多城，放开限购！
The following article is from 子木聊房 Author 子木
文 / 子木
早上醒来，打开手机，弹出一条信息：
2022年4月1日0—24时，上海新增本土确诊260例无症状6051例，目前上海疫情正处于快速上升阶段。
心情复杂之余，不由扶了扶镜框，怎么也没想到，疫情能在上海这位老大哥身上，发酵到这么严重。
这是一种什么感觉呢？
一个超级学霸，各项成绩遥遥领先，突然一场大考，发挥失常，落得个科科不及格。
留言板清一色的网友质疑，最多的争论就是“动态清零”。
反对封城的，站在了经济角度。
上海是长三角城市群支柱，一年贡献4.32万亿GDP，如果封城严控，一天损失就是上百亿，旗下的公司以及打工人，无不累及。
赞同封城的，提到了一个例子，就是前段时间的深圳，同样是GDP大城，但疫情出现后，高效严控，紧急封城几天就解决了疫情扩散的苗头。
其实，疫情防控就是对一个城市的行政效率进行综合大考，在这个层面上，深圳的做法更明智。
回归到楼市。
上海这波疫情，彻底封了楼市，浇灭了年后小阳春集聚的热象，估计疫情结束也是在年中左右。
加上对人们收入的影响和对预期的打击，今年上海楼市想再延续年后的行情，估计是在10月份左右了。
过去在预判楼市时，考虑的是政策、金融、人口、经济这些，而现在，影响最夸张的变成了病毒……
疫情出现，楼市一夜冰封，比调控政策都好用，一切逻辑推论都显得捉襟见肘。
接下来，我带大家分析蒙上疫情乌云的3月小阳春市场，以及帮大家判断一下接下来的走势。
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3月，俗称小阳春开端，是一个极其重要的时间节点。
今年成分如何呢？我们先来看一组新房数据：
2022年一季度全国重点62城商品住宅签约面积同比下降41%，跌幅较1-2月降幅扩大2%。
分城市线统计，62城中的一线、二线、三四线城市2022年一季度商品住宅签约面积同比分别下降了31%、40%、47%。与疫情前的2019年一季度相比，一线城市增长了4%，二线及三四线城市分别下降了22%和18%。
从数据可以看出，今年3月小阳春成色不足，远不及去年，以及疫情前的2019年。
主要原因还是疫情，今年年后全国各地的疫情就没断过，今天西安，明天呼和浩特，后天深圳，大后天又是上海，绵绵无期。
根据调研，大概有二十多个城市新房营销因此受阻。
疫情打击收入预期，很多想买房的刚需都在驻足观望，等待形势有所转变。当然还有一层因素是，去年房企接二连三暴雷，人们害怕了，怕以后拉横幅去维权。
丢人不说，心里憋屈的很。
开发商这边，日子不好过，但为了卖上价格和推盘效果，这段时间也变成了观望，“延期放量”。
这造成市面上的好房子缺失很多，供应变差。
供需双疲，造成今年小阳春成色不足，远低于行业预期，这都是没办法的事。
不过，再差的环境，依旧有过得不错的城市。
今年3月，虽然同比去年不行，但相对于2月，很多城市已经在回暖反弹。
比如苏州，3月行情明显反弹，楼市签约套数环比上浮71%，
苏州狮子山澜庭，再现千人摇号，工业园区的天著，2天报名时间，663组登记，摇号中签率仅为29%。
好的项目已经开始在疯抢。
这就是“4字头利率”的刺激效果，网红盘带动，苏州房价会企稳反弹。
经济面优质的城市就是这样，信贷放松对楼市的利好，立竿见影。
除了苏州，现阶段，楼市行情反弹还是主要集中在头部内陆城市和东南沿海二三线城市。
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我们再来看供给端。
去年开发商很惨，几轮打击下，基本都处于“贫血”状态，而这直接影响到土地市场行情。
继续看数据：
土地供应方面，截止3月30日一季度全国新增住宅用地供应3755宗、规划建筑面积2.14亿平方米，同比下降约50%。
