.01%。在优质本土公司数量上，新一线城市从平均7228家左右增长到约10314家，一线城市从平均26051家左右增长到29518家，增幅分别为42.69%、13.31%。而在区域发展潜力上，华南区域经过去年未来可塑性的数值下滑后，2021年在未来可塑性上，超过其他区域，成为全国最具发展潜力的区域。

连续五年入围新一线的城市：东莞

华南区域典型代表的新一线城市——东莞，从2017年入围新一线城市后，连续两年位于全国城市第15、新一线城市第9，连续五年稳居广东省内城市第3、粤港澳大湾区第3。在整体的指数得分上，近三年的数值保持平稳上升的态势。

在2021年的一级维度指标数据中，东莞能够排进新一线城市TOP10的指标分别为城市人活跃度，位居新一线城市第3、全国城市第7；未来可塑性，则位于新一线城市第9、全国城市第13；其中，城市人活跃度几乎每年都表现得比前一年更好。其他的指标上，城市枢纽性，是东莞近六年城市发展以来排名提升幅度最大的指标；商业资源聚集度、生活方式多样性则在近三年表现稳定。

对一级维度进行更加细化的二级维度指标数据中，东莞能够排进全国城市TOP15的指标分别为基础商业指数、物流通达度指数、消费活跃度指数、社交活跃度指数、夜间活跃度指数、休闲丰富度指数、创新氛围指数、人才吸引力指数、消费潜力指数、城市规模与增长指数。其中，基础商业指数、物流通达度指数、消费活跃度指数、社交活跃度指数、夜间活跃度指数，这前5个指标在全国城市排名TOP10以内，是东莞最具优势和竞争力的5个方面，分别代表了城市的商业资源集聚度、城市枢纽性和城市人活跃度。值得注意的是，这5个中有3个是构成“城市人活跃度”这一一级维度的下属二级指标，它们出色的指数表现，使得“城市人活跃度”，成为东莞这座城市炙手可热的魅力源泉之一。

人的活跃，为不夜城注入不眠活力

——夜间灯光强度全国第3

构成“城市人活跃度”这一一级维度的下属二级指标，包含了消费活跃度指数、社交活跃度指数、夜间活跃度指数三个子维度，经过综合计算得出了最后的城市人活跃度指数。经过对全国300余个城市进行排名，除了北上广深四个一线城市指数居前，新一线城市中“城市人活跃度”最高的分别为杭州、成都、东莞。东莞的“城市人活跃度”指数以57.61的指数分值仅次于北上广深和杭州、成都，位列全国城市第7、新一线城市第3，高于新一线城市52.24的平均水平。

在三个子维度中，东莞的“夜间活跃度指数”最显发达。夜间活跃度指数由夜间灯光强度、酒吧数量、Livehouse数量、夜场电影活跃度、城市公共交通夜间活跃度几个三级维度构成。

其中夜间灯光强度，则有代表夜间经济活动广度的“城市夜间灯光面积占比”，和代表夜间经济活动强度的“夜间灯光亮度”，二者综合计算得出。东莞，拥有全国最广的城市夜间亮灯区面积占比，以82.96%的占比远超北上广深48.97%的均值。综合计算而来的城市夜间灯光强度方面，东莞仅次于北京和上海，排名全国城市第3。

城市公共交通夜间活跃度，则可以通过夜间出行人数一窥端倪。东莞以25.68%的人数占比，成为全国“夜行动物”人数第7多的城市，远高于北上广深20.41%的均值。热衷在繁忙的一天结束后，出没于夜场电影、酒吧或livehouse的东莞年轻人们，催生了城市夜间经济蓬勃发展。

同时，根据腾讯社交活跃度、直播活跃度、夜间出行活跃度三个指标综合计算，东莞的“社交活跃度指数”位于全国城市第6、新一线城市第3。另一子维度“消费活跃度指数”，则是东莞跟往年相比提升最快的城市数据维度之一，显然，这是更多具有消费潜力和消费能力的人口涌入这座城市带来的结果，同时伴随的另一变化，是东莞今年在消费潜力指数上的快速攀升。新参与到这座城市生活中的人们，他们看起来对现代社会的新鲜和流行事务了如指掌，喜欢在线上社交、直播、网购、海淘、点外卖，也热衷于在繁忙的一天结束后，出没于夜场电影、酒吧或livehouse。这样一群让城市更加活跃的人，正是近些年源源不断涌入东莞，选择在这里工作和生活的年轻人，他们构筑了东莞商业发展、城市进化的基石，更是城市规模与增长的动因之一；同时也是东莞身处粤港澳大湾区枢纽，承接区位功能和周边一线城市人口产业外溢的成果。

据联通数科智慧足迹的数据显示，按照去年全年外来工作人口数量（外来工作人口依据常住人口归属与其注册身份证号归属地判断获得）统计，全国外来工作人口数量最多的城市分别为上海、深圳、广州、北京、重庆、东莞、苏州、成都、杭州、佛山，东莞以534.5万人的外来工作人口数量，高居新一线城市第2、全国城市第6。特别的是，这些奔赴他乡的外来工作人口中，很大一部分都是年轻人。

按照18-35岁的年轻人群区间，结合联通、抖音、今日头条的年轻人群/年轻活跃用户的规模与占比，每个城市的“年轻人指数”就有了结论——东莞仅次于深圳、广州、上海、成都，抢位新一线城市第2、全国第5。东莞的年轻人群规模约772.6万人，有58.23%的人口属于年轻人群，而这一人群比重在仅一年的时间里，就提高了近20%。年轻人群规模全国第8、年轻人口占比近年迅速攀升，意味着东莞这座城市，吸引了越来越多的年轻人流入，而这些年轻人也来自越来越广阔的内陆腹地。城市的魅力，在城市规模扩张、产业多点驱动、轨道交通完善通达、文娱生活充实丰富等多元因素的加持下，全面绽放光芒，人口辐射、城市发展也由此形成正向循环。对应的，2020年东莞的65岁以上人口占比仅3.54%，老龄化率处于全国较低水平。这意味着，在人口结构更加年轻的东莞，城市在谋求产业结构升级和经济发展的过程中，不仅可以在更少的养老支出下“轻装上阵”，而且获得了更多的年轻劳动力和高端人才智力支持。就东莞整体而言，年轻人发挥光热的优良人口基础，能够为城市扩容发展提供更大助力。

在社交、消费和出行的行为偏好下，这些大量涌入东莞的年轻人，使得城市人之间的互动更加充分而频繁，城市人际和公共空间更显活力，随之孕育的，是更加旺盛的消费需求和更加庞大的消费人群，东莞城市多元商业发展、夜间经济蓬勃因此得以催生。

通达的轨道交通网络，赋能城市产业和经济

——高铁站能级全国第2、拥有全国最多便利店的城市

一个城市的地理位置，很大程度上决定了它承接的城市群区位功能。东莞背靠广州、前拥深圳，在全省“一核一带一区”区域发展格局和粤港澳大湾区规划中处于中轴的区位优势，令东莞逢源广深，融入城市群发展的同时，还承接了周边一线城市人口和产业外溢。城市由此实现了通达的交通路网集聚产业、强力产业吸引人口流入、人口红利盘活城市活力的正向循环。

东莞很聪明，知道要想最大化发挥先天的区位优势，提升城市枢纽表现是基础。去年东莞投资交通基础设施建设444.91亿元，新增道路456.87公里、轨道157.7公里，在东莞—虎门火车站、穗深城际、莞惠城际通车后，东莞高铁、普铁、城际、港口码头、市内主干次支路网全方位一体的交通路网，进一步帮助东莞增强辐射。