土地成交方面，截止3月30日一季度全国招拍挂出让住宅用地2628宗、规划建筑面积1.45亿平方米，同比下降约58%。
简单来说，一季度全国招拍挂卖地水平，基本是腰斩的惨状。
没办法，金融对房企有些丧失信心。
一个是杠杆，一个是疫情。
前几年开发商们都在玩空手套白狼的游戏，一个比一个膨胀，一轮调控，直接打趴在地上，资金链紧缺，没有余粮再去拿地。
三道红线压头，金融机构对房企信心不够，不敢借钱给他们。
我多篇文章里都讲过，地方可能对二手房市场无关紧要，但新房市场一旦出问题，大家都是热锅上的蚂蚁。
我们来看一张图，“全国各地财政自给率”。
你会发现，能完全能自给自足的，全国只有9个省市，而其他地方，都要靠中央给钱。
西藏、青海、甘肃、黑龙江、新疆都是财政缺失的重灾区。东北老人靠广东供养，这话不是开玩笑。
中央财政有限的情况下，只能支持发达城市的投资，而其他地方最多只能保持运转。这意味着，大部分城市面临着没钱，发展缓慢甚至停滞的窘境。
怎么办呢？
哈尔滨就是样板，近一年接二连三连续释放政策福利，任何只要有利房地产的，都会抢在前面，就为了刺激楼市卖地。
刚刚，楼市又传出新闻，浙江衢州放开限购限售，成为全国第一个“双取消”城市，还有秦皇岛，成为河北省第一个全面废止房地产限购政策的城市。
我算了一下，今年3月以来，18城放宽了公积金贷款条件、11城调升公积金贷款额度、9市已下调贷款首付比例、13城通过财税托市刺激购房消费，全国普遍下调房贷利率、缩短审批放贷周期……
接下来，就是放松限购、限售，重头戏才刚刚登场亮相。
我之前一直坚持的“心虚理论”，依然适用。
也就是说，此阶段凡是早早放开限购限售的城市，楼市必然有泡沫，刚需自住可以买，投资最好不要上。
心虚才会趁机放开，像北京、苏州这样的城市，只要下调利率就能让楼市暖过来。
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“小孩三岁，看一生，楼市三月，看一年。”
这是行内的一句老话。
在去年，我根据楼市成交情况，通过“翘尾理论”分析出了小阳春城市，然而被疫情打乱了节奏。
但接下来只要城市基本面不发生变化，购买力就不会缺席。
前几天，经济运行报告出炉，疫情影响下，各项指标完全不及预期，很着急。
接下来央行会持续释放利好，刺激市场回暖，各地下调房贷利率的底线会继续下探，4字头利率将会成为主流。
而在调控政策方面，放开四大限法将成为常态，现在是一天一个城市，接下来可能一天2-3个城市，全国各地进入排队松绑状态。
不过主要核心城市依旧不会放开限购，不然又会涌进成千上万的炒房客，违背了“房住不炒”的初衷。
很多人都说疫情打击收入，很多人买不起房了，楼市还如何回暖呢？
的确是这样，前段时间我一个开幼儿园的朋友说，辛苦经营10年多的5家幼儿园都关门了，还欠了一屁股债，现在正在抛售自己的2套房。
三年疫情，众生苦矣。
但我们还要考虑疫情后，对购买力的刺激性。
参考2003的非典，2020年的第一轮新冠疫情，那时候在很多人眼里，大家都没钱，但为什么下半年楼市照样热闹？
道理很简单，买房主要逻辑是杠杆，只要杠杆成本和买房门槛足够低，在中国就不乏买房人。
有钱人为了资产避险，疫情这几年全国各地豪宅市场火热，而且是，疫情越厉害，豪宅市场越火爆，房子抗通胀是共识。
而老百姓，只要手上有首付和流水，都会选择入场，主动去扛风险。因为未来经济可能会好起来，但超低杠杆成本和超低的购房门槛，多年难见一次。
当然火热的还是基本面比较好、有真正居住需求，且库存小的城市，“人+钱”的基数足够大，房子足够少，就不用担心疫情对购买力的制约。
接下来，子木会持续帮大家预警该抄底的城市，把握好买房时机。
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