实际上我们可以从小窥大，在城市枢纽性的下级维度中，“高铁能级”一直是东莞引以为傲的指标，第一财经•新一线城市研究所根据12306的车次数量权重为基础综合分析，东莞的高铁能级以81.62的指数值，远超过北上广深四个一线城市的均值64.64，成为全国城市第2、大湾区城市群第1。城际交通基础设施指数则是东莞今年上升最快的二级维度之一，说明东莞近些年重视并投入建设了包括高铁、机场、高速公路等在内的交通路网，这些耗时耗力的交通基础设施建设在去年结出硕果，助力城市枢纽性进一步提升。同时，扩建完善后更为通达的交通网络，令东莞的物流通达度表现也很出色，位居全国城市第8。

除了比一般城市更多的包裹和物流站点、更快的物流时效、更频繁的货运城际往来，东莞的城市货运量指数高居全国第4，这一数据不仅充分反映了在城市良好枢纽性能基础上，东莞已经布局建立起了全国前列的发达货运物流体系，更重要的是，东莞强势的产业基础和咬合运转，催生了城市每一天的海量货运，城市经济活力也因此呈现。

为什么城市重视枢纽性能的提升？东莞的枢纽优势，很大程度上就帮助其在汇聚物流、产业、企业、人口等城市发展要素上拓展了更多空间及可能性。在电子信息制造业、电气机械及设备制造业、纺织服装鞋帽制造业、食品饮料加工制造业、造纸及纸制品业为代表的工业五大支柱产业下，东莞吸引了华为、步步高、日立、宇龙通信、欧珀移动等知名企业，形成了松山湖、长安等产业集群区。同时一些软性产业也保持了较快增长，据数据显示，2020年1-11月东莞的互联网和相关服务、软件和信息技术服务业营业收入增长24.5%，科学研究和技术服务业营业收入增长41.0%。产业的强势支撑、多元开花，意味着更多种类、更多数量、更加优质的企业被吸引入驻。截至2021年3月，东莞拥有科技部火炬中心认定的高新技术企业6396家，数量位于全国城市第8；优质本土公司数量从去年的7756家增加到2021年9981家，超过武汉约1600个，位于全国城市第12。

可以说，东莞早已不将自己局限于“世界工厂”的定位，而是在谋求和布局更加与时俱进、更加多元复合的产业体系，在政府政策扶持、产业集群虹吸下，传统制造业寻求智能化转型升级、高新技术企业在宽容友好的支持环境下探索成长，产业发展持续向阳生长，创建经济增长“永动机”。

除了产业、企业的硬实力，能够体现城市实力的一个指征，也包含着基础商业资源的聚集度。商业资源布局在某座城市，往往反映着超前的商业决策者们对这座城市实力亦或潜力的认可。而构筑居民基本生活的便利店、超市、服装店、餐饮店，甚至现在的网店，因为跟人的衣食住行耦合最为紧密，这些店铺往往倾斜向人流量更大的区域。商业，终归都是做人的生意。

以四通八达的轨道交通网络为承载，东莞更紧密地串联了周边人口、产业，城市商业发展有了依托和基础。以餐饮门店数量、服饰类门店数量、杂货店数量来综合计算，今年东莞的基础商业指数排名全国城市第6、新一线城市第2。商业资源聚集度指标近几年也爬升很快。而最意想不到的是，全国拥有最多便利店的城市，是东莞。截至2021年3月，包含连锁品牌便利店、外资便利店、非连锁非品牌的夫妻老婆店在内的便利店，东莞一共拥有39991家，全国数量第一。

城市未来发展无界

整体而言，东莞形成了自己独有的标签，并有硬核的经济和人口数据作为护城河，城市魅力维度发展均衡，又不失特色。总结东莞2021年的一级维度指标数据，最具优势的维度是城市人活跃度、未来可塑性，分别位列新一线城市第3、第9；最具成长性的为城市枢纽性，这是东莞从2016年至今取得最大提升的指标维度。起到同样映射的二级维度指标中，社交活跃度指数、基础商业指数、物流通达度指数、消费活跃度指数、夜间活跃度指数，是2021年东莞优势指标中排名最高的5项二级指标。其中，消费活跃度指数既是2021年上升最快的二级指标之一，也是优势指标之一。加之城市优势指标中，3/5的都是城市人活跃度的相关下一级指标，可见对东莞来说，以年轻人涌入激发的城市活力为燃点，消费潜力、商业指数、轨道交通全面发力，使得东莞城市规模与增长持续向前。

优势指标代表着城市的特色模样，变化的指标则预示着城市的未来趋势。2021年，东莞上升最快的5个二级指标分别是城际交通基础设施指数、消费活跃度指数、人才吸引力指数、城市规模与增长指数、消费潜力指数。其中上升最快的，是城际交通基础设施指数——2018年东莞的城际交通基础设施指数还落后在全国第131位，到今年排名已经跃升到了第47位。可见的将来，城市枢纽性能的持续提升，帮助东莞稳稳盘踞在新一线城市榜单上的同时，更扩展了更多的想象空间，这也是由东莞逢源广深独特的地理位置决定的。

事实上，东莞也一直在完善升级自身的立体轨道交通网络。东莞城内唯一一个高铁、城际、地铁三轨合一的交通枢纽是虎门高铁站，其以广深港高铁为交通动脉，交汇穗深城轨和覆盖市内南北出行路线的R2 地铁，又紧邻广深沿江高速、京港澳高速、莞佛高速三大高速；且环莞快速、滨海大道、莞太路等主干道环绕，可谓坐拥东莞最密集的交通网络，是联结广深港，实现1小时湾区生活圈的重要枢纽。虎门站自2011年建成通车后，日均客流量约3000人，是东莞作为世界工厂对外的主要通道。但随着粤港澳大湾区等国家政策施行，城市群融合发展、大湾区协同向前成为包括东莞在内的每一个湾区城市的课题。同时，伴随着东莞及周边城市的发展，虎门站的客流量已经急剧增长，现日均6万人次的客流量是建站之初人流量的20倍，扩容升级成为亟待解决的问题。

既要实现原高铁站的改造升级，最大化资源利用效率；又要能协同周边城市发展，实现城市群组团发展，TOD模式是比较顺应虎门高铁站需求的。一个真正的、好的TOD项目，远远不只是在地铁周边做地产项目，其更深入的涵义应是通过房地产与轨道的共建，以项目为支点联动片区发展，串联周边城市，带动人口和产业聚集。这一模式突破了城市传统边界，引力汇聚各类资源和生活方式，成为片区协调发展、城市群协同发展的重要节点。

东莞·虎门TOD效果图

以依托TOD站城一体化开发模式，利用轨道的牵引能力和枢纽的巨量客流，集结大湾区资源，快速拉动区域产业集群升级和城市发展为目标，在虎门政府的指导下，保利联手国铁，针对虎门站进行扩容改造，设计将其打造成为超甲级写字楼、公寓、酒店、住宅、商业、轨道交通等多种业态于一体的建筑面积超105万平三轨合一综合枢纽新城。

据悉，滨海湾新区有70%面积来自虎门，作为广深科技创新走廊核心中轴，滨海湾新区地处珠江出海口的黄金咽喉位置，向外连接广州南沙自贸区、深圳大空港、前海等，向内连接东莞中心城区、松山湖片区等，处于粤港澳大湾区几何中心。依托滨海湾新区的规划发展，以虎门TOD为动脉，这一产业新城将北承广州国际创新城，南接深圳空港新城和深圳高新区，未来承接广深创新要素的外溢，并与广州、深圳、香港、澳门、珠海、佛山、惠州、江门等湾区城市形成40分钟生活圈。经过高铁站站房改扩建工程、换乘中心建设和空中连廊打造，升级后的虎门TOD，日均客流量将扩容至10万人次、日均开行列车169趟。届时，资金流、技术流、人才流、信息流等资源汇集，将进一步促进城市发展，实现以产促城、以城兴产、产城互动，通过个性化、复合性的建筑与城市空间，推动成就继广州南、深圳北、西九龙之后的大湾区第四大TOD综合经济体。

一个城市的魅力奇妙无穷，湾区城市在岭南本土特色浸染下，如何面向未来而设计，保利时区“为湾区设计”主题沙龙活动11月12日将邀请多方嘉宾，共话湾区魅力。

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